קבלנים שלא רושמים דירות בטאבו לא ישתתפו במכרזי מינהל מקרקעי ישראל

חברות הבנייה מצאו עוד דרך למקסם את הרווחים מהפרויקטים על חשבון הדיירים. על פי נתוני מינהל מקרקעי ישראל, למרות ניסיונות האכיפה, אי-רישום הדירה על שם הדייר בטאבו נותר תופעה נפוצה בקרב הקבלנים. בדרך זו הם מצליחים לחסוך סכומי כסף גדולים, שאותם הם גובים מהדיירים מראש.

לאחר מאבק של יותר מעשור הצליחה המדינה לצמצם בכ-50% את היקף התופעה: מ-550 אלף דירות ציבוריות שלא היו רשומות בטאבו בשנת 1997 ל-250 אלף כיום. כעת מגבירות הרשויות את המלחמה בתופעה, שפוגעת ברוכשי הדירות ומסכנת אותם.

התופעה נפוצה בקרב קבלנים קטנים, אך גם בחברות גדולות כמו אשדר ודנקנר השקעות (בבעלות דלק נדל"ן), הבונות אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ. מינהל מקרקעי ישראל הגיש לאחרונה ארבע תביעות נגד דנקנר השקעות ואמריקה ישראל, וכן נגד חברת אשדר, בגין הפרת ההסכמים שנחתמו עם המינהל.

מדובר בשני פרויקטים הכוללים מאות יחידות דיור שבנו החברות: אשדר בנתה 95 יחידות דיור בשכונת תל ברוך צפון בתל אביב, ודנקנר ואמריקה ישראל בנו שלושה בניינים עם כ-150 יחידות דיור ושטח מסחרי בראשון לציון.

עו"ד אילן שרקון, המייצג את המינהל, טוען כי חוזה הפיתוח נחתם עם אשדר ב-1999, ובינואר 2007 הודיע לה המינהל כי עליה לרשום את הדירות בטאבו. למרות כל התזכורות, טוענים במינהל, אשדר התעלמה מחובתה, ועל כן פנה המינהל לבית המשפט כדי לחייב את החברה בהוצאות הרישום. בחברת דנקנר השקעות מדובר בחוזה פיתוח עם המינהל משנת 1998. אף שהמינהל הודיע לחברה כי עליה לרשום את הבתים המשותפים בלשכת הרישום ב-2006, דנקנר השקעות ואמריקה ישראל בחרו להתעלם מחובה זו.

סרבניות רישום

לדנקנר השקעות היסטוריה ארוכה של התחמקות מרישום דירות בטאבו. ב-2007 הוגשה תביעה נגד דנקנר, אפריקה ישראל וחברת מליבו על כך שלא רשמו בטאבו דירות בשכונת המשתלה בצהלה. גם בפרויקט בנהריה החברה נהגה באופן דומה. כל אלה זיכו אותה בתואר המפוקפק "סרבנית רישום" - חברה שהוגשו נגדה שתי תביעות ויותר. כיום יש 31 חברות סרבניות רישום, ששמותיהן מפורסמים באתר המינהל ומתעדכנים מדי יום.

על פי גורמי נדל"ן שפועלים בתל אביב, מחירה של דירה ממוצעת בשני הפרויקטים הוא כ-2-1.5 מיליון שקל. במחיר הרכישה כלול תשלום של 1.5% בגין דמי רישום, הכוללים את שלבי האיחוד והחלוקה של הבית המשותף בתוך הגוש והחלקה ואת רישומה של כל דירה בנפרד. בחישוב פשוט, אי-רישום של 245 הדיירים בטאבו חסך לשתי החברות סכום כולל של כ-6.2 מיליון שקל.

"חלק משיקולי החברות להתחמק מהרישום הוא ההיבט הכלכלי", אומר זאב קולר, מנהל פרויקט הרישום במינהל מקרקעי ישראל. לדבריו, גם בפרויקטים בינוניים קבלן יכול לגרוף רווח של דירה נוספת ללא מאמץ. אחת הבעיות המרכזיות שמעלה קולר קשורה דווקא לצד השני בכל עסקה - הצרכנים. "לרוכשי הדירות בישראל אין מודעות בנושא חשיבות הרישום בטאבו", הוא אומר.

הרישום בטאבו מגדיר את הנכס באופן מדויק ומאפשר לרוכש עתידי לאתר אותו. הרישום גם מצמצם את אפשרויות המרמה וההונאה בנכס, ומאפשר לאשר משכנתה כנגד נסח רישום. וכמובן, הרישום מחויב על פי חוק ועל פי חוזה החכירה עם המינהל.

תמרור אזהרה

"המינהל חשף שיניים והחל את המאבק בקבלנים סרבני הרישום ב-2004, בעקבות החלטת הממשלה שאימצה את דו"ח דליצקי. הדו"ח כלל חילוט ערבויות שניתנות למינהל כחלק מהסכמי הפיתוח", מספר קולר. אל המינהל הצטרף לפני כשנה וחצי משרד הבינוי והשיכון, שהחל בחילוט ערבויות הקשורות לביצוע הפרויקט. להערכת קולר, תוצאות פעילות המינהל ומשרד השיכון והבינוי ייראו לקראת 2009.

המספרים הקשורים לאכיפה בנושא הרישום צריכים לשמש תמרור אזהרה לא רק לרשויות, אלא גם לרוכשי הדירות. בארבע השנים האחרונות הגיש המינהל 314 תביעות נגד חברות, המתייחסות לאי-רישום של 16.8 אלף יחידות דיור. פילוח התביעות מצביע על היקף גדול במיוחד במחוז ירושלים (101 תביעות) ובמחוז דרום (85), המהוות יחד כ-60% מסך התביעות. במחוז תל אביב, לעומת זאת, הוגשו רק 13 תביעות של המינהל.

עד עתה נגרעו 126 תביעות, המתייחסות ל-530 חלקות שבהן 7,570 יחידות דיור, לאחר שהנתבעים השלימו את רישום הבתים המשותפים. לדברי עו"ד שרקון, כיום מתנהלות כ־50 תביעות נגד קבלנים או חברות, בהן אפריקה ישראל וחברת אוניל. מרבית התביעות נגד הקבלנים מסתיימות בפשרה, כי "המטרה היא שבסופו של יום הדירות יהיו רשומות בטאבו", אומר שרקון. המינהל גם אימץ סנקציות נגד הקבלנים, כגון לא לאפשר לחברות שהוגדרו סרבניות רישום להציע הצעות במכרזי המינהל.

גם כאשר החברה הגיעה להסכם עם המינהל, כל שבוע איחור יגרור קנס של כ-5,000 שקל. המינהל גם מוציא צו פיקוח שמגביל את הסכום שחברה משכנת רשאית לגבות מדייריה בעת העברת זכות (מכירה) בין חוכר לחוכר, כשהנכס אינו רשום בטאבו. גם כאן מדובר בשוק "פרוע", שבו כל קבלן או חברה גבו סכומים גבוהים עבור העברת הזכות מאחד לאחר.

מנכ"ל אשדר שרגא ויסמן מסר: "אשדר היא אחת החברות המקפידות על רישום בטאבו. אין לנו אינטרס שלא לרשום. היעדר הרישום נובע מעיכובים של איחוד וחלוקה (פרצלציה), ויחסים עכורים בין חברת החשמל למינהל". תגובתה של חברת דנקנר: "דלק נדל"ן קיבלה בירושה מדנקנר השקעות דירות רבות שלא היו רשומות בטאבו, בעקבות עיכוב בתהליכי רישום וגורמים נוספים. בימים אלו מצויה דנקנר בתהליך רישום מתקדם מאוד של כמות גדולה של דירות".