הקלה למחוז דרום: ימשיכו לבנות וילות

תיקון דרמטי להגדלת צפיפות המגורים בערי הארץ, שיעלה בשבוע הבאה לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה — יחריג ערים במחוז דרום: יאפשר להן להמשיך ולבנות שכונות פרבריות של קוטג'ים ווילות. לאחר אישור המועצה הארצית תהיה תקופה של שלושה חודשים שבהם הוועדות המחוזיות יוכלו לשלוח הערות לתיקון. 

התיקון כולל שלושה כללים חדשים שמצטרפים לתמ”א 35, תוכנית המתאר הארצית, ונועדו לקבוע רף מינימלי של צפיפות לתוכניות הבנייה החדשות. על פי הכלל הראשון, מספר הדירות המינימלי לדונם הוא 30 ברחובות ראשיים בערים גדולות עד 8 ברחובות ראשיים בערים קטנות. בשכונות ותיקות שמיועדות לשימור ובהן בנייה בצפיפות נמוכה — הצפיפות המינימלית תהיה 8 עד 4 דירות לדונם בערים קטנות. בעקבות שורה של דיונים שערכו אנשי מינהל התכנון עם ראשי רשויות במחוז דרום, הוחלט לאפשר רק ליישובים במחוז דרום להגדיר גם שכונות חדשות כבר בשלבי התכנון כחריגות, בהן תתאפשר בנייה בצפיפות נמוכה. זאת בעקבות טענה של יישובי הדרום כי הם מתקשים לשווק מגרשים למגורים, ויצליחו למשוך תושבים חדשים רק אם יציעו להם בתים צמודי קרקע.

צמודי קרקע בירוחם | צילום: עמית שעל

הבעיה היא שההחלטה להחריג את מחוז דרום היא גורפת ולא מבחינה בין ערים במחוז. בשנים האחרונות מובילה אשקלון לצד תל אביב את הדירוג הארצי של התחלות בנייה ומספר הדירות החדשות שנמכרות בה. אי אפשר לומר שאין ביקוש למגורים באשקלון או בשכנתה הצפונית אשדוד, ולכן לא מובן מדוע במינהל התכנון יצרו פרצה שתאפשר להן להקים עוד שכונות של וילות במקום לעודד ניצול יעיל יותר של הקרקע. בנוסף לכך ספק אם ההבטחה לצמוד קרקע לבדה יכולה לפתות תושבים להתיישב ביישוב כזה או אחר, שכן קיימים שיקולים נוספים כמו איכות מערכת החינוך, תחבורה ציבורית ותעסוקה. 

כלל נוסף קובע כי לפחות 50% משטח המגרש בכל תוכנית ישמשו למגורים. על פי ניתוח של מינהל התכנון, כיום רק 28% מהשטח העירוני משמשים למגורים והיתר משמשים לפארקים, שימושי רכב ומוסדות ציבור. במינהל התכנון מאמינים כי המגבלה הזו תגרום לצמצום מספר המגדלים והגדלה של מבנים בבנייה מרקמית, כלומר כאלה שמתפרסים לרוחב ולא לגובה. תכנון כזה מאפשר להוזיל עלויות של אחזקת בניינים. 

הכלל השלישי נוגע לצפיפות ברוטו, כלומר למספר הנפשות שיתגוררו בגבולות התוכנית. לחישוב מכניסים את כל שטח התוכנית, כולל מגרשים שמיועדים לשימושים שאינם מגורים. הגדרה כזו, שאינה קיימת היום, נועדה להגדיל את רמת הצפיפות לרמה המקובלת בערים גדולות בעולם המערבי. לשם ההמחשה, הצפיפות בתל אביב עומדת כיום על 8,500 איש לקמ”ר, בעוד במנהטן היא מגיעה ל־28 אלף איש לקמ"ר. הצפיפות המינימלית לאחר אישור התיקון תהיה 30 אלף תושבים לקמ"ר בערים הגדולות ו־10,000 ביישובים קטנים.

הדיון על המגזר הכפרי ירד מסדר היום בשל מחלוקת על מספר יחידות הדיור לדונם. על רקע זאת הורתה שרת הפנים איילת שקד להוציא מהדיון הקרוב את ההתיישבות הכפרית. הדיון בסוגיה זו ייערך לאחר שיתגבשו הסכמות. לפי שעה, מינהל התכנון אינו מוכן להגדיל את שטח היישובים האלה ומסכים להוסיף בהם רק דירות ששטחן 50 מ"ר או דיור מוגן, בעוד נציגי ההתיישבות הכפרית, משרד החקלאות ומשרד השיכון דורשים הוספת עשרות אלפי בתים שם.