כפר יונה: בעלי קרקע שתופקע ייהנו מזכויות בנייה

חברת נתיבי ישראל החלה לפנות למאות בעלי קרקעות המיועדות להפקעה לאורך תוואי הרחבת כביש 4 באזור נתניה וכפר יונה, כך נודע ל”כלכליסט”. מדובר בצעדים ראשונים לצורך הרחבת תוואי הכביש בין רעננה לחדרה, אשר בין היתר מהווה תנאי להקמת אלפי דירות נוספות באזור זה.

בהליך הפקעה מפוצים בעלי קרקעות חקלאיות בסכום זעום, וגם הפעם גובה הפיצוי המוצע הוא כמה עשרות שקלים למ"ר של קרקע חקלאית שאינה מעובדת בחכירה מהמדינה. אולם הפעם כוללת התוכנית חידוש משמעותי: מתן אפשרות לבעלי הקרקע להשלים קידום תוכניות בנייה המצויות בשלבי תכנון שונים בטרם ביצוע ההפקעה בפועל, כדי שיוכלו לקבל את זכויות הבנייה הנגזרות מאותן תוכניות בהליך של איחוד וחלוקה של השכונה המתוכננת באזור. הליך זה, המכונה ייעוד נדחה, מופעל לראשונה בתוכניות שאושרו לכביש 4 ולקווים ברכבת הקלה בתל אביב.

גורמים בענף מסבירים שראשי המועצות ובעלי הקרקעות בתחום התוכנית ביקשו שבמקומות שישנן תוכניות להקמת שכונות או אזורי תעסוקה תהיה אפשרות להגיע למיצוי הזכות בתוכנית לאותו בעל הקרקע ועל כן נדחה הייעוד של הדרך עד מועד הוצאת הודעות ההפקעה.

שטחים חקלאים ליד כפר יונה | צילום: נמרוד גליקמן

נתיבי ישראל החליטה, בשיתוף עורכי דין המייצגים בעלי קרקעות, להגיע להסכם על קבלת הקרקע, אך לא על הפקעתה בפועל ורכישתה. כך תינתן תקופה מסוימת לקידום התוכנית ואם תאושר, בעל הקרקע ייכלל בטבלת הזכויות שתיקבע בתוכנית. אם לא יסתיים התכנון לאותה השכונה או המרכז המסחרי בו לבעל הקרקע הייעוד נדחה הוא יקבל פיצוי רגיל מנתיבי ישראל.

"רצוי כי בעלי קרקע שמקרקעיהם נכללים בהפקעה לטובת הרחבת כביש 4 יבדקו אם מקודמת תוכנית איחוד וחלוקה על יתרת השטח שלא מופקע, וינצלו את חלון ההזדמנות עד שתימסרנה הודעות ההפקעה בפועל על מנת לנסות להיכלל בתוכנית בהתאם לייעוד הקודם של הקרקע ערב ההפקעה" אומרת עו"ד יפעת בן אריה ממשרד עו"ד צבי שוב המומחה לתכנון ובניה.

הפקעת הקרקעות נועדה לשרת את הרחבת כביש 4 ושני פרויקטים גדולים של חברת נתיבי ישראל המשתלבים זה בזה. הראשון הוא פרויקט “עוקף כפר יונה”, המעתיק צפונה את תוואי כביש 57 שכיום חולף בלב היישוב. השני הוא הקמת מחלף צומת השרון (בית ליד), המחבר בין כביש 57 לכביש 4. עלות שני הפרויקטים מוערכת ב־2.3 מיליארד שקל. לצורך כך מפקיעה המדינה 1,500 דונם, מהם חלק בבעלות פרטית, והיתר בבעלות המדינה והרשויות המקומיות. על פי התוכנית להרחבת כביש 4, בקטע זה יחליפו שורה של מחלפים את הצמתים הקיימים, והכביש יורחב כך שמספר הנתיבים לכל כיוון יורחב משניים לשלושה־ארבעה.

אחת התוכניות שייתכן שתכנונן יושלם עד מועד ההפקעה היא תוכנית להקמת שכונה של כ־5,500 דירות במערב כפר יונה. תוכנית נוספת מקודמת באזור תעשייה לב השרון בסמוך לפרדסיה, שגם בה שורת בעלים שזוכים לייעוד הנדחה ולמצב בו יקבלו זכויות או פיצוי לפי מידת סיום התכנון.

השמאי יואב שיינקין ממשרד ברק פרידמן ושות', המתמחה באזור השרון, מוסיף: "קידום התכנון מאפשר הזדמנות נוספת לקידום הפשרת הקרקע של אותם בעלים. אני חושב שבנסיבות הללו בהחלט שווה לבחון אפשרות של קידום תכנון, ואם זה לא יתממש, על בעלי הקרקע לערער על ערכי הפיצוי הנמוכים שנתיבי ישראל מציעה אם לא תאושר תוכנית".

במכתבים ששלחה נתיבי ישראל לבעלי הקרקעות בטרם ההפקעה הוצע לבעלי הקרקע תמריצים בהיקף של עד 25% תוספת לפיצויי ההפקעה. תמריץ פינוי, בהיקף של 15% תוספת לסכום הפיצויים, יינתן לבעל זכויות שימסור את החזקה בקרקע עד נובמבר השנה. כמו כן ניתן תמריץ ויתור תביעות בהיקף של 10%.