אריה פרשקובסקי, הבעלים של דירקט נדל"ן, נכנס להודו

בצד טייקוני הנדל"ן הישראלים הפועלים בהודו דוגמת מוטי זיסר, נתן חץ, נוחי דנקנר, אליעזר פישמן ואחרים, פועלת בתת־יבשת חברה נוספת שהצטרפה למגרש לפני כשנתיים - דירקט קפיטל, שבשליטת אריה ודליה פרשקובסקי. מאחורי השקעות החברה בהודו, הכוללות פתיחת סניף בדלהי, מציאת שותף מקומי חזק כגון קבוצת ג'פוריה וגיבוי של מוסד פיננסי בינלאומי, עומד חזונו של בעל השליטה בחברה אריה פרשקובסקי, שמצהיר כי התאהב במדינה באופן אישי.

הבחירה בהודו, לדבריו, נבעה מכך שמדובר בהיקף השקעות בלתי נדלה. "זה משהו שלא ייגמר. אני לא יודע להגיד כמה זמן הביקושים ממדינות מזרח אירופה ימשיכו לזרום לשוק, אבל בהודו יש טווח ארוך של פעילות. נוכל לעבוד שם הרבה שנים", הוא אומר.

עם זאת, בניגוד לשאר כרישי הנדל"ן שמסוגלים לפעול בכמה מדינות במקביל, דירקט קפיטל - חברה שאפילו במונחי השוק הישראלי נחשבת לבינונית - תיאלץ לשלם את מחיר ההשקעה במדינה כמו הודו, שחסמי הכניסה אליה גבוהים במיוחד. בראיון ל"כלכליסט" חושף פרשקובסקי לראשונה כי בכוונתו להעמיד למכירה את כל נכסיה של דירקט קפיטל בקזחסטן ובגרמניה, שבהן נאמד היקף הנכסים שלה בכ־100 מיליון יורו.

מדוע אחרי תקופת פעילות קצרה כל כך אתם מחליטים לנטוש את הפעילות בקזחסטן?

בעלת פוטנציאל עצום. רכשנו מגרש בבירה אסטנה, וכעת אנחנו עובדים על אישורים לפרויקט בהיקף של 160 אלף מ"ר הכולל בניין משרדים, בית מלון ומגדלי מגורים. כדי להרים פרויקט בסדר גודל כזה ולייצר המשכיות לפעילות במדינה, אנחנו צריכים לרתק כוח אדם ניהולי, והתכוונו לעשות זאת עד שהחלטנו לחדור להודו. זה גדול עלינו לעבוד בשתי המדינות הללו במקביל. זה לא אירופה, אלה שתי מדינות רחוקות, שדורשות המון תשומת לב ותובענות מבחינת כסף ואמצעי ניהול. אנחנו נמקד את עצמנו בהודו, ולכן בתום הליכי ההיתרים נעמיד את הנכס למכירה".

מממשים בגרמניה

עם זאת, פרשקובסקי טוען שהחדירה להודו אינה בדיוק הסיבה שבגללה מוכרת דירקט קפיטל את נכסיה גם בגרמניה, ומעריך שבמהלך 2009 תממש החברה את כל הנכסים במדינה. "השוק בגרמניה לא מתאים לחברות כמונו בתקופה הנוכחית", הוא אומר. "התחלנו את הפעילות הציבורית שלנו ב־2006 ברכישת נדל"ן מניב בגרמניה, כשהמרווחים בין התשואה למחיר הכסף היו של כ־4%, התשואה היתה כ־8% ומחיר הכסף כ־4%. כשנכנסו המשקיעים הזרים לפעילות במדינה, נדחפה התשואה כלפי מטה, הנכסים התייקרו וכך גם הכסף.

המרווחים הצטמצמו, ומשבר הסאב־פריים יצר הכבדה נוספת כשהקטין את רמות המינוף. התוצאה היא ששחקנים כמונו יוצאים מהמשחק. אם אני צריך להביא 40% מהעסקה במקום 10%, זה אומר שאני אוכל להישאר עם הנכסים הקיימים שקיבלו מימון בתקופה שלפני המשבר, אבל אני לא יכול להמשיך להתגלגל במדינה ולהתחרות בקרנות הגדולות. מחיר הכסף שלהן על הקרן נמוך יותר והן יכולות לעבוד במינוף נמוך יותר. לכן בשלב זה אנחנו מעדיפים להגיד להם 'בבקשה קחו גם את הנכסים שלנו'".

לא בלי גיבוי

כשבוחנים את השקעות הנדל"ן של דירקט קפיטל, אי אפשר שלא להבחין בחלוקה הגיאוגרפית המיוחדת שלהם. בתיק של פרשקובסקי יש השקעות במדינות מזרח אירופיות נידחות דוגמת לטביה, קזחסטן וסרביה — מדינות שמרבית המשקיעים הישראלים מדירים רגליהם מהן, בעיקר בגלל קשיים ביורוקרטיים ופערים מנטליים המקשים על הפעילות בהן. עם זאת, החברה נמנעת מהשקעה במדינות קונבנציונליות דוגמת רומניה, פולין והונגריה, שבהן המשקיעים הישראלים נהפכו לבני בית. פרשקובסקי אינו מסתיר שמדובר במדיניות מכוונת ולא מקרית. "רומניה היא בלון", הוא קובע, ומוסיף: "זה לא מקרי שאנחנו משקיעים במדינות שאין בהן ישראלים, אנחנו בורחים מזה. אני לא מעביר ביקורת או מזלזל, אבל אנחנו יודעים לעבוד במדינות מיוחדות יותר. בקזחסטן אין אף חברה ישראלית, בלטביה פועלת רק אפריקה ישראל, ובבלגרד עובדות רק שתי חברות - אפריקה ישראל וג'י.טי.סי".

איך אתם מתכוונים לשרוד בהודו, שמצריכה השקעה רבה?

"בלי גיבוי לא היינו מסוגלים להשקיע בהודו. בשנת 2005, כשההודים פתחו את המדינה להשקעות נדל"ן של זרים, הם קבעו שהמינימום להשקעה הוא פרויקטים בהיקף של 50 אלף מ"ר ו־10 מיליון דולר. הודו אינה קלה, מה שמתאים לאזור אחד אינו תקף באזור שני, הרגולציה קשה וקפדנית, וצריך להבין את התרבות והמנטליות המקומית. בהודו אתה חייב שותף מקומי חזק שיציע לך קרקעות ויוביל אותך במבוך הביורוקרטיה המקומית. השותף המקומי שלנו הוא קבוצת ג'פוריה, זכיינית פפסי בהודו. הקבוצה הגיעה לתחום הנדל"ן במקרה, לאחר שפינתה מפעלים במרכזי הערים, אבל חסר לה הרקע המקצועי. לאחר בדיקה של כמה חברות נדל"ן ישראליות היא בחרה בנו. בהיבט הפיננסי אנחנו מקבלים את המימון מגוף פיננסי גדול, שמעדיף לא להיחשף".

טובים באיתור הזדמנויות

דירקט קפיטל מתעניינת גם בשוק הישראלי, ובודקת כיום כניסה לתחומים שונים בארץ. "אנחנו פועלים עם אלקטרה ו־SGS במיזם של פינוי־בינוי בנווה שרת, בפרויקט לבנייה של 414 יחידות דיור בשישה מגדלים. עמדנו לבנות מגדל בפארק צמרות, אבל בגלל התנאים המגבילים החלטנו לסגת מהעסקה. אני חושב למשל שתחום המרכזים הלוגיסטיים הוא מעניין", אומר פרשקובסקי.

תשקלו כניסה גם לבנייה רוויה?

"לא. זה שוק לא מעניין מבחינתנו. גדלנו בתחום המגורים ואנחנו מכירים אותו היטב, אבל אנחנו לא מאמינים שממנו תבוא הצמיחה, בגלל השחיקה ברווחיות. בחו"ל אנחנו פועלים הרבה במגורים, אבל שם המרווחים גדולים יותר. מנגד, בארץ מספיקה טעות קטנה כדי שלא תרוויח כלל. אין לנו שום עניין להגיע למזרח נתניה ולהתחרות בעוד עשרות חברות שפועלות שם. במקרה כזה אין לנו ערך מוסף או יתרון יחסי. אנחנו טובים באיתור הזדמנויות, ואני חושב שאנחנו יכולים להביא תוצאות מעבר לרווחיות נמוכה כזו".

האם תשקלו שיתוף פעולה גם עם הצד השני של המשפחה? (חברת פרשקובסקי הציבורית היא בבעלות ארנון, אחיו של אריה)

"אף שיש לנו הרבה נכסים פרטיים משותפים, אני מעדיף לא לערבב משפחה בעסקים ולהמשיך לשבת יחד סביב השולחן בחגים".