מעלות בוחנת מחדש דירוג של 24 חברות נדל"ן

עשרה חודשים אחרי פרוץ משבר הסאב פריים, ולאחר שהמשקיעים בשוק ההון כבר גזרו על ניירות הערך של חברות הנדל"ן של פקודות מכירה, כעת גם חברת הדירוג S&P מעלות מחליטה לבחון מחדש את רמת הסיכון של כמה מחברות הנדל"ן הגדולות במדינה.

בהודעה למשקיעים, מעלות סימנה 24 חברות נדל"ן ישראליות החשופות לפעילות בשווקים הגלובליים - ותבחן מחדש את רמת סיכון האשראי שהחברות האלו הנפיקו בעבר, לאור משבר המשכנאות והאשראי שטלטל את שוק הנדל"ן מעבר לים בשנה האחרונה. בתוך מספר שבועות מעלות צפויה להודיע אם הדירוג המקורי של החברות ישתנה בהתאם לממצאים.

הודעת מעלות באה על רקע אישור תקנות משרד האוצר לפיהן גופי ההשקעות יוכלו לעקוף את חברות הדירוג על ידי הקמת ועדות דירוג פנימיות שיקבלו החלטות באופן עצמאי, דבר שמחליש את מעמדן של חברות הדירוג.

בין החברות שעל הכוונת של מעלות, ועלולות להיפגע מהורדת הדירוג שלהן, נמנות כלכלית ירושלים שבשליטת אליעזר פישמן, אלביט הדמיה של מוטי זיסר, אלקטרה נדל"ן שבשליטת גרשון זלקינד, אפריקה ישראל של לב לבייב, גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן, אלוני חץ של נתן וחץ, וכן חברות נוספות.

הודעתה של מעלות חשובה בעיקר לצורכי פרוטוקול: המשקיעים בשוק ההון ידעו כבר מזמן על השפעת המשבר, למרות אווירת "העסקים כרגיל" שמנסים טייקוני הענף לשדר. ענף הנדל"ן בעולם שלאחר משבר הסאב פריים מאופיין במשבר אמון בין הבנקים המובילים והמשקיעים המוסדיים. גופי המימון נוטים כיום להקשיח את נוהלי החיתום ואת תנאי המימון שמוענקים לחברות, והעלו את פרמיית הסיכון הנדרשת בעת מתן הלוואה. מעלות מעריכה כי המשבר עלול לפגוע בעיקר בחברות ממונפות במימון לטווח קצר, הפועלות בצפון אמריקה ומערב אירופה, בעיקר בנדל"ן למגורים בקליפורניה, בפלורידה, בלאס וגאס, באנגליה, באירלנד ובספרד.

מנהלי חברות הנדל"ן הגיבו בספקנות לפרסום ההודעה. רן שטרקמן, מנכ"ל פלאזה סנטרס, שהופיע ברשימה של החברות שייבחנו מחדש, מנסה לשדר ביטחון ביום פרסום ההודעה: "בין כל החברות שמעלות ציינו, בטוח יש כאלו שראויות לבחינה מחדש", הוא אומר בראיון ל"כלכליסט" וממהר לסייג את עצמו, "פלאזה סנטרס היא חברה עם 600 מיליון יורו הון עצמי, ויותר מ-400 מיליון יורו מזומן בקופה. אין לי ספק שאם יבחנו היום אותנו, הדירוג דווקא יעלה. בכל המגעים שלנו עם בנקים ומוסדות פיננסיים הם מחזרים אחרינו. אני יכול להגיד לך שהיום אני מקבל הלוואות בתנאים טובים יותר מאשר בעבר".

איך משפיעה עליכם ההודעה?

"היא לא משפיעה עלינו".

אתה חושב שבפרסום בעיתוי הנוכחי, מעלות פספסו את הרכבת?

"גוף צריך לבדוק עצמו באופן תקופתי. הם עושים את העבודה שלהם, אבל לי אין בעיה להיבדק בכל רגע נתון".

מה דעתך על מצב חברות הנדל"ן הישראליות שפועלות בחו"ל?

"השוק שלי הוא מזרח אירופה, אני לא מרגיש בנוח לחוות דעה על שוק הנדל"ן הישראלי. מה שאני כן יכול להגיד זה שכל הגופים הפיננסיים פונים אלינו, ושגופים קטנים יותר כבר לא זוכים למימונים מאותם הבנקים".

מתי דב, מנכ"ל אזורים, משתמש במילים יותר חריפות לבקר את מעלות: "הבחינה המחודשת נעשתה באופן גורף, בעייתי ולא מוצדק", הוא פוסק. "הם הטעו את המשקיעים שיצפו כעת להורדות דירוגים ולא יתייחסו לחברות באופן ענייני. מהיכרותי עם החברות שפורסמו ברשימה, אין כל סיבה להורדת דירוג. מעלות היא חברה רצינית אבל כנראה שהם קצת נבהלו מהאטמוספירה, וקיבלו החלטה בעייתית".

דב טוען שטטח את טענותיו בפני גדי בארי, ממלא מקום מנכ"ל מעלות. "החשיפה לחו"ל של אזורים קטנה. אנחנו מוכרים בישראל אלף דירות בשנה, יש לנו תזרים מזומנים חיובי ויציב והון עצמי גדול". בדומה לשטרקמן, גם דב טוען שהבחינה המחודשת לא תוריד את הדירוג של אזורים אלא דווקא תעלה אותו.

אוסקר כצנלסון, בעליה והמנכ"ל של חברת אולימפיה ומבעליה של חברת נאנט, מתנסח באופן מעט יותר זהיר: "אני מאמין שיש הצדקה להכנסת חלק מהחברות לרשימה של מעלות", אמר.

איך אתה מסביר את עיתוי המהלך של מעלות?

"אני חושב שזה כיסוי תחת שלהם. הם עושים את זה עכשיו כדי שלא יבואו אליהם אחר כך וישאלו אותם איפה הם היו. המצב בארץ לא רע: בתל אביב יש בועה, בעיקר בדירות היוקרה, אבל ביתר הארץ מחירי הדירות סבירים מאוד. אין שום סימן למשבר בנדל"ן. גם מבחינת מימון אין בעיה להשיג מימון לפרויקטים בארץ או בחו"ל".

בחברת מישורים בחרו שלא להשיב לשאלות "כלכליסט" בנוגע להחלטת מעלות לכלול אותה ברשימת המעקב החדשה, ובחרו להספק בתגובה: "פעילותה של מישורים בישראל ובקנדה ממשיכה להתנהל למישרין, בהתאם לתוכניות העבודה ולדיווחיה לרשויות ולמשקיעים".