מחטף של המדינה: שיווק קרקעות מהיר לפני תחילת ההנחות

מחיר מטרה, תוכנית הדיור הממשלתית שמקנה הנחות בגובה של עד 300 אלף שקל, אושרה במועצת מקרקעי ישראל ב־9 בספטמבר השנה בקול תרועה. אלא שמבדיקת “כלכליסט” עולה כי מיום אישור התוכנית ועד עתה פורסמו 13 מכרזי מקרקעין לבניית קרוב ל־12 אלף דירות, כל המכרזים האלה שווקו לכל המרבה במחיר וללא כל הנחה. אם הן היו משווקות בשיטת מחיר מטרה סכום ההנחות המצטבר ל־60% מהדירות היה מגיע לכ־2 מיליארד שקל.

במקביל פורסמו 10 מכרזים שמקנים הנחה ומבוססים על תוכנית הדיור הקודמת (מחיר מופחת) שתבוטל בקרוב, ומקנה הנחות בגובה של כ־200 אלף שקל לדירה. 7 מתוך 10 המכרזים האלה בישובים ביהודה ושומרון ובשכונת גבעת המטוס בירושלים שמעבר לקו הירוק.

קברניט בים הנדל"ן תוכניות הדיור של אלקין שטות לעבר שרטון את שוק הנדל”ן אפשר לדמות לאוניית מסע ענקית; ממשלה שמתמהמהת עם יישומה של תוכנית שעליה סוכם כבר לפני חודשיים, עלולה לגלות שהגלים גבוהים מידי אמיתי גזיתלכתבה המלאה

בממשלה מסבירים כי תוכנית הדיור החדשה תיכנס לתוקף רק לאחר חתימה של שר האוצר אביגדור ליברמן בחודש נובמבר, מועד שנקבע באופן שרירותי, ומשום כך רוב המכרזים שרואים אור בחודש האחרון לא כוללים הנחות. אלא שכמעט כל המכרזים שבדק “כלכליסט” פורסמו אחרי ה־14 באוקטובר, 5 מהם פורסמו השבוע והם יסגרו בתקופה שבין 20 בדצמבר 2021 למרץ 2022. כך שאם היתה בעיה טכנית או משפטית להקנות הנחות לפני נובמבר, אפשר היה לחכות שבועיים ולפרסם את המכרזים הללו עם ההנחות הנדיבות שהובטחו.

עם אישור תוכנית הדיור החדשה - מחיר מטרה - אמר שר השיכון והבינוי זאב אלקין בראיון ל”כלכליסט” כי היא הושגה לאחר מאבק ממושך שלו מול משרד האוצר. באוצר מתנגדים להנחות בשל אובדן הכנסות למדינה ובשל הגישה כי לא נכון להתערב בשוק החופשי. קודמו בתפקיד, יעקב ליצמן, הצליח לאשר תוכנית עם הנחות רק לאחר שסוכם על הגבלת מספר הדירות המוזלות שישווקו בכל שנה.

אלקין התגאה בכך שבוטלו המגבלות ושהמכרזים בשיטה החדשה יהיו בכל שכונה בארץ, למעט מספר מוגבל של שכונות יקרות שבהן מחיר של דירה ממוצעת הוא כ־2.5 מיליון שקל. אך כעת מתברר כי התוכנית כוללת גם כוכבית קטנה שמאפשרת למדינה לדחות את מתן ההנחות ולגרוף לקופתה עוד כמה מיליארדי שקלים.

שר השיכון זאב אלקין. תוכנית מחיר מטרה הושגה לאחר מאבק מול משרד האוצר | צילום: קובי קואנקס

בין המכרזים הבולטים שפורסמו מאז החלטת מועצת מקרקעי ישראל, מכרז לבניית 2021 דירות בקריית גת מערב שפורסם ב־18 באוקטובר וייסגר בסוף פברואר 2021. בתחילת השבוע פורסם מכרז ענק לבניית 2,500 דירות בקריית אתא וגם הוא צפוי להיסגר בפברואר 2022. באשקלון מכרז לבניית קרוב ל־2,100 דירות ייסגר בינואר 2022 וברהט מכרז ל־775 דירות ייסגר גם כן בינואר 2021.

ב־5 בספטמבר פורסמו שני מכרזי ענק בלב אזורי הביקוש אחד בנתניה לבניית כ־1,500 דירות שיסגר בסוף דצמבר השנה. מכרז אחר הוא בפתח תקווה על חורבות מחנה סירקין לבניית כ־2,500 דירות, שייסגר בעוד כחצי שנה במרץ 2022. אמנם המכרזים האלה פורסמו 4 ימים לפני שמחיר מטרה אושרה, אבל במועד פרסומם תוכנית הדיור היתה כבר ידועה ומסוכמת, ואפשר היה לעכב את פרסום המכרזים כדי לאפשר את ההנחות המובטחות. 

חברות הבנייה שמתמודדות כעת במכרזים מתחרות על הצעת המחיר הגבוה ביותר. הן יוכלו להגיש הצעות מחיר בידיעה כי יוכלו למכור את כל הדירות במחירי שוק חופשי ללא כל הגבלה או הנחה

המוטיבציה של משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר למהר ולפרסם מכרזים לבניית אלפי דירות בחלון ההזדמנויות הצר שלפני כניסת תוכנית ההנחות לתוקף, נובעת, כנראה, מהאפשרות לגרוף מעל ל־2 מיליארד שקל. כסף שהיא לא היתה מקבלת אם חברות הבנייה המתמודדות במכרזים היו מחויבות למכור דירות בהנחות.

התוכנית שגיבש שר השיכון והבינוי זאב אלקין מבוססת על תוכנית מחיר מטרה שהגתה המועצה הלאומית לכלכלה לפני 7 שנים. מחיר הדירות מבוסס על הנחה בשיעור של 30% ועד 300 אלף שקל ביחס למחירים בדצמבר 2020. בכל פרויקט 60% מהדירות יוקצו לזכאים, וימכרו להם בהנחה, את שאר הדירות חברות הבנייה יוכלו למכור לכל קונה במחיר השוק. חברות הבנייה שמתמודדות במכרזים האלה מתחרות על הצעת המחיר הגבוה ביותר אך הן צריכות לקחת בחשבון את מחיר הדירות המוזלות ומספרן, מחיר שנקבע כאמור על ידי המדינה. אך כעת חברות בנייה יוכלו להגיש הצעות מחיר כאשר הן יודעות כי יוכלו למכור את כל הדירות במחירי שוק חופשי ללא כל הגבלה. שמאי המקרקעין אוהד דנוס אומר כי "סביר להניח שהמדינה תגרוף לכיסה 2 מיליארד שקל ואף יותר. 300 אלף שקל שמגלמים הנחה ביחס למחיר הדירות בדצמבר 2020 לא חקוקים בקיר. המחירים עלו מאז, ויכול להיות שיזמים יתכננו למכור את הדירות במחיר גבוה יותר ובהתאם יגישו הצעות מחיר גבוהות לרכישת הזכויות בקרקע".

שר האוצר אביגדור ליברמן. ההנחות מותנות בחתימה שלו | צילום: טל אזולאי

למשרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל יש עדיין מנגנון אחר להקנות הנחות: תוכנית דיור מחיר מופחת שהוביל יעקב ליצמן כאשר כיהן כשר שיכון מקנה הנחות של כ־200 אלף שקל. התוכנית הזו עדיין תקפה, ואכן 10 מכרזים בשיטה פורסמו במהלך אוקטובר. 6 מהם לבניית כ־1,400 דירות ביהודה ושמרון, ומכרז נוסף ל־83 דירות בגבעת המטוס מעבר לקו הירוק בירושלים.

ממשרד האוצר נמסר בתגובה כי “רמ”י משווקת כיום יחידות דיור בתוכנית ‘דיור במחיר מופחת’ שמעניקה הנחות משמעותיות לזכאים ברכישת דירה. עם כניסתה לתוקף של תוכנית מחיר מטרה, רמ”י תשווק במסגרתה”. מרשות מקרקעי  ישראל נמסר כי היא  “פועלת  לעמידה ביעדי  הדיור  שקובעת  הממשלה”.