רכישת חברת מיינל הושלמה; דירוגי קבוצת גזית ירדו

"אנחנו מסכמים שנה של בחינת עסקה, ניהול משא ומתן, אישור אסיפת בעלי מניות וקלוזינג שהסתיים באי גרז'י ביום שישי בצהריים", כך אמר אתמול מנכ"ל גזית גלוב, מיקי בר חיים, במסיבת עיתונאים לרגל השלמת רכישת חברת הנדל"ן האוסטרית מיינל (MEL).

"מדובר בעסקה הגדולה ביותר בתולדותיה של גזית גלוב, שיכולה היתה להתבצע רק בזכות העוצמה של גזית גלוב - עוצמה שנבנתה לאורך שנים רבות. יש לנו יכולת להיכנס לשותפויות עם גופים כמו קרנות הפנסיה הגדולות בעולם, וקשרים אלה מאפשרים לנו לבצע עסקאות ברמה ששוק ההון הישראלי עדיין לא מבין או מכיר בחשיבותה", הוסיף בר חיים.

בחודש מרץ בישרה גזית גלוב על חתימת העסקה להשקעת הענק שלה יחד עם CPI, זרוע ההשקעות בנדל"ן של בנק סיטי, בחברת מיינל האוסטרית. מיינל, חברת נדל"ן מניב שהוקמה לפני 11 שנה, מאוגדת באי ג'רזי ונסחרת בבורסת וינה מאז 2002. החברה מתמקדת במרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים, שהיא גם פעילות הליבה של גזית גלוב. בבעלות מיינל כ-160 נכסים בשמונה מדינות, ובעיקר ברוסיה, פולין, טורקיה וצ'כיה.

חיים כצמן, בעל השליטה בגזית גלוב, תיאר את רכישת מיינל כהזדמנות נדירה: "לבנות תיק נכסים כזה לוקח עשרות שנים, ופה תפסנו הזדמנות. אני לא חושב שזכינו כי הצענו את המחיר הכי גבוה, אלא כי החבילה שהצענו היתה הכי טובה, ומיינל בחנה איזו קבוצת שליטה תעשה הכי טוב לבעלי המניות. אין היום הרבה גורמים בעולם שיכולים לחתום על צ'ק בסכום של 1.5 מיליארד יורו. אנחנו מאוד נזילים, כך שלאנשי המיזוגים והרכישות בחברה שלנו תהיה חופשה קצרה מאוד".

"אנחנו מחוללים שינויים גדולים בחברה הנרכשת, שנקראת מעתה אטריום", סיפר כצמן, "כמו למשל המעבר לניהול פנימי לאחר שהחברה נוהלה על ידי ניהול חיצוני שגבה יותר מ-60 מיליון יורו בשנה. הטמענו ממשל תאגידי חדש בחברה הנרכשת, על פי הכללים המקובלים בבורסת ניו יורק, וביטלנו את השם הקודם של החברה".

בהתייחסו למשבר בשווקים אמר כצמן: "לדעתי המשבר יהיה פה עוד הרבה זמן, ולכן עם כל יום שחולף אני יכול לקנות עוד קניון בפחות יורו. עוד לא הגענו לתחתית. ישנם היום גופים ממונפים עד השמים שיצטרכו להיפרד מהאחזקות שלהם לטובת גופים אחרים, נזילים יותר".

השקעה בשלבים

ההשקעה במיינל תתבצע בכמה שלבים: השקעה של 500 מיליון יורו באג"ח להמרה (לא סחירות) המקנות זכויות הצבעה גם טרם מימושן, וכן קבלת 30 מיליון אופציות הניתנות למימוש למניות MEL; הנפקת זכויות בהיקף של 300 מיליון יורו שתבצע מיינל לבעלי מניותיה בתוך שישה חודשים ממועד השלמת ההסכם, שבמסגרתה התחייבו גזית גלוב ו-CPI לרכוש את יחידות הזכות שלא יירכשו על ידי בעלי המניות האחרים של מיינל; וכן אופציה לרכישת מניות בהיקף של 200 מיליון יורו (בניכוי הסכומים שיושקעו במסגרת הבטחת הנפקת הזכויות) בתוך שישה חודשים ממועד השלמת ההנפקה.

בהמשך להסכם בין גזית גלוב ל-CPI, החליטה CPI לממש את האופציה שניתנה לה והגדילה את חלקה בשותפות, כך שגזית גלוב תחזיק ב-54% ממיינל ואילו היתרה תוחזק על ידי CPI.

בעקבות עסקת מיינל, החליטה חברת מעלות S&P להוריד את דירוג האשראי של גזית גלוב והחברה-אם גזית אינק. "אני מבין את השמרנות של מעלות", התייחס כצמן לסקירת חברת הדירוג. "אמנם המינוף בזמן הקצר יעלה, אולם בטווח הארוך, העסקה מפזרת את תזרימי המזומנים שלנו. אנחנו מגדילים את התזרים שלנו עם קבלת הנכסים לידינו, וכן השקענו באיגרות חוב להמרה שמשלמות 10.75% בשנה מדי רבעון. אני חושב שמצבם של מחזיקי אג'ח שלנו טוב יותר היום מאשר אתמול".

על מצב הנכסים בארצות הברית אמר כצמן: "בפלורידה השוכרים עוזבים את הנכסים הבעייתיים ובאים לנכסים שלנו, שהם חזקים ומבוקשים יותר. בתקופות כמו עכשיו החלשים נחלשים והחזקים מתחזקים. אנחנו עוסקים בנכסים שהם חסיני מיתון, וזה היופי ברכישת אטריום. אלה נכסים שמשרתים את הציבור ביומיום - סופרמרקטים, מרפאות שיניים וכדומה. אלה צרכים שלא משתנים בזמני מיתון. מי שמשכיר חנויות לגוצ'י וארמאני - ייתכן שייפגע מהמיתון".

בחינת עסקאות נדל"ן בברזיל

בר חיים ציין את ברזיל כיעד אטרקטיבי להשקעה מצד גזית גלוב, שם מחזיקה החברה בצוות של 11 איש הבוחנים עסקאות רכישה וייזום של נדל"ן. "ברזיל היא שוק מעניין מאוד", הסביר. "מתפתח שם מעמד בינוני בקצב גבוה, והוא קהל היעד של נכסי גזית. בעבר היתה בברזיל בעיית מימון, ולכן מבנה הבעלות של רבים מהקניונים הוא של ריבוי שותפים".

"בקניון שרכשנו בעיר קשיאס דו-סול בדרום ברזיל", אמר בר חיים, "היו 300 בעלים בקניונים, ובכל זאת הצלחנו לרכוש את מלוא הבעלות על הנכס. יש לנו כוונה לבנות בברזיל פלטפורמה משמעותית ולהעמיק שם את האחזקות שלנו".

"לקנות מניות בבורסה הישראלית זה כבר לא דבר אקזוטי בעבור המשקיעים הזרים, אלא דבר מעשי", סיכם בר חיים, "כך שהמסחר בתל אביב כבר לא מהווה חסם שגורם לנו לחשוב על הנפקה בוול סטריט. היום יותר חשוב להיות מסוקר על ידי גופי ההשקעות הבינלאומיים מאשר להיסחר בוול סטריט".