מנכ"ל אזורים: "מעריך שהשנה תתחדש התייקרות הדירות וב-2025 זה יהיה כבר משמעותי"

"ענף הבנייה נפגע מאז ה-7 באוקטובר, אבל אנחנו משתדלים להתאושש ולהגיב כמה שיותר מהר", כך אמר מנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים רון אבידן בפודקאסט "לוקחים אחריות" בערוץ TRUST של כלכליסט בשיתוף שופרסל - בהנחיית מאור סויסה מכלכליסט ואורית ברוורמן, יועצת ESG לתאגידים וחברות. "זה לא המשבר הראשון שאנחנו חווים בשנים האחרונות, למדנו להתאים עצמנו מהר למציאות משתנה ואנחנו מגיבים כדי להמשיך ולייצר".

לעוד כתבות בערוץ TRUST

פרויקט סנטרל פארק 17 בבאר שבע, בשיתוף חברת דמרי, עתיד לקלוט את חברי קיבוץ נירים המפונים מביתם. "כשהתבררו ממדי האסון נוצר קשר כמעט טבעי בין הסקטור העסקי לציבורי וקמה גם מנהלת תקומה. היה ברור לסקטור העסקי שהוא חייב להיכנס מתחת לאלונקה ולסייע. חברות שעוסקות בבניית שכונות ופרויקטים כמונו נשאלו איזה דירות מוכנות למסירה יש לנו. בסנטרל פארק ייעדנו את אחד הבניינים להשכרה כבר לפני שנים. הבניה שלו הסתיימה לאחרונה ויכולנו לקבל כ-20 משפחות".

"תשומת הלב למשמעות של יצירת קהילות זה משהו שבאזורים מטפלים בו", אומר אבידן. "הבנו כבר לפני שנים את הצורך של הקונים ביותר מקורת גג. ציבור רוכשי הדירות מחפש גם את ההשתייכות הקהילתית ולכן זה בא לידי ביטוי כבר בשלב התכנון. מכיוון שאנחנו בונים פרויקטים גדולים אנחנו יכולים לתכנן כמות גדולה יותר מהרגיל של שטחים ציבוריים לטובת הדיירים כדי לאפשר יותר אינטראקציה ולחבר את הזיקה בינם לבין הפרויקט בו הם רכשו דירה. בסוף התהליך יש לזה גם אימפקט על השווי הכלכלי. קיים צורך גם בתכנון שטחי חוץ ומקומות ישיבה שיזמינו אוכלוסייה מבניינים גבוהים עם עשרות דיירים בו הם עלולים להיות מנוכרים. זו כבר שכונה בתוך בניין ולכן אנחנו מנסים לייצר כמה שיותר שטחים שיאפשרו את האינטראקציה הזאת. בפרויקט בבאר שבע ובצמרות נהריה יצרנו שיתוף פעולה עם חברת "ארץ עיר" שמתמקדת ביצירת ותחזוקת קהילות. אנשים רוצים להכיר את השכנים שלהם, ולבוא איתם במגע".

בישראל קמות הרבה ערי שינה בהן מסעדות ופאבים נמצאים במרחק. אתה חושב שזה משהו שיכול להחליף את הצורך הזה?

"זה חלק ממגמה ומתהליך. באזורים יש לנו זרוע שעוסקת בפרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך, שם הצורך שלנו ביצירת קהילה גבוה יותר מכיוון שלאחר שסיימת לבנות אתה ממשיך לנהל ולתחזק ויש לך אינטרס גדול שהזיקה בין השוכרים לבין בפרויקט שבו הם גרים תהיה גדולה ככל הניתן. זה משפיע על שיעור חידוש ההסכמים ועל היכולת לקבל שכר דירה גבוה יותר".

אגב שאלת המחירים, נשאלת השאלה האם אנשים מוכנים לשלם את הפרמייה עבור דירה שיש בה אלמנטים סביבתיים יותר?

"לצערי, קשה לומר שבשוק רוכשי הדירות הישראלי ניתן לקבל דלתא במחיר על דגשים ירוקים. הרוכש הישראלי עדיין מתעניין יותר בכיווני האוויר, שטח ופונקציונליות ופחות נותן תשומת לב לאלמנטים ירוקים. בכל זאת יש דברים שבהם אנחנו רואים כבר התלכדות. בפרויקטים האחרונים אנחנו משתמשים בחומרי חיפוי ירוקים שתורמים לבידוד הטרמי והאקוסטי של הדירה. זה פחות מדבר ללקוח הישראלי שממשיך לקבל את חשבונות החשמל והמים כאיזו גזירת גורל, אבל אלה חומרים שהופכים את הבניין להיראות מענין ויוקרתי יותר וזה כן מדבר ללקוח הישראלי".

"עוד דוגמה לזיקה ניתן לראות בפרויקטים בהם יש ריבוי שימושים – מסחר ודירות, משרדים ודירות וכו'. לרוב השימושיות יש גם השלכות אדריכליות כי קומת מסחר לא נראית ומאופיינת כמו קומת מגורים. כתוצאה מזה אנחנו מוצאים יותר ויותר תכנונים שמאפשרים לנו לייצר יותר מרפסות, לפעמים גם מרפסות ציבוריות בהן נוצרת אינטראקציה בין הדיירים. כך גם רואים יותר ירוק בעין והמוצר הופך להיות יותר נחשק".

במגדלים שיש בהם משרדים נכנסות גם חברות בינלאומיות שלהן יש תקנים והנחיות. האם זה דוחף את כל הפרויקט להיות ירוק?

"בשוק המשרדים רואים הטמעה יותר מוצלחת של נושא התקנים הירוקים משוק המגורים מכיוון שהיזם הישראלי מודע לכך שחברות בינלאומיות לא ייכנסו לבניין שלא עומד בתקנים של LEED. בבניין שמשלב את שני השימושים רואים שהאיכות הירוקה זולגת גם למגורים, כי אם כבר בונים בתקן מסוים ומשקיעים משאבים אז הבניין כולו ייהנה מזה".

יש מקום לאופטימיות כי אנחנו מזהים אצל הצעירים יותר מודעות לנושא של ESG. הם מתעניינים במה עושה חברה לטובת הקהילה, בנושא הירוק, בהתנהלות של תאגידים מעבר לביזנס. שוקי הנדל"ן, בפרט למגורים, אלה שווקים שלוקח להם הרבה מאוד שנים להשתנות. זה ענף שמרני שפתוח לשינוים אבל ההטעמה אורכת המון זמן".

אבידן מתייחס גם לנגישות התחבורתית ומספר כי "בפרויקט הרצליה הילס המצליח שלנו ושל עופר השקעות שותפינו עשינו מחקר עומק אצל דיירים שרכשו דירות ואצל אנשים שביקרו במשרד המכירות ולא רכשו. אצל שניהם גילינו שהסמיכות לכביש היתה פקטור מאוד משמעותי בהחלטה, מה שלא ניתן היה לומר לפני 10 שנים. אלה שנמנעו פחדו מהרעש והזיהום מהכביש הראשי ואלה שרכשו עשו זאת כדי להיות סמוכים לצירי תנועה ראשיים כי קצה נפשם לעמוד בפקקים. אנחנו בונים עכשיו מגדל של 55 קומות בצומת עלית ברמת גן וגם שם הקירבה לרכבת הקלה וצירים מרכזיים מדברת אל הרוכשים".

האם ההתפלגות במחקר שלכם היא של צעירים אל מול אוכלוסייה בוגרת?

"הסמיכות לאזורי תעסוקה הופכת להיות פקטור, אנחנו קוראים לזה מבחן הקורקינט. הסמיכות לאזור תעסוקה שפעם נתפסה כמרתיעה היום מהווה גורם חשוב, כי אך אחד לא רוצה לנסוע שעה כל בוקר לעבודה".

לסיכום, איך ייראה שוק הנדל"ן ב-2024?

"ענף הנדל"ן נמצא בתקופה משברית ועבר טלטלות עוד לפני ה-7 באוקטובר. בראש ובראשונה הוא הושפע מעלית שיעור הריבית שמתחילה לרדת, כתוצאה מזה ביקושים פחתו. גם המחאה בעקבות הרפורמה המשפטית לא תרמה למצב הרוח הלאומי שהוא פקטור לא מבוטל בעסקת רכישת דירה. מפלס אי הוודאות עלה משמעותית והביקושים פחתו. ענף הבניה למגורים מבוזר וחברות גדולות כמונו והקולגות שלנו, אחראים ל-15-20% מהיקף הדירות החדשות הנבנות. כ-80% נבנה על ידי קבלנים קטנים ובינוניים שלוקחים פחות סיכונים גם כי לבנק הרבה יותר קשה עם תנאי המימון שלהם. יש ירידה ממושכת בהתחלות בניה שלא השתנתה בעת הזאת, ולהערכתי כאשר הביקושים יתעוררו מחדש הם יפגשו היצע מוגבל וזה יוביל להמשך עליית המחירים של דירות".

"צריך לעשות טיפול שורש בענף התכנון והבניה ולקצר באופן דרמטי את הזמנים שלוקח לאשר תוכניות והיתרים. הביורוקרטיות שכרוכות בזה מקשות עלינו ואנחנו לא מצליחים לקצר את הזמנים בהם אנחנו מסוגלים להביא דירות זמינות לשוק הרוכשים".

אבידן התייחס גם לירידת הריבית ואמר כי "היא בהחלט איתות לשוק שעליות הריבית הסתיימו ושכנראה המגמה מתחילה להשתנות. אני לא בטוח שהריבית תרד כל כך מהר אבל הכיוון כבר ברור, אין משתנה מסביר חזק יותר למחירי הדירות משיעור הריבית. צריך להבחין בין השוק הריאלי לשוק ההון. שוק ההון פועל על פי ציפיות. הוא כבר מבין את המגמה ויש לו הערכה די מבוססת על ההתנהגות של נגיד הבנק האמריקאי שכמובן ישפיע על נגיד בנק ישראל. מבינים שהריבית אחרי תקופה ארוכה שעלתה משנה כיוון כי האינפלציה מתחילה להיחנק. הפער הכרוני הזה בין ההיצע לביקוש יגרום ללחץ על המחירים ועשוי להשפיע גם על הרווחיות של החברות".

אז ב-2024 נחזור לראות עלית מחירים?

"להערכתי המחירים ב-2024 יתחילו לעלות באופן הדרגתי. הביקושים לדירות מושפעים מהרבה דברים ואני שותף להערכות שכלכלת ישראל ב-24 תהיה במצב לא מרנין מבחינת צמיחה ועלולה להיות עלייה בשיעור האבטלה. אנחנו נאלצים היום לעשות הערכות בנוגע לתרחישים צבאיים אבל בהנחה שהמלחמה תלך ותגווע אני מעריך שב-24' תתחיל גלישה מתונה של מחירי הדירות למעלה וב-25 זה יהיה משמעותי יותר כי לוקח זמן לשנות את כיוון האוניה שנקראת ענף הבניה".

* ערוץ TRUST של כלכליסט בשיתוף שופרסל נולד מתוך רצון להוביל חברות לקחת אחריות בתחום האימפקט ולייצר שינוי דרך פרויקטים בעולמות ה-ESG.