השבוע יעודכן חוק המכר לדירות

חישוב גודל הדירות בישראל אמור להפוך השבוע לאחיד, 30 שנה לאחר שפורסם צו מכר הדירות הישראלי הנוגע למפרט הדירה במסגרת חוק מכר (דירות). משרד הבינוי והשיכון החליט לפני כארבעה חודשים לעדכן את החוק בהתייחסות מפורטת יותר, המחייבת מעתה את הקבלנים להציג לרוכשי דירות את שטח הנטו של הדירה בלבד.

חישוב שטח הדירה היה נתון עד כה לפרשנות אישית של הקבלנים, וגרם לתלונות רבות של רוכשי דירות. עדכון החוק נועד למנוע מקרים שבהם נפגעו רוכשי הדירות לאחר שהקבלן הבטיח להם שטח דירה גדול בהרבה מזה שקיבלו בפועל. בהיעדר חוק מחייב לחישוב שטח הדירה, נהגו הקבלנים להוסיף שטחים של מחסנים, מרפסות שמש ואף חלק של שטח הלובי המשותף לשטח הדירה.

מלבד חישוב שטח הדירה, בהוראה החדשה שם משרד הבינוי השיכון דגש מיוחד גם על הגדרת עבודות הגמר, ציוד ואבזור הדירה והבניין, הבחנה מדויקת בין שטחי הדירה לשטחים משותפים והוספת דרישות לתחזוקת הדירה והמבנה.

"לא צפוי שינוי"

אף שההוראה מוכרת בענף כבר כמה חודשים, רבים מהפעילים בו ספקנים באשר ליכולת לבצעה. שאלנו לדעתם של כמה מהאישים הבולטים בשוק.

נתן חילו, מנהל האגף הטכני בהתאחדות הקבלנים שייצג את ההתאחדות בדיונים לקראת עדכון המפרט הטכני במשרד השיכון, מעריך שהתקנה אינה צפויה ליצור שינויים מהותיים בגודל המוצג של הדירות.

"בעת ציון שטח הברוטו בעבר נכללו השטחים הציבוריים של הקומה בשטח הברוטו של הדירה. שטחים אלו כללו את חדר המדרגות, לובי קומתי ובמקרים מסוימים - חדר דוודים ואחרים. כאשר הקבלנים יהיו צריכים להציג את שטח הדירות נטו, הם ינסו להגדיל את שטח הדירות על חשבון השטחים הציבוריים".

עם זאת, לדבריו מרווח הפעולה שיש בידי המתכננים אינו גדול: "יש כיום תקנות ברורות לגבי גודלו ורוחבו של חדר המדרגות ושל השטחים האחרים. קבלן לא יוכל לבנות חדר מדרגות צר וקטן ובמקביל להגדיל את הדירות". עוד מוסיף חילו כי ההשפעה העיקרית של התקנה תהיה ביצירת שקיפות בין הקבלן ובין רוכש הדירה, ובמניעת סכסוכים סביב נושא שטח הדירה.

פער גדול בדירות היוקרה 

השינוי החדש אמור לעניין מאוד רוכשי דירות יוקרה בפרויקטים הכוללים שטחים ציבוריים בהיקף גדול יותר מבפרויקטים סטנדרטיים.

רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק של חברת צ.מ.ח המרמן, מעריך כי התקנה החדשה תעשה סדר בקרב רוכשי הדירות המבולבלים. "שטח הדירה הוא עדיין אחד הפרמטרים החשובים ביותר בהליך קבלת ההחלטה בקניית דירה בקרב הרוכשים. התקנה החדשה תאפשר לרוכשים לחשב עלות אמיתית למ"ר של הנכס שהם מבקשים לרכוש. ברגע שיהיה בידיהם הנתון הזה, הם יוכלו לבחון את הפרויקט באספקטים אחרים כמו מיקום ושירותים בהשוואה מול המתחרים, ולקבל החלטה מושכלת ונכונה יותר". בן אברהם מציין כי היום במיוחד, לאור התייקרות עלויות הבנייה, יש חשיבות כלכלית גדולה לכל מטר בנוי: "גם כשמדובר במטרים בודדים, העלויות האלה אינן זניחות או בשוליים".

אורי רוט, מבעלי חברת מילרגו המשווקת את פרויקט מגורי היוקרה City Village בפאתי שכונת המשתלה בצפון תל אביב, מעריך גם הוא שהשינוי לא ישפיע על המחירים. לדבריו, חברות הבנייה למגורים כבר החלו לעבוד על השינוי לפני כניסת תיקון החוק לתוקף.

"הפער ביחסי ברוטו-נטו בפרויקטים יוקרתיים הוא גדול משמעותית ביחס לפרויקטים עממיים. זאת בעיקר בגלל שיטת החישוב, המעמיסה אחוז גבוה יחסית של השטחים הציבוריים הנרחבים על שטח הדירה נטו. שיטת החישוב הזו רווחת ומקובלת בענף", אומר רוט, ומוסיף כי עלויות הבנייה של שטחים אלה מהוות לעתים חלק קריטי בעלויות בניית הפרויקט, ולכן מועמסות על מחיר הדירות.

בפרויקט City Village, למשל, נבנו כ-3,000 מ"ר של שטחי פנאי המשרתים 35 דירות בלבד - כ-100 מ"ר בממוצע לדירה, בהם רחובות פנימיים, בריכה חצי אולימפית, ג'קוזי, סאונות וחדר כושר. "בפרויקט שבו עלות דירה היא יותר ממיליון דולר, אין בעצם הפרדה אמיתית בין השטחים הציבוריים לפרטיים ולכן ההשקעה בשטחים הציבוריים אינה יכולה להיות פחותה מהדירות עצמן. המחיר צריך לשקף את ההשקעה הזאת", אומר רוט.

כמו תמיד, היצע וביקוש 

ירון צוברי, ראש אגף השיווק באפריקה מגורים, מחזק את דבריו של רוט ומסביר כי החברה כבר נערכה לשינוי. "מאז שהדולר ירד עברו רוב החברות לדבר בשקלים. בשוק לא מציינים כיום מחיר במ"ר אלא מחיר לדירה כולה, מפני שבשקלים זה לא נשמע טוב".

לדברי צוברי, מי שמרוויח מהשינוי הן בעיקר חברות שבודקות ומכינות את מפרטי המכר, "ועכשיו יש להן פרנסה טובה להרבה זמן". גם הוא מעריך כי השטח יוצג אחרת אך תמחור הדירות יישאר זהה ויושפע - כמו תמיד - רק מהיצע וביקוש. "גם עכשיו, רוב הרוכשים רוצים לדעת מה השטח בברוטו וגם בנטו. זה לא ישתנה גם אחרי החוק", צוברי מסכם.

גם בחברת גינדי החזקות, הבונה את פרויקט היוקרה G בתל אביב ופרויקטים נוספים ברחבי הארץ, חושבים שהחוק החדש לא ישפיע על מחירי הדירות, אבל סבורים שהמחוקק היה צריך להתמקד בדברים המהותיים ולא בפרטים הקטנים.

עו"ד ליטל גינדי-מטלון, מבעלי החברה, מסכימה כי החלק בחוק שמדבר על שינוי שיטת המדידה הוא חיובי, אבל חושבת שדרישות המפרט הספצפיות אינן הגיוניות. "אין ספק ששיטה אחידה למדידית גודל הדירות היא שינוי חשוב, ודווקא יותר לפרויקטים רגילים ולא ליוקרה. הקונים יוכלו להשוות בין הדירות השונות ביתר קלות, בניגוד למה שקורה היום, שבכל משרד מכירות נותנים להם משהו אחר. במקרה הזה השינוי באמת מהותי. בשוק היוקרה לעומת זאת, הקהל שונה. אם דייר מגיע לקנות דירה במיליון דולר או יותר הוא יודע לשאול את כל השאלות ויודע מה מהותי לדעת, והוא גם תמיד מקבל את גודל הדירה גם בברוטו וגם בנטו", אומרת גינדי־מטלון. "מה שהיה צריך להניע את המחוקק בחוק זה להתייחס לדברים שבאמת משנים ללקוח". גם גינדי־מטלון מעריכה כי מחירי הדירות לא ישתנו בעקבות החוק החדש.