סודות מהשוק: לו הייתי רוטשילד (או לפחות אהוד ברק)

לו הייתי רוטשילד הייתי קונה דירה במגדלי אקירוב בתל אביב, גר בה שנה-שנתיים ואז מוכר אותה לכל המרבה במחיר, במחיר התחלתי הגבוה ב-500% מזה שבו קניתי אותה.

אבל מכיוון שאני לא רוטשילד וגם לא ברק, אין לי אספירציות פוליטיות ואני לא מתכוון בשום אופן לגור בתל אביב (גם לא ברחוב רוטשילד), מה שנותר לי לעשות הוא לקנות בית מחוץ לעיר ולקוות שבעוד שנה-שנתיים המחיר שלו יעלה ב-400% ואני אעשה את המכה הפרטית שלי. איך אני יודע שהמחיר יעלה ב-400%? כי אני יודע פיזיקה, שם מלמדים את חוק הכלים השלובים, ולא ייתכן שערך הדירה של ברק יעלה במאות אחוזים בעוד שבית פרטי בהוד השרון עלה רק בכמה עשרות אחוזים. כן, בטח 400%.

הביקוש בשוק הדירות מגיע בעיקרו מזוגות צעירים וממעמד הביניים, ולאו דווקא מביקושים של אלפי תושבי חוץ ושני ברוקרים בשנה לדירות יוקרה במרכז תל אביב. לדירות היוקרה, אל תדאגו, יהיה מי שיקנה אותן, גם במחיר של 40 מיליון שקל. אבל מחירי הדירות בערי השדה, ב"פורפרה", כמו שצחקה עליהן האנליסטית התל אביבית שעובדת איתי, ימשיכו ויעלו, מהסיבה הפשוטה שנגמרו המקומות במרכז. רוב הסיכויים שאחרי הראלי שעשו מחירי הדירות במרכז בשנתיים האחרונות מחירן הגיע סוף סוף לנקודת שיווי המשקל, וכנראה לא נראה המשך עליות מחירים משמעותי, בטח כשהמשק נכנס להאטה. במקומות שזה עוד לא קרה, זה עוד יקרה. ולשם צריך לכוון.

מגדלי אקירוב | צילום: מיכאל קרמר

יש כאלה שלא מסכימים איתי ואומרים שמה שנכון לארצות הברית תופס גם כאן, ולכן עלינו ללמוד מאיתותי משבר הנדל"ן החריף במערב. כלומר, כמו במרבית השווקים האחרים, הגלובליזציה תכתיב לבסוף את המחירים גם כאן. אם הטיעון הזה היה נכון, אז גם לאחר שמחירי הדירות ביוסטון טקסס צנחו בשנה האחרונה בעשרות אחוזים, המחירים בארץ זולים יחסית.

להערכתי, משבר הנדל"ן בארה"ב לא מאוד נוגע לשוק הישראלי, ועל אף האנומליה השוררת בשוק מבחינת יחס מחיר דירה-משכורת, כשמחירי דירות טיפסו וטיפסו ואילו השכר נשאר תקוע אי שם מאחורי האינפלציה הדוהרת, קשה לראות איך מחירי הנדל"ן בחו"ל משפיעים על אלה שבארץ. הקשר הגלובלי היחיד שאני מזהה בין שוקי הנדל"ן טמון בעיקר בעובדה שיהודים טובים מארה"ב וצרפת הפסידו כל כך הרבה בבורסות, שהתיאבון שלהם לקנות את הדירה של אהוד ברק או פנטהאוז בנתניה על הים פוחת קצת.

אבל בינתיים, בשנה האחרונה ההפך הוא הנכון, ושוק הנדל"ן הישראלי שמר על יציבות ובמקומות רבים אף המשיך במגמת העליות, תוך שהוא משאיר אחריו רק אדמה חרוכה עבור שוכרי ורוכשי הדירות. חבר טוב שלי, שעבד שנים רבות בשוק ההון, החליט לאחרונה לחזור לעסק המשפחתי ולהרים את משרד התיווך שאביו פתח ברחוב אבן גבירול בשנות השבעים. הוא לא האמין בזמנו שביצת הזהב ששמה תל אביב תייצר עבורו כזה שיגשוג בעסקים. היום הוא כבר מאמין, ולא רק זה, הוא גם מנסה לשכנע אותי שכדאי גם לי לקחת את הבונוסים הנאים של שנות העבר בשוק ההון ולעבור להשקעות נדל"ן.

אני בינתיים מעדיף להשקיע במניות של חברות נדל"ן ולא בשוק הנדל"ן. תמיד אמרתי שמזומן (או מניות) הוא המלך, ואין סיבה להכניס כסף לבלוקים לא נזילים של נדל"ן פיזי. אמרתי גם שאם אדם כל כך מאמין בעליית מחירי הדירות, מוטב שיקנה מניות של אזורים וחברות נדל"ן דומות, כי במקרה שהתרחיש שלו יתממש הוא ירוויח הרבה יותר ממניית אזורים (וזו סתם דוגמה ולא המלצה כמובן) מאשר אם יקנה דירת 4 חדרים של אזורים ברחובות למטרות השקעה.

אבל מי יודע, עם מדד מניות נדל"ן שצנח בשיעור חד בשנה האחרונה ומחירי דירות שדווקא עלו באותה תקופה בארץ, המספרים מדברים בעד עצמם, ואולי אני צריך לבחור בדרך שלישית: לא לקנות מניות נדל"ן ולא לקנות דירות - פשוט לעבור משוק ההון לתיווך נדל"ן. זה דווקא יכול להיות שינוי מרענן, להסתובב עם מסמכי החתמה ועט ברחבי העיר, ולשכנע צרפתים שקו החוף של בת ים הוא התחליף האמיתי לאספרסו בשאנז אליזה.

הכותב הוא מנהל השקעות בכיר בשוק ההון