למה במושבים ותיקים קשה למכור משק?

הסיטואציה הבאה אינה לקוחה מסרט מדע בדיוני - אדם שמבקש למכור את ביתו בישראל של 2008 נאלץ לשלם חוב עבור פרד או עגלה לחריש שנלקחו לפני כ־50 שנה. גם הסיטואציה הבאה נראית משונה: אדם המבקש לעבור לגור ביישוב נאלץ לעמוד מול ועדה המורכבת ממי שיהיו שכניו בעתיד, לספק להם פירוט מלא על מצבו הכלכלי ולבקש מהם שיחתמו על אישור למשכנתה. שני המקרים האלה התרחשו במציאות הישראלית של השנים האחרונות לרוכשי

משקים במושב.

בעייתיות חוזי החכירה במושבים עולה בכל פעם שמשק בישראל עובר ידיים, אך לא רק אז. בעלי משקים בארץ, שביקשו להגדיל את זכויות הבנייה במשקים, מגלים כי זכויותיהם על הקרקע מוגבלות והם נחשבים ל"בני רשות" - מקבלים רשות מבעל הנכס לעשות שימוש במקרקעין. זכות זו נפוצה במגזר החקלאי, במושבים שבהם לאגודה השיתופית יש חוזה חכירה וכל חבר אגודה הוא בר רשות בנחלה שלו. ההסכמים חלים על כ־200 מושבים שהוקמו בשנות החמישים על ידי המחלקה להתיישבות בסוכנות היהודית, והם נכללים בהסכם המשולש (מינהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית). חלק מהיישובים הצליחו להוציא את הסוכנות מההסכם המשולש וכיום נותרו כ־70 יישובים, רובם בפריפריה.

תהליך של שנה

בתחילת 2007 איתרו בני הזוג ג' ו־ט' משק במושב כפר אוריה. לאחר משא ומתן מוצלח עם המוכרים, שבמהלכו סגרו על תנאי העסקה, ניגשו השניים לשלב מימון הרכישה, והיו צריכים לגייס שליש מעלות המשק. אלא שאז התברר שההסכם המשולש מגביל את הרוכשים כבני רשות במשק, מקשה על היכולת לקחת משכנתה ומסרבל את העסקה. במקרה של ג' ו־ט', רק כעבור חצי שנה ובעזרתה של חברה חיצונית למשכנתאות עלה בידם להתיישב במשק כבני רשות.

גורמים בשוק הנדל"ן מספרים כי בעלי משקים רבים מתקשים למכור את המשק שבבעלותם, ורוכשים אחרים נסוגים מעסקאות מתוכננות בגלל קשיים במימון. לדברי עו"ד חי חיימסון ממשרד חיימסון סודאי, המתמחה בעסקאות מכירה של נחלות ומשקים, עסקת רכישה של משק אורכת כשנה מרגע חתימת העסקה עד רישום המשק על שם הקונה, בגלל הסרבול והמורכבות. חיימסון מוסיף כי אחת ההפתעות שנתקלים בהן בני הרשות המוכרים את המשק היא שעליהם לשלם דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל בגובה של שליש מעליית ערך הנכס. "במושבים רבים המחירים זינקו, כך שמדובר בסכומים לא מבוטלים", הוא אומר.

אין חוזה

לדברי שמאי המקרקעין נחמיה גנות, אחת הבעיות עם בר רשות היא שאין לו חוזה ביד שמצביע על בעלות על הקרקע. לדברי עו"ד ליאור ברוכים, מנהל פרויקטים בחברת AMG המלווה נוטלי משכנתאות בתהליך, לרוכשי המשכנתאות יש בעיה רצינית עם הבנקים. לדבריו, לאגודה השיתופית, למינהל ולסוכנות יש זכות ראשונים על הקרקע גם במקרה של הלוואה שאינה מוחזרת, כך שהבנק עובר להיות בעל דרגה משנית. רק כששלושת הגופים מסכימים לשתף פעולה ולרשום את הבנק כשווה זכויות יוכל הלקוח לקבל משכנתה. נוסף על כך, על הרוכש להסדיר חובות היסטוריים עם הסוכנות היהודית, גם אם מדובר בהלוואה או במענק עומד שנלקחו בעבר ולא הוחזרו.

רוכש משק שעבר את שלושת הגופים צריך לעבור גוף נוסף, שנקרא המשקם - גוף שהקימה המדינה ומרכז את כל חובות הנחלות, שחלקם הגדול לא הוסדר. לדברי ג', בכפר אוריה ניתן פסק משקם סופי ב־2005 אולם אפשר לערער עליו עד דצמבר 2008. בעקבות זאת, הבנק חושש מחוסר ודאות על היקף החובות. "היה צריך לשכנע את הבנק שאם איש לא ערער בשלוש השנים האחרונות, הדבר לא משמעותי", אומר ג'.

כל הנוגעים בדבר מסכימים כי על המושבים להפסיק את הסכמי בר רשות וליצור חוזים ישירים עם המינהל. לדברי גנות, קשיי הרכישה הם תופעה ייחודית של משקים, שאינה קיימת כלל בהרחבות המושבים ובחלק מהיישובים שהוקמו טרם קום המדינה, שבהם מדובר בחוזים דו־צדדיים של הרוכש מול המינהל, ולכן הפתרון צריך להיות דומה. החלטה 979 שנמצאת כעת בבג"ץ עשויה לענות על צורכי המושבים - לתת לחקלאים זכויות חוזיות בבתי המגורים ולעגן את זכותם בהסכמי חכירה.