דורי סגל בראיון לכלכליסט: "הורדנו רגל מהבלמים"

הסנטימנט השלילי של מניות הנדל"ן בעולם לא פוסח בימים אלה גם על הבורסה בתל אביב, וגם לא על מניית גזית גלוב, חברת הנדל"ן המניב של חיים כצמן ודורי סגל. "באופן כללי בעקבות המשבר הפיננסי המצב לא טוב בשום מקום.

עלויות המימון והיחס לסיכון השתנו בכל העולם, ובארצות הברית המצב חריף יותר. עם זאת, ישנם גם אזורים טובים כמו צפון ארה"ב וקנדה", אומר סגל, סגן יו"ר גזית גלוב, "השוק היום מתעסק יותר מדי בשאלה מה מצב הים, אבל אם אתה לא יודע לשחות לא משנה לך מה מצב הים", הוא אומר, ומסביר את המצב הנוכחי בשוק הנדל"ן בעובדה שב־2007-2006 "אנשים שלא ידעו לשחות נכנסו לים סוער".

הפסיכולוגיה של השוק

"אחד האזורים שהכי נפגעו מהמשבר הוא פלורידה, שם אנחנו פעילים. התפוסה בנכסי אקוויטי וואן (החברה-בת - נ"ס) ירדה ב-2% והרווח הנקי בתוספת דיבידנדים מהשקעות בני"ע (FFO) נפגעו, אבל אני מבסוט כי דווקא באזור שהכי נפגע הנכסים שלנו מתפקדים לא רע. לצורך העניין, אני מכיר חברות שפועלות באזורים לא טובים ופתאום הפעילות שם נמחקת לגמרי מהדו"חות".

דורי סגל, סגן יו"ר גזית גלוב. "המצב לא טוב בשום מקום" | צילום: אוראל כהן

סגל מדבר על אספקט נוסף שלרוב נוטים להתעלם ממנו - הפסיכולוגיה של השוק. אנשים מושפעים הרבה יותר מחדשות מאשר ממה שקורה בפועל. "אנחנו בגזית גלוב לא פועלים כך, כמו שב-2006 לא נכנסנו לאופוריה כי חיים כצמן הרתיע כל הזמן שהמשבר יגיע. כך היום, בעת המשבר, אנחנו לא כל כך פסימיים כי אי אפשר לדבר על שוק הנדל"ן כמקשה אחת.

"שנית - חברה שהנכסים שלה טובים, הנהלתה טובה והמינוף שלה נמוך תיפגע הרבה פחות".

תחום המרכזים המסחריים

גזית גלוב פועלת בתחום המרכזים המסחריים מעוגני הסופרמרקטים. אחת האמירות הידועות של סגל, כמו גם של שותפו להנהגת גזית גלוב חיים כצמן, היא ששוק המרכזים המסחריים הוא השוק הכי פחות פגיע מבין כלל ענפי הנדל"ן.

"הגורם למשבר בעולם היום הוא לא הנדל"ן, הנדל"ן הוא רק סימפטום. מספר פשיטות הרגל של חברות ברבעון הראשון של השנה דומה למספר פשיטות הרגל שנרשם ברבעון הראשון של 2001 (כ־2,000 פשיטות רגל), מיד לאחר התפוצצות בועת ההייטק. מדי פעם קורים בעולם דברים רעים, אך בסופו של דבר הנדל"ן מתנהג כמו כל ענף אחר".

סגל טוען כי עיקר הפגיעה היום היא בעסקים ספציפיים כמו הלבשה ומוצרי יוקרה. "אנשים מקצצים בשומן - בכל מה שהם לא חייבים. דווקא בענף הסופרמרקטים המשבר כמעט לא מורגש, כי אנשים חוסכים באופן טבעי במקום שלא חייבים להוציא בו כסף".

סגל נותן דוגמה. "מדברים היום על ירידות דו־ספרתיות במחירי הבתים בארה"ב, והירידות החדות ביותר נרשמות בערים כמו לאס וגאס - ירידה של 25.9% במרץ השנה (לעומת 2007), לוס אנג'לס עם ירידה של 21.7% ומיאמי עם ירידות של 24.6%. עם זאת, כמי שמכיר את השווקים האלה אני חייב לומר שממוצע המחירים לא מספר את כל הסיפור. החוכמה היא לא לבדוק את השווקים ברמת המקרו, אלא לבחון כל שוק בנפרד".

לדברי סגל, בניגוד לשוק הדירות למגורים, שוק הדירות להשכרה כמעט לא נפגע מהמשבר. "שוק הדירות להשכרה מתנהג כמעט הפוך מהדיור למגורים. דווקא עכשיו, בתקופות שבהן אנשים חוששים לכסף שלהם, הם מעדיפים מגורים בשכירות על פני רכישת דירה", הוא אומר.

אתה יכול לסמן את סוף המשבר?

"אם ברננקי לא ידע לענות על השאלה הזו, אז קטונתי. השאלה הזו קשורה גם בהיבטי מקרו שאין לי היכולת להעריך אותם טוב יותר מכל אדם אחר. אני מוכן להסתכן ולומר שברגע שנראה התחלה של צרות אמיתיות וחברות לא יעמדו בתשלומים למחזיקי אג"ח, זו תהיה הנקודה שדברים יתחילו להסתדר. יותר נמוך מזה כבר לא יהיה".

ומתי זה יקרה?

"אנחנו באזור הזה, לדעתי. יהיו לא מעט הפתעות רעות מצד חברות נדל"ן, ובעיקר לאנשים ולחברות שהתנהגו בחוסר אחריות. אנחנו מנצלים הזדמנויות, ואפילו קצת הגברנו בצפון אמריקה את הפעילות בחצי השנה האחרונה. אם ב-2007–2006 לחצנו על הבלמים, אני יכול בהחלט לומר שהורדנו עכשיו את הרגל מהבלמים. אנחנו לא פועלים בפול גז אבל אנחנו פועלים".