אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
נדל"ן לא תמיד מוגן צילום: גלעד קוולרצ'יק

נדל"ן לא תמיד מוגן

בתי הדיור המוגן הפכו בעשור האחרון לאטרקטיביים הן מבחינת האוכלוסייה הבוגרת והן מבחינת יזמי הנדל"ן. מספר הולך וגדל של יזמים מנסים להיכנס לתחום, אך הכישלונות הרבים מעידים על כך שמדובר בעסק לא פשוט. כלכליסט בדק עם בכירי התחום איך מנהלים נכס מורכב כזה בהצלחה

31.07.2008, 07:05 | אורי חודי

בתי דיור מוגן - או בשמם הישן בתי אבות - הולכים ותופסים תאוצה בשנים האחרונות, ומעמדם משתנה. ממקום שאליו היו באים אנשים מבוגרים בלא רצון ולעתים גם בלית ברירה, נהפכו בתי הדיור המוגן למקומות שבהם שואפת האוכלוסייה המבוגרת לחיות. המבנים, השירותים והאפשרויות הולכות וגדלות מדי שנה, וכך גם היזמים, שמביעים התעניינות בענף העסקי המכניס.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה גרים היום בישראל כ-700 אלף מבוגרים בני 65 ויותר. על פי התחזית, מספר זה עתיד להגיע עד שנת 2015 לכ-875 אלף. כלכלני חברת דן אנד ברדסטריט צופים כי ענף הדיור המוגן ימשיך בצמיחתו, בגלל השינוי המתרחש בתפיסת איכות החיים ובמגורי האוכלוסייה המבוגרת. מבדיקות שוק שנערכו בארץ בנושא, עולה כי בבתי הדיור המוגן בארץ מתגוררים כ-13 אלף איש, שרכשו יחידות דיור מוגן בשווי של 8.7 מיליארד שקל.

כפר הגימלאים בנורדיה. "השטחים הציבוריים חייבים להיות נגישים", צילום: רן ארדה כפר הגימלאים בנורדיה. "השטחים הציבוריים חייבים להיות נגישים" | צילום: רן ארדה כפר הגימלאים בנורדיה. "השטחים הציבוריים חייבים להיות נגישים", צילום: רן ארדה

צבי הנדלר, מנכ"ל בית הדיור המוגן אחוזת ראשונים, מציין כי יותר מ-11% מבני הדור השלישי הם בעלי יכולת כלכלית ומסוגלים לרכוש יחידת מגורים בבית דיור מוגן ברמה גבוהה. רמת התחזוקה הגבוהה, מתן שירותים נרחבים והתחרות בין בתי הדיור השונים גורמים למקומות אלו להיות יקרים למדי.

מבנה התשלום בבתי הדיור המוגן שונה מתשלום עבור כל דיור אחר, מכיוון שהלקוח אינו רוכש את הדירה אלא משלם פיקדון חד-פעמי. פיקדון זה נשחק עם השנים בשיערוך ממוצע של 2.5% לשנה למשך תקופה של 12 שנה ברוב המקומות. נוסף על כך משלמים הדיירים גם דמי תחזוקה חודשיים בסכום של כ-5,000 שקל לחודש. ברוב המקומות נפסקת שחיקת הפיקדון לאחר תריסר שנים, ועל כן, 70% מערך הפיקדון חוזר בסופו של דבר אל הרוכשים או אל היורשים.

צבי הנדלר מספק נתונים המראים כמה כסף עובר במערכת: "מדי שנה משלמים כל הדיירים בבתי הדיור המוגן בארץ כ-900 מיליון שקל עבור דמי תחזוקה שוטפים ופיקדון. השווי הכולל של רכישת יחידות הדיור המוגן עומד על כ-8 מיליארד שקל". מדובר בסכום כסף לא קטן, שכל יזם ישמח ליטול ממנו נתח.

ממתגים את העסק

קהל יעד לדיור המוגן קיים בשפע, ובהחלט מתגלגל ברשותו ממון רב. יזמי נדל"ן מנסים לממש את הרווח ולמתג את בית הדיור המוגן שלהם כמקום שיספק לאוכלוסייה המבוגרת את כל הצרכים, משירותי פנאי ועד צרכים רפואיים. אבל האם באמת קיים רווח גדול ממקומות אלו, השווה את ההשקעה ואת מחיר האחזקה הגבוה?

דליה שוסטר, מנכ"לית קבוצת נוה שוסטר שבבעלותה בית דיור מוגן בטבעון ובית דיור מוגן בחיפה (דור טבעון ודור כרמל), מסבירה מדוע יזמים נכנסים לתחום: "כבר לפני 15 שנה התחלנו להבין שככל שתוחלת החיים עולה, כך גם עולים הצרכים של בני הגיל השלישי. מדובר באנשים שרוצים לחיות ברמת חיים אחרת, בסביבה שקטה שנותנת תמיכה וגיבוי. הילדים היום עובדים מסביב לשעון, אין להם זמן לטפל בהורים, והם מחפשים מקום שבו יוכלו לקבל את כל מה שהם צריכים ורוצים".

בית דיור מוגן פאלאס בתל אביב. "התחרות מעלה את המחירים", צילום: גלעד קוולרצ בית דיור מוגן פאלאס בתל אביב. "התחרות מעלה את המחירים" | צילום: גלעד קוולרצ'יק בית דיור מוגן פאלאס בתל אביב. "התחרות מעלה את המחירים", צילום: גלעד קוולרצ

בנוגע לדיור המוגן כעסק, שוסטר מספרת כי רמת השירותים חייבת להיות גבוהה מאוד. "חייבים למתג את העסק על ידי מתן שירותים באיכות הגבוהה ביותר, באופן שוטף. מבחינה כלכלית, העסק דומה לפרויקט מגורים בתחילתו. בונים את המבנה ומשווקים, אבל בניגוד למגורים, ששם מוכרים את הדירות ונותנים אחריות מסוימת, בדיור המוגן זה לא נגמר במכירה. יש קשר רציף וקבוע עם הלקוחות שנמשך זמן רב. יזם שנכנס לתחום הזה חייב להיות בעל ידע בבנייה, בהקמה ובתפעול שוטף".

שוסטר אומרת כי לא רק יזמים גדולים יכולים להיכנס לפרויקט של דיור מוגן, "אבל כל מי שרוצה להיכנס חייב להביא בחשבון את כל התהליך". השוני העיקרי בניהול פרויקט הדיור המוגן, מסבירה שוסטר, טמון בשירותים הנוספים שמספק המקום לדיירים - הבריכה, החוגים, החללים המרכזיים, ההרצאות ועוד דברים רבים אחרים. "בדיור מוגן יש סל שירותים רחב מאוד, ושום דבר לא ניתן בחינם. מדריכים, תפעול אולם הקרנה, הפקת אירועים, טיולים ופעילויות - הכל עולה כסף, גם ברמת ההקמה וגם מאוחר יותר ברמת התפעול. כשבונים בניין מגורים רגיל יש שטח דירות ושטח ציבורי, שאותו 'מעמיס' היזם על השטח הקיים. אותו הדבר בדיור מוגן, רק שהשטח הציבורי גדול יותר, והתפעול ממשיך ועולה כסף גם אחרי שנמכרו הדירות", היא אומרת.

דרישות נוקשות

גם דנית שנהב, אדריכלית ממשרד כנען שנהב אדריכלים המתמחה בתכנון בתי דיור מוגן, מבינה את רצון היזמים להיכנס לתחום: "אנשי הנדל"ן מאוד אוהבים את הדיור המוגן כהשקעה. מדובר בנכס מניב - לא קונים ומיד מוכרים, אלא מחזיקים בו לטווח ארוך. לאורך השנים יש רווחים יפים, האוכלוסייה מתחלפת, ומדובר במקור הכנסה בלתי נדלה. רף ההכנסות מאוד גבוה".

מסקר שוק של חברת דן אנד ברדסטריט על הכנסות בתי הדיור המוגן בארץ, עולה כי ב-2005 עמדה ההכנסה מפעילות של בית דיור מוגן בתל אביב, שבו 300 יחידות דיור בתפוסה של 297 דיירים, על 5.8 מיליון דולר. בית דיור מוגן אחר באזור השרון, הכולל 275 יחידות דיור בתפוסה של 277 דיירים, סיפק הכנסות של 7.1 מיליון דולר באותה שנה.

כמו בכל פרויקט יזמות, הגודל כן קובע, וכדי שהשקעה תצליח לייצר רווח נאה, יש לעמוד בדרישות הנוקשות של התחזוקה והתכנון. יחיאל ניסנהולץ, בעל חברה לייעוץ בענייני הדיור המוגן ומפעיל את בית הדיור המוגן פרוטאה בכפר ליד צומת בני דרור בשרון, מסביר כי הקריטריון הראשון שבו צריך לעמוד כדי להצליח בפרויקט הוא מספר יחידות הדיור הנבנות.

"המוסד חייב לכלול לפחות 250 יחידות דיור. נוסף על כך יש לדאוג לתפוסה מרבית, שהיא תוצר של ניהול חכם ונכון". בתחום הזה השיווק חשוב כמובן, אבל מה שקובע הוא המוניטין. רוב הדיירים מגיעים בשיטת חבר מביא חבר, ואם הדייר מרוצה מהמקום, הוא ימליץ עליו. "דרישות הלקוחות בתחום הזה גבוהות מאוד. הדיירים היום הרבה יותר אינטליגנטיים מפעם, ובעלי תפיסת שוק מתקדמת. קיימת כל הזמן בדיקה והשוואה בין המקומות השונים, ואם לא תהיה טוב - לא יבואו אליך. הרווח תלוי בניהול ובמוניטין שנוצר למקום".

יוצאים לפריפריה

בניגוד להנחה שהקרבה למרכזי תרבות או למרכזים רפואיים במרכז העיר היא תנאי מקדים בפרויקט דיור מוגן, מתברר שהשוק הולך ומתפתח דווקא מחוץ למטרופולין. שנהב מספרת כי בשנים האחרונות התפתחו בארץ כפרי גמלאים - לא עוד בניין אחד אלא בתים צמודי קרקע. "מדובר בחידוש של עשר השנים האחרונות. תמיד חשבו שהגיל השלישי ירצה לגור בדירות קטנות במרכז העיר, ליד כל המקומות החשובים. היום המצב הפוך לגמרי. כפר גמלאים הוא שכונה פתוחה לחלוטין, המורכבת מיחידות דיור בודדות ומאזורים משותפים. תכנון של מקום כזה חייב להיות מוקפד, משום שעדיין מדובר באוכלוסייה מבוגרת שלעתים אינה יכולה ללכת מרחקים גדולים. השטחים הציבוריים, שמהווים חלק גדול ממערך הדיור כולו, חייבים להיות נגישים".

שנהב מביאה לדוגמה כפר גמלאים באזור השרון המכיל 300 יחידות דיור שבצדן 4,000 מ"ר של שטחים פתוחים, הכוללים חדרי אוכל, מרפאות, חדרי חוגים ובית כנסת. "יש הרבה דברים בתכנון שצריך לשים עליהם את הדגש, כגון הדרכים הקצרות ביותר למרכזים הציבוריים, קירוי הדרכים החיצוניות כדי שיוכלו ללכת בהן בגשם ובנייה ככל האפשר בלי שיפועים", אומרת שנהב.

גם ניסנהולץ מתייחס למיקום, הן מבחינת הדיירים והן מבחינת היזם: "יש דיירים שירצו מיקום מרכזי ורק אותו, ויש כאלו שירצו רק מחוץ לעיר. לעתים, אנשים שבילו את כל חייהם במושב לא ירצו לגור בתוך העיר, וגם אנשים שגרו בעיר ירצו לצאת ממנה. רוב בתי הדיור המוגן היום יוצאים החוצה לפריפריה, וגם ההבדל בעלות הקרקע משמעותי מאוד. אם יזם יבנה בית דיור מוגן על קרקע יקרה במיקום טוב, מחיר האחזקה והדירות לא יהיה כמו מלון חמישה כוכבים אלא יותר לכיוון שבעה או שמונה כוכבים".

עם נתוני הדרישה ועם הרווחים אי אפשר להתווכח, אבל באותה נשימה מזהירה שנהב את היזמים גם מההשקעה הכבדה הכרוכה בדבר. "כולם רוצים לעשות דיור מוגן, אבל זה ממש לא פשוט. לא כל מי שבונה דירות יכול לעמוד בזה. זה עולם שלם שכולל תכנון, בנייה וייעוץ מלא, שבשביל להצליח בו חייבים יועצים מתאימים. הרבה יזמים לוטשים עיניים לכיוון, אבל בפועל מספר החברות הפעילות והמצליחות אינו גדול. לא כולם מבינים במה זה כרוך, ואת האדריכלים שמתמחים בתחום אני יכולה לספור על כף יד אחת. מדובר בתורה ארוכה ולגמרי לא פשוטה, וקיימים יועצים מיוחדים לתחום זה, שמלווים את הפרויקט מהשלבים הראשוניים ביותר על שולחן התכנון עד הסוף".

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות