מנכ"ל ארקו החזקות: "2007 - חלום שחור שנגמר"

ביולי 2007 פרצה חברת ארקו החזקות, שבשליטת אריה קוטלר, לתודעה כאשר הציעה לרכוש את חברת אלרוב נדל"ן מידיו של אלפרד אקירוב לפי שווי של כ־3-2.8 מיליארד שקל - פרמיה של כ־42%-52% על מחיר השוק. דירקטוריון אלרוב דחה אמנם את ההצעה, אך המהלך עשה את שלו ושמה של החברה הצעירה נחקק בתודעת שוק ההון.

אלא שבפתח 2007 חיכתה לארקו שנה לא קלה בכלל. החברה הסתבכה בהשקעה כושלת במפעל פלסטיק - פעילות אותה נאלצה למחוק, היא לא הצליחה לבצע רכישות משמעותיות, היא הציגה תוצאות חלשות ב־2007, מה שהוביל את המשקיעים המאוכזבים להקנות לאג"ח שלה תשואת "זבל".

אולם אריה קוטלר סירב לוותר. בשיחות רקע שקיים עם עיתונאים הוא נהג לסיים בהבטחה כי מדובר בירידה לצורך עלייה, ואכן לפני שבועיים ביצע מהלך שעשוי לבשר על תפנית עסקית משמעותית לארקו, יזם יהודי אמריקאי בשם מוריס וילנר נכנס להשקעה של 20.5% בחברה בתשואה של יותר מ־200% על השווי של ארקו והמניה זינקה ביום מסחר אחד ב־70%.

בראיון ראשון ל"כלכליסט", מנסה אריה קוטלר להסביר את אירועי השנה האחרונה, "חלום שחור שנגמר" כפי שמכנה קוטלר, ובעיקר הוא מבקש להביט קדימה ולהסביר את הפוטנציאל שהוא מוצא בשוק הנדל"ן האמריקאי גם בעתות משבר.

"את דרכי בעסקים התחלתי בחברת GPM", מספר קוטלר. "לא רבים יודעים, אבל אני הובלתי את המהלך במסגרתו רכשה החברה במהלך 2003 את הזכויות וההתחייבויות של חברת FAS MART, שהיתה אז במשבר, להפעלת 169 חנויות נוחות להן צמודות תחנות דלק בחוף המזרחי בארה"ב. רכשנו חברה בפשיטת רגל ומכרנו אותה ברווח של כ־150 מיליון שקל לגמול, שמכרה אותה אחר כך לפטרו גרופ של ארקדי גאידמק".

"אותו ההיגיון שהנחה אותי בעסקת הדלק, שהיתה מאוד מוצלחת, היה גם זה שהוביל לעסקת הפלסטיק", אומר קוטלר. "אני מאמין גדול בעסקי הקומודוטיס ובמוצרי צריכה, מדובר בתחומים שהביקוש להם לעולם לא ייעלם. עשיתי 1+1. כל החברות בתעשיית הפלסטיק היו באותם ימים בקשיים ופתאום כשאני קניתי את פעילות הפלסטיק של אירו ועשיתי מהלך עסקי פשוט של איחודה עם חברה נוספת הפעילות הפכה באופן מיידי לרווחית".

אלא, שלדבריו, הוא לא יכל לצפות שמחירי הפלסטיק יעלו פתאום במספרים דו־ספרתיים חודש בחודשו. "במצב כזה אין שום אפשרות להרוויח כסף - ולא משנה באיזה צעדי יעילות תבחר. למרות זאת לא ויתרתי, עברתי לאטלנטה עקבתי אחרי הנושא מקרוב, עד שפשוט הבנתי שאי־אפשר לעשות כלום והחלטתי למחוק את פעילות הפלסטיק". לדבריו, עליית מחירי הפלסטיק היתה בלתי ניתנת לניבוי "בדיוק כפי שגם הנביאים הכי גדולים לא יכלו לנבא ירידה של 30% לדולר".

ארקו סיימה את "הרומן" עם פעולות שאינן בליבתה – עסקי הנדל"ן?

"כרגע, בעיקר בגלל מה שקורה בארה"ב, אנחנו בהחלט נמשיך להתמקד בעסקי הליבה שלנו - לרכוש נכסים בקשיים בדיסקאונט. ההתמקדות שלנו בתקופה הקרובה בהחלט תהיה בנדל"ן. אני אוהב לעשות עסקאות, אבל מכיוון שאנחנו בתקופה של משבר בארה"ב, אני צריך יותר ללחוץ על הברקס ומבין שזו לא הכמות אלא האיכות של העסקאות שלנו".

ובכל זאת, נדל"ן, היום ובעיקר בארה"ב? זה לא מפחיד?

"למרות המשבר ולמרות שאני אפילו חושב שעוד לא הגענו לתחתית, כיוון שהבנקים עוד לא התחילו לקחת נכסים, אני חושב שעדיין יש הרבה הזדמנויות בנדל"ן. אגב, צפיתי את המשבר כבר בתחילת 2007 פשוט לא את סדר הגודל. כרגע אנחנו נכנסים לעסקאות ולאזורים שלא היו קודם על המפה שלנו, למשל אזור ניו יורק שנפגע אמנם, אבל אין בו ירידת מחירים רק האטה מסוימת וגם בדרום קרולינה.

"אנחנו לא מאמינים באפקט העדר, אנחנו בודקים בפינצטה, מה צפיפות האוכלוסין באזור שאנחנו רוצים להיכנס אליו, האם יש מחסור בדירות - למשל לא ניכנס למיאמי שם יש להערכתי עודף של 20-17 אלף דירות שנבנו לספקולנטים. נבדוק אם אנחנו יכולים לרכוש נכסים במחירים טובים, ומחיר טוב מבחינתי זה כזה שקרוב לעלות הקרקע או יותר נמוך מהחוב הבנקאי על אותם נכסים ולשם אנחנו מכוונים. מה שאנשים לא מבינים עלי, זה שאני לא יזם נדל"ן. כל העסקאות שלי הן פיננסיות ואני חובר ליזמים שהם גם אנשי ביצוע. אני עושה עסקאות מזנין לא בשביל לתת הלוואות בריבית. הקופון הוא רק על מנת להבטיח לעצמי שאני נכנס לעסקה עם משהו חי ונושם".

אתה חושב שהשווי לפיו נכנס השותף הוא ריאלי?

"אני חושב ששווי של חברה לא נקבע לפי הערכות של בעל השליטה, דיבורים או ציטוטים. עצם כניסת השותף מביעה בי ובצוות שלי אמון. אם הוא החליט לשלם את המחיר ששילם, הוא כנראה חושב שזה מגיע לנו. אף אחד לא משלם פרמיה אדירה רק כדי להעלות שווי של חברה. וילנר נכנס על בסיס היכרות שלו איתי ועם הפעילות שלי לאורך השנים, למרות שלא עשינו אפילו לא עסקה אחת ביחד. מבחינתי הוא מאפשר לי להתגלח על זקן של איש ותיק ממני בשוק שכבר חווה שלושה מחזורים של ירידות בשוק האמריקאי ובתקופות כאלה ידע לאתר את הנכסים הנכונים כך שהוא מביא לי גם ערך מוסף רב".

כיוונת גבוה עם ההצעה לאקירוב, נראה הצעות דומות מצידך?

"תמיד שואלים אותי איך ארקו הקטנה חשבה שהיא יכולה להרים את אלרוב הגדולה. אולי לא מאמינים לי, אבל הבאנו מכתב יכולת מהבנקים וביחד עם שותפים אמריקאים רצינו לרכוש את החברה. אני הייתי בסך הכל הארכיטקט של העסקה, כמו שאני בדרך כלל, אבל אני לעולם לא מגיש הצעה אלא אם כן יש לי יכולת. את אקירוב הכרתי בעבר והתרשמתי שהוא יזם מדהים. הבניינים שלו בנויים בסטייל אחר. אני והמשקיעים האמריקאים התרשמנו בעיקר מפורטפוליו הנכסים שלו בשוויץ. בדיעבד החל משבר הנדל"ן, וכל החברות בתחום נפגעו, אבל אני עדיין משוכנע שיש לו פלטפורמה מדהימה".

כדרך רגב, מציין קוטלר כי ההצעה שלו לא באמת נפלה בגלל המחיר, היא נפלה כי אקירוב החליט שהוא לא רוצה למכור. "אנחנו החלטנו להמשיך קדימה, אני לא מתאהב בעסקאות שלי. עסקה היא מטרה, אעשה הכל כדי להשלים אותה אך ברגע שהנתונים הכלכליים עוברים את הקו שאני מרגיש בו בנוח - אין לי בעיה לוותר".