המנוע השלטוני שהאיץ את משבר הדיור בישראל

חלק מאזרחי ישראל פתחו עיניים בפליאה כאשר יו''ר האופוזיציה בנימין נתניהו הציג את התוכנית הכלכלית של הליכוד ורמז כי ממשלתם של נפתלי בנט ויאיר לפיד אחראית למשבר הדיור בישראל. באותה הזדמנות הוא הציע כמה "פתרונות קסם" - כמו הנפקת אג"ח צמודות מחיר דיור - כדי לפתור את המשבר.

אלא שנתונים חדשים, המתייחסים לשנת 2021, שפרסם ארגון ה־OECD בהקשר למחירי הדיור, מחירי השכירות ומדדים נוספים כגון משקל ההוצאה לדיור בקרב בעלי הכנסות נמוכות - שופכים אור על מי באמת אחראי למשבר הדיור. הם גם מאפשרים להבין מתי התרחש המשבר, מתי החריף, האם הוא חריג לעומת שאר מדינות המערב, ולא פחות חשוב: מי משלם את המחיר שלו.

הנתון המעניין הראשון הוא באיזו מדינה מערבית עלו המחירים הכי הרבה בין השנים 2009 ו־2021 - התקופה שהיתה עיקר הקדנציה של נתניהו כראש הממשלה. הכוונה לעליית מחירים ריאלית בניכוי האינפלציה. ובכן, ישראל מדורגת במקום השלישי עם עלייה של יותר מ־84%, והיא נמצאת מתחת לשתי מדינות עם 86%: אסטוניה ולוקסמבורג.

האם ניתן להתנחם בכך שלפחות אנו לא במקום הראשון? לא ממש: מדובר בשתי מדינות אשר בשנת 2009 (ב־OECD לוקחים את המדד הממוצע) קרסו כליל בגלל המשבר הפיננסי הגלובלי. אסטוניה, לדוגמה, רשמה ירידה בתוצר של יותר מ־14% (צמיחה שלילית), סקטור הנדל"ן שלה קרס (צניחה של 37% בתוך כמה חודשים), ולכן היא מתחילה בשפל את המרוץ ב־2009, אז היא החלה למסור נתונים לארגון.

המקרה של לוקסמבורג דומה, וכאן יש לזכור כי מדובר במדינה עם 645 אלף איש, כאשר כמחצית מהעובדים המייצרים את התמ"ג הלוקסמבורגי אינם מתגוררים בה. מדובר בעיר־מדינה אשר מתרוקנת בלילות. אגב, כאשר מתחילים את הספירה משנת 2008 (ממוצע), אז ישראל עומדת במקום הראשון ביוקר הדיור, ואם מתחילים את הספירה מהרבעון הראשון של 2009 - מועד הכניסה של נתניהו - ישראל גם היא במקום הראשון עם זינוק של 97%. ההבחנה הזו משמעותית, כי עבור שתי המדינות שבהשוואה החל מ־2009 רשמו עלייה גבוהה מזו של ישראל באותן שנים, האתגר אצלן היה לאושש את הנדל"ן ולהעלות מחירים ולא לדכא אותם.

אלא שזה לא הכל: כדאי גם להסתכל על מחירי השכירות (גם כאן מדובר בעליית מחירים ריאלית, כלומר בניכוי האינפלציה). שכן משקלם של השוכרים בישראל רק הולך וגדל ככל שמשבר הדיור מחריף ומרחיק מאות אלפי ישראל מחלום רכישת הדירה. כאן התמונה איננה שונה בהרבה: אסטוניה מובילה וישראל מדורגת במקום השישי. אגב, גם הפעם, אם משווים את הנתונים החל מה־2008, אז ישראל מקום שלישית ב־OECD.

כאשר משווים את האבולוציה של התפתחות המחירים בישראל, ניכר כי עד 2015 נתניהו היה יכול להתגונן ולעשות את מה שהוא יודע הכי טוב: לתרץ מדוע הוא לא עשה כלום. איך בדיוק? בניגוד לחלק מהמדינות ב־OECD, עד 2015, התוצר לנפש גדל בקצב יותר מהיר ממדד מחירי הדירות ולכן הוא היה יכול לטעון כי הגיוני וטבעי שבמשק שצומח מהר, מחירי הנדל"ן צומחים מהר (אפילו פחות). אלא שהחל מ־2015, התירוצים נגמרים והעלייה הריאלית במחירי הדיור עקפה את הגידול בתוצר.

כמובן שניתן לתקוף טענה כזו בקלות. במדינה הכי קוטבית במערב, בו שיעורי אי־השוויון הוא מהגבוהים בעולם המפותח, מדידת הממוצע (הרי מדובר בתמ"ג הממוצע לנפש) - עלול להיות בעייתי ביותר. לא פלא שמי שמבקש להתנחם במקום השישי בדירוג השכירויות הכי גבוהות, עלול לקבל הפתעה לא נעימה.

ואכן, כאשר בודקים את המשקל הממוצע של הוצאות הדיור - הן עבור בעלי דירה עם משכנתא, הן עבור שוכרים בשוק הפתוח והן בקרב אזרחים אשר זוכים לסבסוד בשכירות או דיור ממשלתי - מתוך ההכנסה הפנויה הממוצעת - ישראל היא בשליש הראשון (הגבוה) במערב. אך דווקא במקום נמוך בתוך שליש זה - מקום 13 בקרב כ־36 מדינות. נתון גבוה אבל לא נורא.

אלא שכאן מתגלה "אפקט הגדלת אי השוויון של משבר הדיור". כלכלני ה־OECD ביקשו לבדוק איזה שיעור מהחמישון התחתון - שני העשירונים התחתונים המייצגים את העניים ביותר בהתפלגות ההכנסת - מוציא 40% או יותר על דיור מסך ההכנסה הפנויה. הנתונים הם נכונים ל־2020-2019. כאשר בודקים את השיעור הזה בקרב אזרחי ישראל בעלי המזל שזכו לסבסוד מטעם המדינה - המשקל הוא ננסי (כ־2%) והוא הנמוך ביותר ב־OECD.

כאשר מסתכלים על עניים שזכו לרכוש דירה אבל עדיין משלמים משכנתא - השיעור הוא בדיוק על הממוצע של ה־OECD, כלומר 23.9% לעומת 24%. אך בקרב העניים שנאלצים לשכור דירה בשוק הפתוח, שהם רוב השוכרים כמובן, מדובר ב־54%, יותר ממחצית. וזה השיעור הגבוה ביותר במערב אחרי ניו זילנד (הממוצע ב־OECD הוא 34.1%). כלומר, מי שמשלם את רוב המחיר של משבר הדיור שנוצר בתקופת נתניהו הם השוכרים העניים ביותר.

מה שמעניין במיוחד הוא לעשות השוואה משולבת - למקם את ישראל לפי מדד מחירי הדירות והשכירות יחד. המסקנה הראשונה מאותו גרף פיזור (ראו בעמוד זה) היא כי אכן ישנו קשר ברור בין מחירי הדירות למחירי השכירות, דבר שהוא הגיוני מבחינה כלכלית. שכן ככל שמחירי הדירות עולים, הקונים דורשים פיצוי גבוה יותר בגין השכרת הנכס (דמי שכירות).

אך המסקנה המעניינת ביותר היא כי עבור התקופה 2021-2009, ישראל היא אחת הנקודות הכי "צפון־מזרחיות" במפה - כלומר, כאלה שרשמו את העלייה הגדולה ביותר הן בשכר דירה והן במחיר הריאלי של הדירות. כאשר בוחנים את השנים 2021-2008 (ומבטלים את אסטוניה ושאר המדינות שקרסו ב־2009) אז ישראל היא הנקודה הקיצונית ביותר, הכי צפון מזרחית.

נקודה מעניינת נוספת נבדקה על ידי צוות הדיור והשיכון של ה־OECD והיא לעיתים יותר חשובה מהפרמטרים האובייקטיביים. מדובר ב"תחושה". באמצעות חברת גאלופ הבינלאומית נשאלו אזרחי המדינות המפותחות החברות בארגון האם הם מרוצים מהזמינות של דיור איכותי ונגיש במחיר סביר בעירם או באזור שבו הם גרים. הם נשאלו בין השנים 2020 ל־2021 השנים האחרונות של שלטון נתניהו. כ־46% בממוצע ב־OECD השיבו בחיוב אך השיעור של ישראל היה נמוך במיוחד - 29% מה שמדרג אותה במקום הרביעי מהסוף בחוסר שביעות רצון מסוגיית הדיור - לפני מדינות כמו פולין, סלובניה ותורכיה.

הנתונים מראים כי בכל המערב ביטחון הדיור נחלש אך ניכר כי חוסר ביטחון השיכון בישראל הידרדר הרבה יותר מהר. נוסיף כי הסקר בדק את התשובה וחילק את האוכלוסייה בין עירונית לכפרית, כאשר האוכלוסייה הכפרית בישראל היא בעלת השיעור הנמוך במערב כולו לגבי הגישה לדיור איכותי ובמחיר סביר - 29% לעומת 50% בממוצע ב־OECD.