מגדלי היוקרה בת"א צומחים, וגם המכירות

עונת הדו"חות הכספיים מספקת הזדמנות ללמוד משהו על מצבן הכספי של החברות הציבוריות, אבל לא פחות מכך היא מאפשרת לקבל תמונת מצב אמיתית על המתרחש בשווקים שונים, למשל שוק הנדל"ן. הרבה מאוד חברות פועלות בענף זה, אבל בודדות בלבד משתייכות לקצה העליון של הענף ובונות דירות פאר במגדלים בתל אביב.

שוק דירות היוקרה במגדלים צבר תאוצה בשנתיים האחרונות, אך בתקופה האחרונה הוא מושך את תשומת הלב בעיקר בעקבות הערכות כי המשבר הכלכלי העולמי עשוי לפגוע בקצב המכירה ובמחירים. בינתיים נראה כי המשבר אינו מפריע ליזמים להמשיך ולקדם את בנייתם של מגדלים נוספים.

במקביל למשבר העולמי, גורמים בשוק טוענים שמחירי הקרקעות המריאו לשיאים חדשים והפכו את רכישת הקרקע לבלתי משתלמת. למשל בפארק צמרת שבין דרך נמיר לנתיבי איילון קיימים 12 מתחמים פוטנציאליים לבניית מגדלים, אך רק שבעה נמצאים בשלבי בנייה. חמשת הנותרים נמצאים, נכון לעכשיו, בשלב זה או אחר של משא ומתן על מחיר הקרקע.

לדברי היזם דודי שירזי, העומד בראש חברת NAM 5 הבונה מגדל במתחם, בעלי הקרקעות דורשים מחיר של כ־1.2 מיליון שקל ליחידה, כך שפרויקט של כ־120 דירות ישלם רק עבור הקרקע 144 מיליון שקל. "על זה יש להוסיף את עלויות המימון, את היתרי הבנייה ואת הזינוק במחירי תשומות הבנייה, שאיש לא יכול לדעת אם ומתי ייעצרו. זו עסקה בעייתית", הוא אומר.

בדיקה השוואתית שערך "כלכליסט" מעלה שברבעון הראשון של 2008 התנהלו העסקים במגדלים כרגיל, למרות התנודות בשווקים ברחבי העולם וההערכה שהמשקיעים הזרים, אשר תפסו נתח מרכזי ברכישת דירות היוקרה, ייפגעו מהמשבר וידירו רגליהם מהשוק הישראלי. הבדיקה, שכללה שישה מגדלים, העלתה כי למעט תזוזות מינוריות בהיקף המכירות, הן נמשכו בקצב יציב וקבוע. עם זאת, בשלב זה קשה להעריך אם המצב יהיה זהה גם ברבעונים הבאים.

אלרוב: מגדלי אקירוב

אלפרד אקירוב נחשב לאחד מחלוצי תחום מגדלי היוקרה בישראל. אחד המשפטים החביבים על אקירוב, שעליו הוא נוהג לחזור בכל שיחה, הוא שכאשר החל בבניית שלושת המגדלים ברחוב פנקס בשנת 1999, יזמים רבים התריעו בפניו שמדובר בפרויקט יומרני ומסוכן. נכון לסוף הרבעון הראשון של 2008, אקירוב כבר מכר 95% מהדירות.

פרויקט מגדלי אלרוב כולל שלושה מגדלי מגורים בני 34 קומות כל אחד; בניית המגדל האחרון הסתיימה בשנת 2006. עד 31 במרץ, יום סיום הרבעון הראשון, נמכרו בפרויקט דירות בהיקף כספי של 1.45 מיליארד שקל. הנתונים משקפים מכירות של יותר מ־99% בבניינים A ו־B, ומכירות של 86% מהדירות בבניין C.

ברגרואין: מאייר ברוטשילד

קבוצת ברגרואין, אשר מיוצגת בישראל על ידי יגאל צמח, החלה בשיווק הדירות במגדל מאייר ברוטשילד לפני כשלושה רבעונים, ומאז דיווחה על מכירות של מעט יותר משליש הפרויקט, בהיקף כולל של כ־200 מיליון שקל. ברבעון המכירות הראשון של החברה, שהיה הרבעון השלישי של 2007, נמכרו דירות בפרויקט בהיקף כולל של כ־60 מיליון שקל. ברבעון שלאחר מכן נמכרו דירות בהיקף של 90 מיליון שקל וברבעון הנוכחי עמד היקף המכירות על 50 מיליון שקל.

לדברי עליזה כהן, מנכ"ל רשף נכסים שמשווקת את הפרויקט, "למרות שלכאורה רואים מגמת ירידה בין הרבעון השני לשלישי, חשוב לזכור שברבעון השני מכרנו דירת טריפלקס לנכדו של הברון רוטשילד תמורת 64 מיליון שקל, ולכן בנטרול המכירה הזו ניתן לראות עלייה בהיקף המכירות".

למגדל 27 קומות (החברה ביקשה היתר לעוד עשר קומות) וכל קומה מחולקת לשתי דירות, ושש הקומות האחרונות בבניין מוקצות לטריפלקסים ודופלקסים. המחיר הממוצע לדירה בבניין עומד על 13 אלף דולר למ"ר וכ־3.3 מיליון דולר לדירה. בנייתו של המגדל, שתוכנן על ידי אדריכל־העל האמריקאי ריצ'ארד מאייר, צפויה להסתיים ב־2012.

NAM 5: מגדל NAM 5

חברת הנדל"ן NAM 5 מכרה ברבעון הראשון של השנה חמש דירות במגדל שהיא מקימה בפארק צמרת, בהיקף של כ־18 מיליון שקל. מדובר בהיקף דומה לזה שרשמה החברה ברבעון הקודם, שבו נמכרו שש דירות (ארבע דירות רגילות ושתי דירות לופט), בהיקף של כ־20 מיליון שקל.

לדברי דודי שירזי, מנכ"ל החברה, NAM 5 עומדת ביעד שהציבה לה, העומד על כשתי דירות בחודש. ברבעון זה נמכרה, בין השאר, דירה בקומה ה־14 של המגדל, ששטחה 170 מ"ר. הרוכשת, משפחה בריטית, שילמה מחיר ממוצע של 25 אלף שקל למ"ר.

שירזי מספר כי עד כה נמכרו כ־65% מ־114 הדירות במגדל, וכל הלופטים אזלו. מגדל NAM 5 יתנשא לגובה של 30 קומות וצפוי להיות מאוכלס לקראת סוף 2009. הבניין נמצא בבעלות משפחת נמבר, משפחה יהודית ממוצא איראני המתגוררת בלוס אנג'לס, ובארץ מייצגת אותה קבוצת שירזי, השייכת לקרובי משפחתה.

חבס: רוטשילד 1 ומגדלי YOO

החוק מאפשר לחברות השונות, ובהן קבוצת חבס, להציג נתונים על ההיקף הכספי של מכירותיהן בפרויקטים שהן מקימות ללא צורך להציג נתונים השוואתיים לעומת רבעונים קודמים; ואכן, דובר קבוצת חבס דבק בחוק וסירב לספק נתונים השוואתיים.

במקביל, המעבר לתקנות ה־IFRS מקשה לעקוב אחר נתוני המכירות: בניגוד לדו"חות העבר, שבהם הכירה החברה מיידית בהכנסות עבור מכירת דירות, כעת היא מכירה בהכנסות רק בעת מסירת הדירה לרוכשים. במהלך הרבעון הראשון דיווחה חבס על מכירות בסכום כולל של 83 מיליון שקל במגדל רוטשילד 1, אך ההכנסות טרם הוכרו בדו"חות.

במהלך 2007 מכרה החברה דירות בהיקף של כ־491 מיליון שקל בפרויקט. בנייתו של מגדל רוטשילד 1, שבו 32 קומות ו־60 דירות, עתידה להסתיים בשנת 2010.

בפרויקט הוותיק יותר של חבס, מגדלי YOO בפארק צמרת, שבנייתם החלה ב־2005, נמכרו במהלך הרבעון הראשון של השנה דירות בהיקף כספי של 51 מיליון שקל, בהמשך למכירות בהיקף של 878 מיליון שקל נכון לסוף שנת 2007. במגדל 1 נמכרו עד כה 95% מהדירות, ואילו במגדל 2 נמכרו כ־70% מהדירות. מסירת הדירות במגדל 1 צפויה להסתיים במהלך 2008, ואילו מכירת הדירות במגדל 2 צפויה להתחיל במהלך 2008.

על פי דו"חות החברה, הרצל חבס עצמו רכש שתי דירות צמודות בקומה ה־20 ועוד דירה ברוטשילד 1, תמורת סכום כולל של יותר מ־4 מיליון דולר. בת משפחה נוספת רכשה דירה בקומה ה־12 במגדל YOO תמורת 3 מיליון שקל, ואילו אמו של חבס רכשה דירה בקומה העשירית בבניין בסכום של 2.9 מיליון שקל.

גינדי החזקות: G תל אביב

בפרויקט G TEL AVIV של חברת גינדי החזקות משדרים עסקים כרגיל. במהלך הרבעון האחרון נמכרו ארבע דירות במחירים שנעו בין 7.8 מיליון שקל ל־9.1 מיליון שקל לדירה, והיקף המכירות הכולל הגיע לכ־34 מיליון שקל. על פי דיווחי החברה, מדובר בהיקף מכירות דומה לרבעון הקודם.

לטענת החברה, עד כה נמכרו 83% מהדירות בפרויקט. המגדל, שממוקם בפינות הרחובות שאול המלך, אבן גבירול והשופטים, יתנשא לגובה של 31 קומות ויכלול 37 דירות. דירה ממוצעת במגדל משתרעת על פני חצי קומה ושטחה 295 מ"ר, כולל 32 מ"ר של מרפסות.