ככה לא בונים היצע: המדינה שיווקה רק 4,000 יחידות דיור מתחילת השנה

חוסר היציבות הפוליטית מאז הקדמת הבחירות היכה קשות במאמצים להגדלת היצע הדיור, וכתוצאה צפוי גם לפגוע בהורדת מחירי הדיור. מבדיקת "כלכליסט" ואתר מדלן עולה כי בחמשת החודשים הראשונים של 2015 פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרזים לשיווק קרקעות המאפשרים, על הנייר, בניית 4,000 יחידות דיור. לשם השוואה, כמות כזו פורסמה במכרזים ברבעון הראשון בשנה שעברה, ואפילו אז היו שטענו כי מדובר בנתון נמוך מדי. רשות מקרקעי ישראל העלתה את קצב פרסום המכרזים בהמשך השנה, ובסוף 2014 נרשם שיא עם מכרזים המאפשרים לבנות 50 אלף יחידות דיור. כדי שהשנה הנוכחית תסתיים במצב דומה, יש צורך בשיווק קרקעות המאפשרות בניית 46 אלף יחידות דיור עד סוף השנה. לאור השינויים ברמ"י ובמינהל התכנון המתבקשים מההסכמים הקואליציוניים, ונוכח העובדה שתקציב 2015 יאושר, אולי, רק בנובמבר, השנה הזו נראית אבודה.

הסכמי הגג בערי הדרום נתקעו

ההחלטה על פיזור הכנסת בדצמבר 2014 וההתנהלות ללא תקציב מאז הולידו קשיים בהתנהלות הממשלה מול הרשויות המקומיות. ראשית, מאז כינונה של ממשלת המעבר בדצמבר 2014 לא התכנסה מועצת מקרקעי ישראל, המתווה את מדיניות הקרקעות של רמ”י, וכמעט לא התקבלו החלטות אופרטיביות.

שנית, גם העבודה השוטפת התעכבה בגלל שאלת מימון הפיתוח הקרקעות: כשרמ"י מפרסמת מכרז לשיווק קרקע למגורים ביישוב מסוים, היא עושה זאת לאחר שהליך התכנון בקרקע הושלם, נקבע כמה יחידות דיור אפשר לבנות עליה, ועלויות פיתוח השכונה (הוספת תשתיות כמו מערכת ביוב וכבישים) ידועות. אבל בהיעדר תקציב מסודר, משרד הבינוי לא חתם על הסכמים חדשים עם חברות מנהלות שאמורות לבצע את עבודות הפיתוח. כתוצאה מכך לא היה ידוע מהן עלויות הפיתוח ולא התאפשר לפרסם מכרזים חדשים. היעדר התקציב הכשיל מכרזים בדרכים נוספות: בכרמיאל, למשל, פורסם ב־2014 מכרז לקרקע עם תב"ע (תוכנית בניין עיר) תקפה המאפשרת בניית 600 יחידות דיור. אך בתקציב הקיים התאפשר פיתוח רק בעוד שנתיים, ומשרד הבינוי דרש תוספת תקציבית של 30 מיליון שקל כדי לפרסם את המכרז מחדש עם קצב פיתוח מהיר יותר ואטרקטיבי יותר ליזמים. בהיעדר תקציב מדינה וחוסר ודאות לגבי זהות שר הבינוי הבא, לא הוקצה הסכום הדרוש למכרז שנכשל.

עלויות הפיתוח נגזרות גם מתנאים ודרישות של הרשות המקומית הרלבנטית. השר הוא מתווה המדיניות ובעל הסמכות לדון בדרישות, לקבל או לדחות אותן. היעדרותו של שר הבינוי אורי אריאל בשל עיסוקיו הפוליטיים בתקופת הבחירות עיכבה יציאה למכרזים. למשל בנצרת עילית, שם דרשה העירייה תוספת של 30 מיליון שקל למבני ציבור, ובדאלית אל־כרמל, שם לא קודם מכרז בגלל דרישת המועצה המקומית להקצות יחידות דיור לבני המקום בלבד.

עוד קושי מהותי התגלה במאמצים לחתימה על הסכמי הגג. מדובר בהסכמים בין משרד האוצר ורמ"י לרשות מקומית שבמסגרתם חלק מההכנסות מהחכרת הקרקע מועבר לרשות לצורך פיתוח "תשתיות־על" כגון כבישים ומחלפים, ובתמורה מתחייבת הרשות לתת היתרי בנייה בתוך 90 יום. הסכמי הגג נחתמים רק בקרקעות המאפשרות בנייה של אלפי יחידות דיור, וחתימה עליהם משפיעה במידה דרמטית על קצב פרסום המכרזים. מטבע הדברים מתנהל מו"מ מורכב בין הרשויות המקומיות השואפות להגדיל את הקופה שלהן, לאוצר ורמ"י המבקשים לצמצם את הוצאותיהם. חוסר הוודאות באשר לזהות השר האחראי על רמ"י והאוצר לפני הבחירות ואי־הסדר אחריהן עיכבו חתימה על הסכמי גג לשיווק עשרות אלפי יחידות בבאר שבע, אשקלון, רמלה ובית שמש.

עדיין מפרסמים חוברות מכרז מ־2014

סיבה נוספת לצניחה במספר יחידות הדיור ששווקו היא המאמץ של משרד הבינוי לפרסם מכרזים רבים ככל האפשר בסוף 2014, כדי להראות זינוק בכמות הדירות ששווקו לעומת שנים קודמות. המכרזים שפורסמו בסוף השנה שעברה קודמו בחופזה מבלי שהושלמו, והיה לכך מחיר שאותו משלם שוק הנדל"ן השנה.

על פי הנהוג, בתוך 14 יום ממועד פרסום מכרז באתר האינטרנט של רמ"י מצורפת חוברת מכרז, המתארת בפירוט את הקרקע ואת התנאים לזכייה. בשלהי 2014 שר הבינוי ומנכ"ל משרדו היו להוטים להציג נתוני שיווק גבוהים, ולפיכך רמ"י ומשרד הבינוי פעלו במהירות לפרסם מכרזים חדשים ללא חוברת מכרז. כאמור, בסוף השנה דווח כי ב־2014 שווקו 50 אלף יחידות דיור. בגלל העומס הרב לא הצליחו ברמ"י לפרסם את חוברות המכרזים בתוך 14 יום, והמלאכה נגררה לחודשים הראשונים של 2015 על חשבון פעולות אחרות לקידום מכרזים חדשים.

בוועידת הנדל"ן והתשתיות של "כלכליסט" שנערכה בתחילת מאי התייחס יעקב (ינקי) קוינט, היועץ המשפטי של רמ"י, לסוגיה. קוינט אמר אז כי "עשינו מאמץ מאוד גדול להכניס כמה שיותר שיווקים ל־2014". לדבריו "הפרמטר למדידה היה פרסום מודעה בעיתון, שלב יחסית מוקדם במכרז. אחריו צריך להכין חוברת, לבדוק הצעות, לשקלל נתונים ולקבוע זוכים - תהליך שנמשך קרוב לחצי שנה". כפי שפורסם ב"כלכליסט" בפברואר, היחידות הרבות ששווקו במכרזים ב־2014 לא היתרגמו לבנייה בשטח - רק כמחצית מהדירות ששווקו הגיעו למעמד סגירת עסקה, שבו היזם רוכש את הקרקע ומתחייב לבנות. רבות מהדירות האחרות נותרו בשלב מכרזים לא בשלים ללא חוברת מכרז ותאריך סגירה.

עדיאל שמרון, מנהל החטיבה העסקית ברמ"י, מסביר ל"כלכליסט" כי "בסוף 2014 הקדמנו הרבה מכרזים שיועדו ל־2015. זה יצר הרבה מאוד עבודה ברבעון הראשון של השנה הנוכחית, כי יש הליך בירוקרטי ומשפטי ארוך להכנת חוברות המכרזים. כך הפכו חמשת החודשים הראשונים של השנה למצומצמים יחסית בכמות השיווקים. גם העובדה שמועצת מקרקעי ישראל לא קיבלה החלטות אופרטיביות יצרה עיכובים ביכולת העבודה שלנו, ולא נכנסו תוכניות בניין עיר חדשות. אבל אנחנו מעריכים שהשנה נוכל לקדם חלק מהתוכניות של 2016, ולכן נעמוד בסופו של דבר ביעד של 50 אלף שיווקים. זה אכן אתגר מאוד משמעותי, ויכול להיות שתהיה לנו סטייה של 10%–15%. קבינט הדיור מתכנס לקראת סוף יוני ויקבל החלטות, וככל שנתקרב לסוף השנה נהיה יותר חכמים".