איך ההרעה במלון של ג'י.אף.איי הפכה לזינוק ברווח הנקי?

חברת הנדל"ן האמריקאית ג'י.אף.איי רשמה הפסד מפעילות השכרת נכסיה, אולם בשורה התחתונה הציגה רווח משמעותי. זה קרה הודות לרווח משינוי תנאי הלוואה שנטלה ומשיערוך נדל"ן להשקעה. 

הרווח שנרשם בדו"ח של ג'י.אף.איי, שבבעלותו ובניהולו של אלן גרוס, מאפשר לחברה לשוב ולעמוד באמות המידה הפיננסיות, ולהפחית את שיעור הריבית המשולמת למחזיקי איגרות החוב (סדרה א').

השלכותיה של מגפת הקורונה ניכרות בתוצאות הפעילות של ג'.אף.איי, שמחזיקה ב־1,705 חדרי מלון בארה"ב - בניו יורק, בקליפורניה ובדרום קרוליינה. ההכנסות של ג'י.אף.איי מהפעלת בתי מלון, מכירת דירות, דמי שכירות וניהול נדל"ן להשקעה התכווצו ברבעון הראשון של 2021 ב־52% והחברה עברה להפסד של 1.7 מיליון דולר מהשכרת נכסיה והפעלתם. זאת לעומת רווח של 4.2 מיליון דולר ברבעון המקביל ב־2020.

הלוואה בתנאים מקלים

אולם, הודות לשני סעיפים אחרים ג'י.אף.איי מסכמת את הרבעון הראשון של השנה עם רווח נקי של 28.5 מיליון דולר בהשוואה להפסד של 13.5 מיליון דולר בשנה הקודמת. המעבר לרווחיות מיוחס לשני גורמים מרכזיים.

ראשית, ג'י.אף.איי נהנתה ברבעון הראשון מרווח חריג של 30.6 מיליון דולר הודות לשינוי תנאי הלוואה מול מוסד פיננסי בארה"ב. בחודש מרץ השנה נחתם הסכם בין חברה־בת של ג'י.אף.איי, המחזיקה במלון ACE New York, לבנק המלווה במלון. לפיו, יתרת ההלוואה שעמדה על 88 מיליון דולר תפוצל לשני מרכיבים: הלוואה בכירה של 55 מיליון דולר, והמרה של 33 מיליון דולר לזכות להשתתפות ברווחים שאינה צוברת ריבית. 

בנוסף נקבע שהבנק המלווה ידחה את תשלומי שירות החוב לחוב הבכיר ב־30 חודשים. כמו כן תועמד מסגרת אשראי נוספת של עד 20 מיליון דולר כהלוואת מזנין בריבית של 6% בשנה לכיסוי עלויות התפעול של המלון ולביצוע פעולות השבחה. 

הדעת נותנת שהנכונות של הבנק המלווה לשנות את תנאי ההלוואה נובעת בהכרח מהרעה בביצועים של המלון בעיניו. כלומר, סביר שהבנקאי שעובד עם אלן גרוס לא היה מתנדב לתת לג'י.אף.איי הקלות משמעותיות ללא סיבה טובה. מכאן שהשאלה המתבקשת היא איך קרה דבר שלהפחתת ההלוואה לא התלוותה ירידה בשווי המלון.

שווין של מלון ACE New York עמד בסוף הרבעון הראשון על 108.5 מיליון דולר, ירידה זניחה של 1.2 מיליון דולר לעומת שוויו בסוף 2020, וירידה של 16.6 מיליון דולר לעומת ערכו שנה קודם לכן. מתחילת משבר הקורונה שווי המלון הופחת ב-29.5 מיליון דולר.

ג'י.אף.איי מעדכנת בדו"חותיה הכספיים שבמהלך החודשים אפריל־מאי 2021 נצפה שיפור בביקושים לבתי המלון של החברה, וכן נרשמה עלייה במחיר הממוצע לחדר לעומת הרבעון המקביל. עוד צוין בדו"ח שחל שיפור גם בקצב ההזמנות העתידיות להמשך השנה, לרבות הזמנות קבוצתיות.

אלן גרוס

שיערוך נכסי המולטי־פמילי

גורם שני שתרם למעבר של ג'י.אף.איי לרווח בשורה התחתונה הוא סעיף התאמת שווי הוגן ורווח ממימוש נדל"ן להשקעה. זה הסתכם ב־13.6 מיליון דולר בהשוואה להפסד של מיליון דולר ברבעון המקביל. השיערוכים שנרשמו ברבעון מיוחסים לאינדיקציות שג'י.אף.איי קיבלה לעליית שווי נכסי המולטי־פמילי מעל לערכם בספרים. הנכס Deerfield שוערך ל־46.5 מיליון דולר - המחיר שנקוב בחוזה המכירה שלו, והנכס Adara שוערך ל־53 מיליון דולר בהתאם לכמה הצעות לרכישתו בטווח של 55.3-52 מיליון דולר.

לרווח הנקי בדו"חות הכספיים של ג'י.אף.איי יש משמעות מעבר להצגה החשבונאית. הודות לרווח בשורה התחתונה בדו"ח רווח והפסד, ג'י.אף.איי רשמה ברבעון הראשון עלייה בהון המיוחס לבעלי המניות לרמה של 226.6 מיליון דולר לעומת 202.7 מיליון דולר בסוף 2020. במרץ 2020 שיעור הריבית השנתית על איגרות החוב (סדרה א') עלה בעקבות אי־עמידה של ג'י.אף.איי באמת מידה פיננסית. 

אולם הודות לרווח החשבונאי שנרשם ברבעון הראשון, יחס ההון העצמי המאוחד למאזן של ג'י.אף.איי עמד ב־31 במרץ 2021 על 34.65% - גבוה מהיחס המינימלי הנדרש שנקבע באמת המידה, 33%. המשמעות היא שבעקבות העמידה באמת המידה הפיננסית, שיעור הריבית השנתית למחזיקי אג"ח א' תרד ב־0.5% ותעמוד על 8.25%.