מחיר למשתכן: היזם החל בעבודות שנה לפני שקיבל את הקרקע

רוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בעפולה, שהיו אמורים לטענתם לקבל את הדירות שלהם בימים אלה, גילו להפתעתם כי הם צפויים לקבל את דירותיהם רק ביולי 2019.

פער הזמנים נגרם מהסיבה הבאה: החברה היזמית, י.ס.ד יזמות שזכתה במכרז בשנת 2015, החלה בעבודות הבנייה כבר בשנת 2016. מועד מסירת הדירות, כפי שקובע החוזה עליו חתמו הרוכשים, הוא 26 חודשים מרגע שהרשות המפתחת מוסרת את הקרקע ליזם - כך שלטענת הדיירים עליהם לקבל את הדירה עד סוף השנה הזו. מנגד טוען הקבלן, בגיבוי רשות מקרקעי ישראל, כי הקרקע נמסרה לו בפועל מהמנהל רק בשנת 2017, מה שמאפשר לו לאחר את מועד המסירה לשנת 2019.

.

הבניינים עומדים 3 חודשים לאחר מסירת הקרקע

הפרויקט בעפולה הוא הראשון שהוחל באכלוסו במסגרת תוכנית הדגל של משרד האוצר. החברה היזמית, י.ס.ד יזמות, זכתה בשנת 2015 במכרזים לבניית 16 בניינים עם 235 יחידות דיור, בשני פרויקטים במתחם.

פרויקט אחד נבנה תחת השם דורם והוא כולל כ-12 מבנים, מהם 4 בניינים עם 52 דירות שנמסרו כבר לרוכשים בטקס אכלוס חגיגי בהשתתפותו של שר האוצר משה כחלון, שהתקיים בינואר השנה. גם שאר הבניינים - כ-8 במספר, כבר עומדים בנויים בשטח, כשחלקם צפויים להתאכלס בימים הקרובים לפי היזם.

שר האוצר משה כחלון. תוכנית הדגל שלו | צילום: עמית שאבי

הפרויקט שבו מתמקדת כתבה זו הוא פרויקט נוסף של החברה, בשם "בונים בעמק", המוקם במתחם סמוך. פרויקט זה כולל 4 בניינים (מספר 39, 139 ,58 ו-57). הוא רחוק עדיין מסיום, ורוכשי הדירות בפרויקט זה טוענים כאמור כי הם אמורים היו לקבל את דירותיהם בימים אלו, ביחד עם הרוכשים בפרויקט דורם.

בניסיונותיהם לברר מתי תושלם הבנייה של דירותיהם, גילו הרוכשים של פרויקט בונים בעמק כי מועד מסירת הקרקע מרשות מקרקעי ישראל לקבלן הוא מאי 2017, מה שמאחר את מועד מסירת דירותיהם ליולי 2019. מועד זה ננקב גם במכתב ששלח היזם לרוכשים, בו הוסיף כי "על המועד הרשמי האמור, חברתנו כבר מסרה חלק מהדירות והיא ממשיכה בקצב הבנייה המואץ, כך שצפויה להקדים מועד מכירה זו".

מחיר למשתכן בעפולה | צילום: דור מנואל

אלא שלטענת הרוכשים, הקבלן החל לעבוד בשטח כבר בסביבות חודש יולי 2016, ולפיכך הם דורשים כי אותם 26 החודשים ייספרו מהרגע שבו החלו העבודות בשטח. כהוכחה לכך הציגו הרוכשים בפנינו דרישת תשלום שהופנתה לדיירי אחד הבניינים, המלמדת כי ביולי 2016 כבר היתה החברה בשלבי גמר רצפה. במכתב זה כותב לרוכשים מהנדס מבנים מטעם הקבלן: "הריני לאשר בזאת כי השלב אליו הגיעה הבנייה בבניין שבנדון הינו גמר רצפה ראשונה בבניין. בשל קצב הבנייה המואץ, בטרם העברת התשלום יש להתעדכן במשרדי החברה בנוגע לשלב העדכני בו מצויה הבנייה".

גם מהיתר בנייה שהגיע לידינו, ושניתן לאחד המבנים בפרויקט בונים בעמק, עולה כי ניתן ליזמים היתר בנייה כבר באפריל 2016.

בנוסף, צילומי אוויר הניתנים להורדה באתר העירייה מגלים, כי כל הבניינים כבר עמדו בנויים בשטח באוגוסט 2017, שלושה חודשים בלבד לאחר שהקרקע "נמסרה" ליזם באופן רשמי. משכך, הרוכשים הגישו ערעור על החלטת ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל, לפיה הקרקע נמסרה ליזם רק במאי 2017, ואף שוקלים לפתוח נגדו בהליכים משפטיים בטענה לאיחור במסירה.

"אצלנו לא השתנה כלום בשנה האחרונה מבחינת התקדמות הבנייה", סיפר אחד הרוכשים, שביקש להישאר בעילום שם. "הקבלן התחיל לעבוד בקיץ שעבר, היו לו היתרי בנייה ואישורים. הוא טוען כי החל לעבוד לפני שמסרו לו את הקרקע, והמדינה הוציאה אישור המצדיק אותו, לאחר שמהנדס העיר קבע שהוא קיבל את הקרקע רק במאי 2017. מדובר בשנה אחרי שהוא התחיל לבנות, שלב שבו הוא כבר סיים בפועל את השלד. מאז הוא מתקדם בעצלתיים".

אז כיצד באמת הקרקע "נמסרה" ליזם למעלה משנה לאחר שהחל לעבוד בפועל? שאלה טובה, שנותרה ללא מענה. ברשות מקרקעי ישראל הפנו אותנו לקבלת תשובות מהעירייה, ואילו בעיריה הפנו אותנו למהנדס העיר, שנמצא בצו הגנה זמני של מבקר המדינה ולא השיב על השאלה.

כיצד הסבירו זאת באוצר? במשרד טוענים הוא כי הקרקע נמסרה ליזם בטרם השלמת כל עבודות הפיתוח הנדרשות קודם למסירה רשמית, בשל הרצון לזרז את התוכנית.

לא המקרה הראשון

מסתבר שלא מדובר במקרה יחיד מסוג זה. לאחרונה דווח ב"כלכליסט" על מחלוקת בין רשות מקרקעי ישראל לחברת אזורים בשאלה, מתי קיבלה לידיה קרקע לבניית פרויקט מחיר למשתכן במבשרת ציון. הרוכשים גילו לטענתם כי הקרקע נמסרה לידיה לפני כחצי שנה - בניגוד לטענות נציגי החברה לפיהן טרם קיבלה לידיה קרקע לתחילת עבודות הבנייה. 

מועד מסירת הקרקע משמעותי, שכן לפי חוזי מכירת הדירות במחיר למשתכן, המועד שבו היזם מתחייב למסור את הדירות לרוכשים נקבע לפי התאריך שבו קיבל את הקרקע לידיו. במבשרת ציון התחייבה אזורים למסור את הדירות לרוכשים בתוך 33 חודשים מיום קבלת הקרקע לידיה. לפי חוק המכר, איחור במועדי מסירת דירה מחייב את החברה היזמית לממן שכירות לרוכשים, וחושף אותה לקנסות.

בנוסף, לפי תנאי הרכישה מחיר הדירה שיהיה על הרוכשים לשלם מוצמד למדד תשומות הבנייה, כך שמועד המסירה משפיע גם על מחירה הסופי של הדירה. כאשר זכו בפרויקט, עמד מחירה של דירת ארבעה חדרים בפרויקט על 1.35 מיליון שקל. אולם מאז עלה המדד ב-2.6%, ולמחיר הדירה התווספו 35 אלף שקל. סכום זה צפוי לגדול עד למועד המסירה.

"מועד מסירת הדירות חייב להיות מוגדר"

יש לקחת בחשבון כי לו היזמים היו ממתינים להשלמת העברת החזקה על הקרקע מרשות מקרקעי ישראל, הליכי הבנייה היו צפויים להמשך אף זמן רב יותר. עם זאת, מומחה הנדל"ן עו"ד זיו כספי קובע כי גם אם מדובר בניסיון לזרז תהליכים, הליכים אלה אינם תקינים.

"פרויקט מחיר למשתכן, אשר הינו פרויקט כה משמעותי, לא יכול ליצור 'עננות' בדמות חוסר וודאות", הוא אומר, "התהליך חייב להיות פשוט וברור, מועד מסירת הדירות חייב להיות מוגדר באופן ברור וראוי כי יהא אכן מעת מסירת החזקה במגרש ליזם".

לדבריו, "בעת זו היזם יכול ורשאי לקבל את היתר הבניה המיוחל אשר ינתן אכן רק מעת שקיבל אישור על מסירת החזקה. אם אכן במקרה זה התקבל היתר בניה בטרם מסירת חזקה, ברי כי הדבר אינו תקין ומחייב בדיקה ובחינה של ממש".

תגובות

ממשרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון נמסר: "סוגיית תאריך מסירת המגרש ליזם נידונה בוועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל והפונים קיבלו את ההחלטה לגבי התאריך. התאריך נקבע לאור טענת עיריית עפולה, כי בשל הרצון לקדם את התכנית, נמסרה הקרקע ליזם טרם הושלמו כל העבודות הנדרשות בחוזה להשלמת המסירה הרשמית. העירייה האחראית על עבודות הפיתוח באתר פעלה להשלמת העבודות הנדרשות, במקביל לעבודת הקבלן על המבנים במטרה לקצר לוחות זמנים ולהקדים את מועד מסירת הדירות לזוכים. לפי דיווחי הקבלן ל-7 בניינים קיים טופס 4, שני בניינים נוספים בתהליך קבלה של טופס 4 ויתר הבניינים צפויים לקבל טופס 4 במהלך החודשיים הקרובים".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "רשות מקרקעי ישראל מבצעת מעקב אחר התקדמות הבנייה והתאמתה ללוחות הזמנים שנקבעו במכר. במקרה זה, הקבלן עומד בלוחות הזמנים לסיום הבנייה ואף מקדים אותם. בין רוכשי הדירות לקבלן קיים הסכם, בדומה לכל עסקת מכר דירה אחרת. אחריות הקבלן היא בהתאם לתנאי החוזה ולחוק".

מחברת י.ס.ד נמסר בתגובה: "ראשית דבר נציין כי אנו נמצאים בשלביו הסופיים של הפרויקט וכי כבר יותר ממחציתו הסתיים, נמסר לדיירים ואוכלס. חברתנו מקדימה את מועדי המסירה באופן משמעותי מהמחויב על פי הוראות המכרז וחוזה הבנייה. לראייה מגרשים בסמוך אלינו של קבלנים אחרים אשר זכו אתנו באותו מכרז ואותן הוראות תקפות לגביהן נמצאים בשלבים ראשוניים של השלד.

"אנו שוללים מכל וכל את הטענות המוצגות כאן. לא ברורה הטענה מכיוון שאת מועד מסירת פינות המגרש (מאי 2017) קבעו הרשות המקומית ורשות מקרקעי ישראל, וכך גם מצוין במסמכים הרשמיים אשר התקבלו מגורמים אלו בנוגע לתאריך זה. בהמשך להוראות תאריך המסירה שקיבלנו ממנהל מקרקעי ישראל, הדיירים בפרויקט קיבלו מכתב רשמי מחברתנו לפני מספר חודשים המציין את מועד המסירה באופן ברור.

"לסיכומו של דבר חברתנו ממשיכה בקצב הבנייה המוגבר על מנת לתת לדיירים את הדירות בהקדם האפשרי תוך שמירת איכות בנייה גבוהה ומקצועית ולהקדים את לוחות הזמנים אשר נקבעו על ידי הגורמים המוסמכים לכך. לראייה מצ"ב טפסי 4 אשר התקבלו ל 7 בניינים בפרויקט ואנו מצפים לקבל טפסי 4 לשלושה בניינים נוספים בימים הקרובים".

מעיריית עפולה נמסר בתגובה: "מי שמאשר ונותן היתרי בנייה בכל רשות ובאופן בלעדי הוא אך ורק מהנדס העיירייה. תמוה בעיננו שמהנדס העיר אינו משתף פעולה איתכם ואינו מעביר לכם את המסמכים הדרושים, אלא אם בכוונתו להסתיר מידע רלוונטי. עוד יובהר שמהנדס העיר, עובד בעירייה תחת צו הגנה זמני של מבקר המדינה, אינו משתף פעולה עם הנהלת העירייה והראייה שניתק מגע גם איתכם לאחר שהעביר אותכם לדובר העירייה. ממליץ לכם לפנות לממונה על חופש המידע בעירייה שתכפה עליו להעביר לכם את מסמכי היתרי הבניה וטפסי האכלוס. בכל מקרה, כדובר העירייה, אני מאשר לו להעביר כל מסמך נדרש העשוי לשפוך אור על נשוא כתבתכם".

ממהנדס העיר עפולה ישראל קנטור לא התקבלה תגובה.