אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
שוק המשרדים באירופה ממשיך במגמת ירידה צילום: בלומברג

שוק המשרדים באירופה ממשיך במגמת ירידה

בעקבות המיתון נוהג ציבור שוכרי המשרדים באירופה משנה זהירות. מדד המשרדים האירופי של חברת CBRE לרבעון השני של 2008 מציג ירידה של 20% בתפוסת המשרדים וצופה שפראג היא העיר היחידה שבה יעלו המחירים

03.09.2008, 08:30 | אורי חודי
השינויים בשוק ההון והמשברים בעולם ממשיכים להשפיע במהירות על שוק המשרדים באירופה. סקר שערכה חברת הייעוץ CBRE, המיוצגת בישראל על ידי חברת מאן נכסים, מסכם את פעילות שוק המשרדים באירופה ברבעון השני של השנה ומגלה שתפוסת המשרדים בשווקים האירופיים המרכזיים הסתכמה ב־2 מיליון מ"ר - ירידה של 20% לעומת התפוסה הממוצעת בשנה שעברה.

הגורם העיקרי לכך הוא, ככל הנראה, משנה זהירות של השוכרים בעקבות הידרדרות המצב הכלכלי. הסקר קובע כי ברבעון השני התנהג שוק המשרדים הגרמני אחרת משאר השוק האירופי, ושהפעילות בו ממשיכה להיות ערה.

ברוב השווקים, ובעיקר בלונדון ובמדריד, מתחילים לראות עלייה בכמות השטחים הפנויים. ברבים מהשווקים הושלמו לא מעט תוכניות פיתוח התורמות את חלקן לצמיחה באספקה, נוסף על הירידה בביקוש עקב הצורך להצטמצם ולהתמתן. המדד להשכרת שטחי המשרדים EU-27 של סי. בי ריצ'רד אליס עלה ברבעון השני ב־1.7% (לעומת 8% בתקופה המקבילה בשנה שעברה) - שיעור דומה לצמיחה שנרשמה בשלושת הרבעים הקודמים. העלייה בתקופה האחרונה היא בעיקר תוצאה של עלייה בפעילות ההשכרה בשווקים האיטלקיים הראשיים, בצד צמיחה בשיעורים נמוכים יותר בוינה, באמסטרדם, בורשה ובאתונה. בשאר המקומות נשארת פעילות ההשכרה במקום, ולחצים כלפי מטה כבר מסתמנים בברצלונה ובסיטי של לונדון.

לונדון: צניחה חופשית

העיר שרשמה את הירידה הגדולה ביותר בתפוסת המשרדים היא לונדון, בהמשך ישיר למגמה שהחלה ברבעון הראשון של השנה. התפוסה בלונדון צנחה ברבעון השני בכ־30%, ל־195 אלף מ"ר - שיעור התפוסה הנמוך ביותר לרבעון מתחילת 2003, והרבה מתחת לממוצע הרב־שנתי, שעמד על 297 מ"ר.

לונדון. העיר שרשמה את הירידה הגדולה ביותר בתפוסת המשרדים , צילום: בלומברג לונדון. העיר שרשמה את הירידה הגדולה ביותר בתפוסת המשרדים | צילום: בלומברג לונדון. העיר שרשמה את הירידה הגדולה ביותר בתפוסת המשרדים , צילום: בלומברג

עם זאת, אפשר לראות הבדלים גדולים בין הביצועים של שוקי המשנה: בעוד שבווסט אנד ממשיכה הדרישה להיות גבוהה יחסית, בסיטי היא נחלשה במידה ניכרת והסתכמה ב־65 אלף מ"ר בסך הכל - ירידה של קרוב ל־50% לעומת הרבעון הראשון.

רק 697 אלף מ"ר מוכנים כיום לאכלוס מיידי ושיעור השטחים הפנויים עומד על 3.6%. היום נבנים במרכז לונדון שטחים בהיקף של מיליון מ"ר, רובם בסיטי. ברבעון השני ירדו דמי השכירות בסיטי בשיעור קל ל־66.3 יורו למ"ר לחודש, והתשואות עברו 5.5% ברוב הסיטי. בווסט אנד לא חל שינוי, והתשואות נותרו סביב 5%.

פריז: דורכים במקום

לחץ המחירים והמחסור בשטחי משרד איכותיים בפריז מאלצים את השוכרים לדחות את חיפושיהם אחר שטחי משרד חדשים, או לזנחם לגמרי. למרות זאת, היתה התפוסה בפועל ברבעון השני של 2008 דומה לתפוסה ברבעון הראשון של 2007, והסתכמה ב־587 אלף מ"ר, אבל ירדה ב־19% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. נתונים אלה משקפים בחלקם ירידה במספר העסקאות הגדולות יותר (יותר מ־5,000 מ"ר).

תפוסה גבוהה במיוחד, המשקפת צמיחה של 34% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה, נרשמה ברבעון הנוכחי ב־La Defence. עם סיומן של עבודות פיתוח חדשות, עלה שיעור השטחים הפנויים במהלך הרבעון ב־20% והגיע ל־5.1%. צבר הזמנות הפיתוח ממשיך להיות גבוה ובנייה ספקולטיבית אחראית לקרוב ל־60% מהתחזיות לשנתיים הקרובות. דמי השכירות הראשיים ירדו ברבעון הזה ב־2% והם עומדים על 772 יורו למ"ר לשנה. שוקי המשרדים האחרים שבהם נרשמה יציבות ברבעון השני הם בודפשט, ברלין, וינה, צירך, בלגרד ופראג. התחזית לחודשים הבאים במקומות אלו מסמנת את פראג כעיר היחידה שבה צפויים ככל הנראה המחירים לעלות, בגלל חוסר בשטחים. בברלין ובוינה לא צפוי שינוי, ובשאר המקומות צפויה ככל הנראה ירידה.

פרנקפורט: מחכים לשיפור בתפוסה

מבין הערים שבהן רשם שוק המשרדים עלייה, בולטות פרנקפורט, רומא ומוסקבה. במדריד מצטיירת תמונה של שיפור בתפוסה ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון - 155 אלף מ"ר לעומת 135 אלף מ"ר. למרות זאת, תנאי הכלכלה הספרדית הורעו וישנם סימנים ראשונים לגידול באבטלה, מכיוון שיותר ויותר מגזרים נקלעים לקשיים. נראה שהתפוסה בשוק המשרדי במדריד תעמוד השנה על 550–600 אלף מ"ר, לעומת יותר מ־850 אלף מ"ר בשנת 2007. שיעור השטחים הפנויים בה הוא יותר מ־7%, ונראה שהוא יעלה עוד עם השלמתם של ארבעה מגדלים הנבנים בעיר. דמי השכירות נשארו כמעט ללא שינוי - 486 יורו למ"ר לשנה, ועתידים לרדת בחודשים הקרובים.

בפרנקפורט הושכרו 260 אלף מ"ר של משרדים בחודשים ינואר־יוני - צמיחה של 48%. אם מצב השוק במחצית השנייה של השנה לא ישתפר, ספק אם כל התפוסה השנתית תעבור את התפוסה של השנה שעברה. למרות משבר האשראי, מגזר הבנקאות והשירותים הפיננסיים מחזיק ב־44% מ־1.5 מיליון המ"ר המוצעים בה. דמי השכירות הראשיים התייצבו בששת החודשים האחרונים על 39 יורו למ"ר לחודש, אבל בשל עודפי השטחים באיכות נמוכה, מסתמנת מגמת ירידה.

מוסקבה: עלייה בהיקף העבודות בבנייה

ברבעון השני של השנה הגיעה תפוסת שטחי המשרדים במוסקבה ל־605 אלף מ"ר - עלייה של יותר מ־30% על בסיס רבעוני ושנתי כאחד. אזורי הפריפריה אחראים ליותר מ־50% מהתפוסה, ובאזור העסקים המרכזי הושכרו 103 אלף מ"ר. הפעילות במגזר הפיננסי היתה ערה יותר מאשר ברבעונים הקודמים, והמגזר הגיע ל־18% מהתפוסה.

שיעור השטחים הפנויים ממשיך לעמוד על 7.8%. היקף עבודות הבנייה הצפויות להסתיים בשנתיים הקרובות גבוה ב־50% מאשר בשנה שעברה. דמי השכירות בסיטי של מוסקבה כמעט הוכפלו בשנה שעברה, אך ברבעון הנוכחי נשאר הממוצע יציב על 140 דולר למ"ר לחודש. דמי השכירות הגבוהים ביותר משולמים במתחם ה־Garden ובסיטי של מוסקבה - 2,000 דולר למ"ר לשנה. בתוך שנה וחצי צפויה צמיחה ניכרת בהשכרות של שטחי משרדים. שיעור השטחים הפנויים יציב באופן כללי, אם כי שיעור השטחים הפנויים בבניינים באיכות נמוכה ובאתרים פחות אטרקטיביים צפוי לעלות.

תגיות