עו"ד גלעד שרגא דאנס 100 | צילום: אורלי א.
עסקת ברוטו או נטו ברכישת נחלה– מה כדאי?
כיצד משפיעה עסקת מכר נחלה לפי "שווי נטו" על הצדדים לעסקה ומה הסיכונים שלוקחים על עצמם הרוכשים?
טרפת עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות ועיכוב בהוצאת השומות ברשות מקרקעי ישראל בעסקאות מכר של נחלות, הגבירו את חוסר הוודאות הקיים למוכרים באשר להיקף המס שיוטל עליהם בגין מכירת הנחלה. רצונם של מוכרים לצמצם את הסיכון בחשיפה למיסוי העשוי להשתנות, והשינוי בשווי העסקה בין מועד עריכתה למועד עריכת השמאות, הביאו לצמיחה בהיקף עסקאות הנטו הנערכות בעסקאות של רכישה ומכירת נחלות במושבים.
בעוד שבעסקת "מכר ברוטו" מוטלים מרבית המיסים על המוכר למעט מס רכישה, בעסקת "מכר נטו" לוקח הרוכש על עצמו את תשלום כלל המיסים הכרוכים בעסקה, באופן בו התשלום שמשולם למוכרים הינו ידוע מראש וקבוע, כך שמלוא התשלום שיקבלו מהרוכשים אכן יישאר בידיהם גם בסוף העסקה, ללא כל נטילת סיכון מצד המוכרים.
בעוד שבעסקת ברוטו יש וודאות לקונה שהמחיר אותו הוא מציע הינו סופי ובלתי משתנה, בעסקת נטו הועבר מלוא נטל המס אל הרוכש ועליו לחשב מה היקף המיסוי העתידי שעשוי לחול בעסקה מצד כלל הרשויות ולקחת על עצמו את חוסר הוודאות הקיימת בהערכות המס הצפויות.
מה שהביא לשינוי המגמה בצורת העסקאות היה היצע נמוך של נחלות וביקוש גבוה מצד רוכשים שנאלצו להסכים לדרישות המוכרים בעיקר בשל העליה המתמדת במחירי הנדל"ן דבר שהעצים את כח המיקוח של המוכרים והצבת תנאים לקיומה של העסקה.
אולם מה שנראה לכאורה פשוט בהעברת נטל המס בין מוכר לקונה, צופן בחובו הפתעות וחוסר וודאות רב שהצדדים כלל לא מודעים לו בעת כניסתם לעסקה.
כיצד מתייחסות רשויות המס לעסקת נטו?
הצדדים לעסקת המכר יכולים להתנות בהסכם ביניהם, כי מלוא האחריות לתשלום כל המיסים הכרוכים בעסקה ישולמו על ידי הרוכש, כך ששומות המס יצאו ע"ש של הרוכש אולם המוסדות ורשות מיסוי מקרקעין מבחינתן "מכירות" את המוכר ומבחינתן גם אם בהסכם מופיע הרוכש כמי שעליו לשאת בתשלומי המס, ככל והשומות לא ישולמו במועדן ע"י הרוכש, רשויות המס יחייבו את המוכר בתשלום ויפעלו לגביית המס עפ"י חוק ובכלל זה הטלת עיקולים על המוכר!
לאור זאת חשוב להבטיח במסגרת הסכם המכר את מימוש התחייבויותיו של הרוכש שהסכים לשאת בתשלומי המיסים, וקבלת בטוחות מספיקות לקבלת וודאות ששומות מס השבח ויתר התשלומים שיצאו אכן ישולמו ע"י הרוכש.
למרות שמדובר בעסקת נטו, פקיד השומה רשאי לקבוע ששווי המכירה המופיע בהסכם המכר יבוצע ע"י גילום מלא (כך שמעבר לסכום העסקה נטו שנקבע בהסכם, יתווסף גם סכום המס).
גם כאשר מוסכם ומובהר שהמוכר לא יישא בכל מס מכל סוג הכרוך במכירת הנחלה והוא מעניק יפוי כח לב"כ הרוכש לפעול בשמו להפחתת מס השבח וקבלת ההפחתות וההטבות שהיו מגיעות לו עקב היותו זכאי למדרגות מס נמוכות, עלול להיווצר פער בעתיד (לאחר שכבר הוצאו שומות מס השבח), בין ההכנסות הגבוהות שיופיעו בדו"ח השנתי למס הכנסה של המוכר, הכנסות הנובעות מנתונים פרטיים של המוכר שלא בהכרח היו ידועות לרוכש, כך שעשוי להיווצר הפרש בתשלומי מס השבח שמקורו בכלל בהכנסותיו האישיות של המוכר ושהרוכש לא היה יכול לקחתן בחשבון בעריכת תחשיב המס שערך קודם כניסתו לעסקה.
לכן במקרים רבים, גם כאשר ישנו שיתוף פעולה מלא בין המוכר לרוכש, קיים קושי לערוך חישוב מס מדויק שיצפה ויעריך את תשלום המס הצפוי לרוכש בעסקת נטו.
הבטחת תשלומי המס שגולגלו לרוכש
בעוד שבעסקת ברוטו תשלומי המיסים משולמים מתוך סך הכספים ששילם הרוכש למוכר ושחלקם הושאר בחשבון הנאמנות להבטחת תשלומי המיסים, בעסקת נטו לאחר העברת מלוא הכספים למוכר, אין מקור מימוני שיבטיח את תשלום המיסים ע"י הרוכש.
מחובתו של המוכר לדאוג שיהיו בטוחות מספקות שיבטיחו את תשלומי המיסים ע"י הרוכש על מת שהעסקה תסתיים. הפיתוי הגדול לרוכשים בעסקאות נטו (שאינם צריכים לדאוג מימונית למלוא הסכום בשלב הראשון של העסקה), עלול לחזור כבומרנג אל המוכרים שיתקעו בעסקה שלא הושלמה כשהדבר כבר אינו בשליטתם.
פערי המס בעקבות דחיית מועד קבלת השומה
מכיוון שהמס העיקרי החל בעסקת מכירת נחלה הינו "דמי הרכישה" המשולם לרשות מקרקעי ישראל, קיימת חשיבות למועד עריכת השומה ע"י רמ"י, שכן לחודשים (אם נהיה אופטימיים) או לשנים (אם נהיה ריאלים) שיחלפו בין מועד העסקה, לבין מועד הוצאת השומה, במציאות בה מחירי הנדל"ן מצויים בעליה מתמדת, עלולה להיות השלכה של מאות אלפי שקלים על גובה השומה.
לצורך הוצאת שומת דמי הרכישה נדרש שיתוף פעולה מלא מצד המוכר לקבלת כל האישורים הנדרשים עבור הוצאת השומה (בהם התאמת גבולות הנחלה למצב התכנוני, קבלת מפת מדידה מאושרת, הסרת/הסדרת כל השימושים החורגים בשטח הנחלה, דו"ח פיקוח ודרישות נוספות).
המציאות הקיימת כיום ברמ"י בה גם כאשר אין עיכובים וכל המסמכים מוגשים ומאושרים ללא צורך בתיקונים או בהגשת תוכניות מעודכנות, לא נערכת שומה לדמי רכישה בפרק זמן שהוא פחות משנה! כאשר במשך תקופה זו שווי השוק של מחיר הנחלה עשוי להשתנות.
לסיכום: מה עדיף בנחלות, עסקת ברוטו או עסקת נטו? עסקת נטו הינה עסקה מורכבת לשני הצדדים, בה לא ניתן לצפות ולהעריך בצורה וודאית מה הוא משתנה המס הצפוי? אומנם למוכר ניתנת וודאות באשר לכספים שיישארו בידיו, אולם הוא נדרש לשיתוף פעולה מלא עם הרוכש ולוודא שיש בידיו את הביטחונות הנדרשים כדי שהרוכש אכן ישלם את המיסים, מאידך לרוכש מדובר בהימור שעשוי להניב לו שיעור מס נמוך ממה שהעריכו הצדדים בעת כניסתם לעסקה עקב הצלחה להפחית את שיעורי המיסים או שיעור מס גבוה יותר שלא היה ניתן לצפותו (התייחסות פקיד השומה לשווי העסקה, שיעור ההפחתות שיוכרו והתארכות משך זמן ביצוע העסקה). אז כמו בהשקעה בבורסה, אם הנכם אוהבי סיכון, עסקת נטו עשויה להתאים לכם ויש בה פוטנציאל רווח, אך אם אתם שונאי סיכון ומעדיפים עסקה בטוחה עם וודאות גבוהה בסיומה – עסקת ברוטו היא העסקה שמתאימה לכם.
מאת עו"ד גלעד שרגא
גלעד שרגא משרד עורכי דין – מומחים במכירת ורכישת נחלות ומשקים חקלאיים
d&b – לדעת להחליט