במת כלכליסט: על מי שומרת תוכנית השימור

בשנת 1984 הוחלט בישראל על ייסוד המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות. באותה החלטה הודגש החשש מהיעלמותם של אתרים המהווים שרידים אותנטיים אחרונים לתהליכים היסטוריים, התיישבותיים וארכיטקטוניים, שאפיינו את התפתחות התרבות בארץ.

בשנת 1991, עם העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים ואתיופיה והמחסור הזמני שנוצר במבני מגורים לאוכלוסייה החדשה, התווסף לחוק התכנון והבנייה תיקון העוסק בשימור אתרים (תיקון 31) ובכך עוגן חוקית מסלול השימור.

התיקון נבע מחשש שיזמים ינצלו את המצוקה שנוצרה בתחום הדיור, יעדיפו אינטרס כלכלי מתוך חשבון של חיסכון ויעילות, ויתעלמו מערכים אחרים, הקשורים לשורשים הלאומיים ולתולדות ההתיישבות בארץ. החוק ביקש לשמר את העבר בהווה ולמען העתיד, וחשף את רצון המחוקק להעניק טיפול מיוחד לתוכניות לשימור אתרים, השונה מהטיפול בתוכניות אחרות.

עלויות השימור מוטלות על הבעלים

מאחורי ההחלטה עומדת תפיסה כלכלית, לפיה שימור מבנים יוצק ערך תדמיתי חיובי ומצמיח הנאה כלכלית למבנים אשר נועדו לשימור ולסביבתם. אתרי מורשת בארץ ובעולם מהווים מוקדי תיירות היוצרים אווירה עסקית טובה. ואכן, הראשונים שניצלו את השימור היו מסעדות, בנקים ומשרדים שהמבנה לשימור בו ישבו העביר מסר ותדמית של המשכיות ויציבות.

על פי החוק, ועדה מקומית אמורה להכין רשימת נכסים לשימור בתחומה, ולקבוע את מגבלות השימור שיחולו עליהם. משאושרה תוכנית כזו, היא הופכת לדבר חקיקה, ומאותו הרגע נתון המבנה למגבלות שנקבעו בתוכנית. באופן זה עלויות השימור מוטלות על בעלי המבנים שהוכרזו לשימור.

כדי שיהיה איזון בין בעלי הבתים עליהם מוטלת עלות השימור, לבין הסביבה שנהנית מהשימור, קובע חוק התכנון והבנייה כי מי שנפגע מתוכנית השימור רשאי לתבוע את הוועדה המקומית ולהיפרע בגין הנזק. מכיוון שהועדה המקומית היא נציגת הציבור, בתשלום הפיצוי מתחלק הציבור שנהנה מהתוכנית עם בעל הנכס המשומר שנפגע ממנה, ונוצר איזון. כך להלכה.

אינטרס משותף לוועדה וליזמים

הסעיף העוסק בזכות להיפרע מנזקים תכנוניים הוא סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. אולם ניסוחו הכושל של סעיף 197 מעקר למעשה את האפשרות של הנפגע להיפרע על נזקיו. מבחינת שימור המבנים הוא מהווה אריזה יפה לקופסא ריקה. כך, למשל, קובע החוק תקופת התיישנות של שלוש שנים מרגע שאושרה התוכנית שהטילה את המגבלות. מכיוון שברוב המכריע של המקרים עוברות יותר משלוש שנים מרגע ההכרזה ועד שיפוץ המבנה, שהוא המועד בו מתגלה הנזק האמיתי, מנוע למעשה הניזוק מלתבוע את נזקיו.

דוגמא נוספת: על הניזוק מוטלת חובת ההוכחה כי הפגיעה שנגרמה לו אינה סבירה, כלומר גורמת לו נזק ממשי. אלא שנכון להיום אף אחד בארץ עוד לא יודע מהם גבולות אותו נזק "סביר" והיכן הוא מפסיק להיות "סביר", לכן כל תביעה תיתקל בטענה כי הנזק אינו "בלתי סביר" ותוביל לשנים של מאבקים משפטיים.

כשבעלי הזכויות המקוריים לא עומדים בנטל הכלכלי של עלות השימור ונאלצים למכור את זכויותיהם בנכסים במחיר מופחת, נוצרת הזדמנות עסקית לבעלי הממון. מכיוון שהאוכלוסייה המקורית של המבנים לשימור היא בדרך כלל קשת יום (כמו בנווה צדק, כרם התימנים, שכונות ביפו וכדומה), עלולה תוכנית השימור להוות פתח לחבירה בין ועדות ליזמים מאחורי אינטרס משותף: אלה לפנות אוכלוסייה חלשה, ואלה לגרוף רווחים. לפיכך, תוכנית השימור יכולה להוות כלי אפשרי (אם כי לא בהכרח מכוון) לדחיקת רגליה של אוכלוסייה קשת יום לטובת יזמים.

הכותב הוא מרצה בתוכנית ניהול עסקי בנדל"ן בלהב, הפקולטה לניהול באונ' ת"א, שמאי מקרקעין מוסמך ומומחה לתכנון עירוני