האוצר: צניחה של 18% במכירת דירות בחודשים אפריל-מאי

מכירת הדירות החדשות נמצא במגמת ירידות חדה, כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר. לפי הדיווח שפורסם היום (א') בסיכום החודשים אפריל ומאי מדובר בירידה בשיעור של 20% בהשוואה לחודש מרץ. במקביל, נרשמה ירידה במכירת דירות מיד שנייה, אך במקרה זה מדובר בירידה מתונה יותר, בשיעור של 14%. בסיכום כללי נרשמה צניחה של 18% במכירת דירות בין החודשים אפריל-מאי בהשוואה לינואר-מרץ.

עוד נכתב כי בשוק הדירות מיד שנייה היקף העסקאות הינו נמוך באופן יחסי מזה כשמונה שנים ובהשוואה לחודשי מאי באותן שנים מדובר ברמה הנמוכה ביותר מלבד מאי 2011 – ימי המחאה הכלכלית ומאי 2014 כאשר ברקע הייתה ההמתנה למע"מ אפס. באוצר מנמקים את הירידה ברכישות אלה בין היתר בירידה בהיקף רכישות המשקיעים אשר משקלם בשוק עומד כעת על 19%-20% מכלל העסקאות בשוק.

יחד עם זאת היקף המשקיעים נמוך בסך הכלב כ-0.1% בהשוואה לאפריל-מאי 2015 בטרם העלו את מס הרכישה למשקיעים. במונחים כמותיים הסתכמו רכישות המשקיעים בחודש אפריל ב-1,700 דירות, ירידה של 27% בהשוואה לחודש מרץ וירידה של 20% בהשוואה לאפריל אשתקד. בחודש מאי נרשמה התאוששות קלה של עליה בשיעור של 4% ברכישות המשקיעים בהשוואה לחודש אפריל, (אף כי במונחים כמותיים מדובר בתוספת רכישות של 70 דירת בלבד).

צילום: כרמית פלר

בפילוח גיאוגרפי ניתן לראות ירידה חדה בהיקף ההשקעות באזור המרכז, כאשר מאז חודש ינואר ועד חודש מאי (כולל) נרכשו 1,200 דירות בלבד. באוצר משווים זאת לחודש יוני הקודם שבו לבד נרכש כמעט מספר דומה של דירות (1,116). במקביל לירידה בהיקף רכישת הדירות להשקעה יש גידול במכירת דירות שמוחזקות על ידי משקיעים. באוצר משייכים חלק מהירידה בכך שבאזור זה שווקו דירות במסגרת מחיר מטרה ומחיר למשתכן ולכן הערכה של המשקיעים היא שהדירות הללו לא יניבו את התשואה שציפו לה.

לתיאוריה זו יש חיזוק נוסף בעקבות ירידה בהיקף רכישות המשקיעים באזור נצרת, הכולל בין היתר את עפולה, עיר שכידוע שווקו בה דירות רבות במסגרת מחיר למשתכן ובמחירים נמוכים במיוחד. משקל המשקיעים באזור זה נע בחודשיים אלו סביב 6%-7%, רמת שפל היסטורי. גם במונחים כמותיים נרשמה רמת שפל של רכישות משקיעים באזור זה (סה"כ נרכשו 20 דירות להשקעה באזור בחודש מאי, לעומת כמות גבוה פי 3 בממוצע חודשי בשנים האחרונות).

עלייה ברוכשי דירה ראשונה

במקביל לירידה ברכישת הדירות החדשות, חלה עלייה במשקלם של הרוכשים שזוהי עבורם רכישה ראשונה של דירה. בחודש אפריל הגיע רמת הרכישות של דירה ראשונה לשיא של מספר שנים, זאת על רקע תחילת המכירות בפועל לרוכשים במסגרת הפרויקטים של "מחיר למשתכן". בערים עפולה ובלוד, הביאו את רכישות הזוגות הצעירים באזור נצרת לרמתם ההיסטורית הגבוהה ביותר, ובאזור רחובות קרוב לרמת השיא.

נתונים אלה מחזקים את הערכה שתוכנית מחיר למשתכן "דחפה" אל שוק הנדל"ן רוכשים רבים אשר בהיעדרה ככל הנראה לא היו רוכשים דירה בתזמון זה. כמו כן, ירידת הרכישות הכללית ממחישה שרוכשי דירה ראשונה הם לא החלק הארי של השוק, ובהיעדרם של משפרי דיור משוק הדירות החדשות היקף העסקאות יוסיף לרדת.

בנוסף, היה חשוב לכלכלני האוצר להבהיר כי רוכשי הדירות בתוכנית המחיר למשתכן בערים כמו לוד ועפולה אינם מורכבים מאוכלוסיה חלשה אשר תוביל להיווצרות שכונות סלאמס. בדיקת האוצר העלתה, כי השכר החציוני למשק בית שרכש דירה במסגרת "מחיר למשתכן" בעפולה עמד על 13.7 אלף שקל (ברוטו לחודש, בשנת 2015). השכר הממוצע עמד על 16.7 אלף שקל כאשר השכר הממוצע למשק בית בשנת 2014 עמד על 14.1 אלף שקל. בפרויקט "מחיר למשתכן" בלוד עמד השכר החציוני על 12.1 אלף שקל והשכר הממוצע עמד 13.3 אלף שקל. יחד עם זאת, לאוצר אין בשלב זה יכולת לבדוק האם אותם זוגות אכן עומדים להתגורר בדירות שרכשו, ולכן לא מדובר בנתונים חד משמעיים.