יואב פפושדו: "אני פחדן לא קטן"

לונדון. מהדורות החדשות ושלל תוכניות הטלוויזיה השונות פולטות בזו אחר זו מבזקי כלכלה מדכאים. פעם זה בנק משכנתאות אנגלי שקרס, פעם זה קיצוץ חד במשרות בסיטי של לונדון, ופעם זה שידור ישיר של ראיון עצוב עם אחת מהאושיות הפיננסיות בעיר. לא ניתן שלא לחוש באווירה הקשה מכל עבר - המשבר הכלכלי שהחל לפני חודשים במעצמה הגדולה בעולם, ארצות הברית, הגיע גם לבירה האירופית.

על רקע המצב הקשה הזה יש גם מי שלא הפסיק לרגע לעבוד. בטבורה של העיר, ממש 150 מטר מהביג בן, מוקם בימים אלה מבנה ענק, שבראשו מתנוסס בגאון שמה של חברת הבנייה GEAR. את השם, הכתוב בצבעי כחול־לבן, ניתן לראות כמעט מכל מקום מרכזי, והמנופים שעובדים באתר ממלאים את קו הרקיע של מרכז הבירה הבריטית.

העוברים ושבים ודאי לא מתארים לעצמם שלמרות המצב הכלכלי הקשה הנדל"ניסט שעדיין עובד, ובשנה האחרונה בונה מתחת לאפם מלון בן 1,037 חדרים המתפרס על פני 80–70 אלף מ"ר ומעסיק כ־500 עובדים, הוא לא תוצרת מקומית, אלא דווקא ישראלי.

קבוצת ים סוף שבשליטת משפחת פפושדו היא שעומדת מאחורי פרויקט הנדל"ן השאפתני הזה, שההשקעה המוערכת בו עומדת על כ־1.5 מיליארד שקל. אך למרות ממדיו הגדולים של הפרויקט, לא רבים מכירים את החברה הזאת. למעט התקופה שבמהלכה נסחרה קבוצת ים סוף בבורסה של תל אביב - בשנים 1987–2002 - היא לא עניינה במיוחד את מדורי העסקים, ושמו של אלי פפושדו הוזכר בעיקר בהקשרים הרכילותיים של הברנז'ה העסקית.

היום מסתבר שמאחורי הקלעים הפפושדואים (אלי, אבנר ויואב) עבדו בשקט וייצרו ערך לחברה המשפחתית.

היום, כשהקבוצה המוערכת בשווי של כ־400–450 מיליון דולר נטו חולשת על 37 בתי מלון ברחבי העולם, נכסים מניבים בצרפת, פעילות נדל"נית מיוחדת בארה"ב, נכסי נדל"ן בישראל (בניין נווה צדק בתל אביב), פרויקט משותף המונה 400 יחידות דיור ברומניה עם שיכון ובינוי ומספנה לבניית יאכטות (שתיים בשנה), יו"ר הקבוצה בשנים האחרונות, יואב פפושדו, מרשה לעצמו להשתחרר קצת.

"אני פחדן לא קטן"

יואב פפושדו | צילום: בועז אופנהיים

"אני שונה מאוד מאבא ואוהב לחיות את החיים בשקט", אומר פפושדו הבן בין התעדכנות אחת לשנייה לגבי המתחולל בבורסות העולם ובשערי המטבעות באמצעות מכשיר הבלקברי שלו. "אני לא אוהב לבלוט ולא מחפש לבלוט. חוץ מזה, אני פועל הרבה פחות מהבטן. עם זאת, לא יכולתי לקבל מורה טוב יותר מאבא שלי". יואב פפושדו מודה כי הוא אדם סולידי, פחדן לא קטן כלשונו, הפועל בזהירות, מהראש ולא מהבטן. "בכלל, אני חושב שאנחנו כקבוצה מעדיפים לעבוד לאט ובזהירות", הוא אומר.

ההתנהלות הזאת השתלמה לכם, בעיקר לאור מה שקורה היום לקבוצות הגדולות במשק שעשו קפיצות גדולות, אולי גדולות מדי בשנים האחרונות.

"אני לא רוצה לדבר על האחרים. לכל אחד יש צרות משלו, אבל אנחנו משתדלים שלא לצאת להרפתקאות. אני פריק של קונטרול - להישאר כל הזמן בשליטה. מה שמניע אותנו הוא לא לסכן את מה שבנינו בעשרות השנים האחרונות. אני מאוד נהנה להצליח, ואין ספק שהצלחה מדרבנת מאוד, אבל הפחד מכישלון מניע אותי אפילו יותר. התחלנו ממלון אחד קטן באילת בשם מלון הים האדום, והגענו לאן שהגענו בזכות האסטרטגיה הזו. אז למה לשנות?".

איך האסטרטגיה הזאת משתלבת עם בניית פרויקט נדל"ן שאפתני בלונדון בעיצומו של משבר פיננסי?

"אני לא מודאג. במקום שאנחנו נמצאים לא תהיה ירידה דרמטית. כמובן שאנחנו מתכוננים למצב שבו תהיה למשבר השפעה, ואתמול כשהייתי במלון אחר שלנו ומיזוג האוויר היה כבוי היכן שהוא לא היה נדרש, הייתי מבסוט. לפני שנה אולי לא הייתי שם לב לכך.

"אין ספק שהסקטור הפיננסי ייפגע, וזה יעשה בטן גדולה בגרף המחזוריות הכלכלית. מצד שני, ב־2012 תהיה אולימפיאדה בלונדון וישקיעו בה 30–20 מיליארד דולר. אנחנו נהיה חלק מזה ונקווה שעד אז הכל ייראה אחרת. תראה, העולם מלא בקליפות בננה, צריך לעשות עסקים, ולדעת איפה לדרוך כדי לא להחליק.

"למשל, כשהתחלנו לעבוד לא מזמן ברומניה, החזקתי אנשים במשך שנתיים עד שהעזתי להשקיע. למדתי את הצרות עם המערכת המשפטית. זאת לא התנהלות המונעת מחוכמה, אלא מפחד. חיפשתי את קליפות הבננה כדי לא להחליק עליהן. כשהגעתי לקנות קרקע והבנתי שיש בעיה בנושא הבעלות. ברגע הראשון כמעט ביטלתי את העסקה, אך בסופו של דבר לא ויתרתי. הכנסתי חברת ביטוח לתמונה, כך שאם יש בעיה בבעלות, אני את הכסף שלי מקבל בחזרה. הצלחתי לקנות קרקע שהרבה מאוד יזמים אחרים לא קנו בגלל אותה בעיה".

היה מקרה שבו אתה זוכר שהחלקת? שעשית טעות גדולה במיוחד?

"אני עושה טעויות כל הזמן, אבל אני לא זוכר שהיה מקרה שטעות שלי הובילה להפסד של 20–30 מיליון דולר. מצד שני, היו גם הרבה הזדמנויות שפספסתי, בעיקר בגלל עודף הזהירות הזה. אם זה המחיר - אני מוכן לשלם אותו".

מלבדך, גם אביך וגם אחיך אבנר עובדים בחברה. לא צפוף שם למעלה?

"אנחנו שלישייה שמסתדרת ביחד בצורה יוצאת מן הכלל. יש המון כבוד בינינו. לא הגענו אף פעם למצב שבו אני אמרתי ללכת ימינה, אחי אמר שמאלה ואבא היה צריך להחליט. העסק הוא של כולנו, בחלקים שווים. כל הכסף מנוהל בחברה ואין לאף אחד מאיתנו השקעות בחוץ, מהלך שקרה באופן טבעי. אם למשל אחי או אני רוצים לקנות בית, אנחנו מושכים מהחברה ולאף אחד אין בעיה עם זה. כל השקעה עסקית מובאת להכרעה של שלושתנו תוך הערכה הדדית ליתרונות של כל אחד בתחומו. אבנר מנהל את הפעילות שלנו בארה"ב, פפו (האבא) הוא הרוח היצירתית בקבוצה והמנוע שלה, ואני מסתכל על התמונה הכוללת. עד עכשיו זה עבד".

איך המשבר תופס את הקבוצה?

"כמו כולם, גם אנחנו לא מאושרים ממה שקורה בעולם, וברור שהאווירה העסקית החיובית נפגעה. לדעתי, בתוך זמן לא ארוך נגיע לרמות מחירים לא הגיוניות שיוציאו את הרוכשים מהחורים. אין לי מושג מתי ייגמר כל התוהו ובוהו הזה, אבל אני חושב שהזהירות וההתמקדות שאפיינו אותנו בשנים האחרונות משחקות לטובתנו, ונוכל לנצל את ההזדמנויות שייווצרו בשוק בזמן הקרוב. לגבי הפעילות שלנו במקומות אחרים: באמסטרדם לא נבנו בתי מלון חדשים כבר שנים, ולכן הפגיעה לא תהיה מטורפת, אם בכלל. מצד שני, בגרמניה ניפגע יותר. מצב הרוח העסקי לא טוב, והפעילות תקטן במקצת, אבל גם במדינה זאת לא צפויה קטסטרופה".

כפי שזה נראה כרגע, אתם לא עוצרים את ההשקעות באירופה.

"בטח, יש הרבה דברים שאנחנו מתכננים כי ברור לנו שיהיו חיים גם אחרי המשבר. ראשית, אנחנו רוצים לסיים את פרויקט הדגל שלנו - הווסט מיניסטור במרכז לונדון. מה שיפה בפרויקט הזה הוא שיטת המימון שבולטת, במיוחד לאור מצוקת הנזילות הקיימת היום בשוק. בפרויקט זה קיבלנו מימון ראשוני ממקדמות של 25% ששילמו רוכשי הדירות, וכן מימון גישור מבנק הפועלים עד למסירת הדירות. עם המזומנים שיתקבלו ממסירת הדירות נסגור את ההלוואה לבנק ואז, וכאן ההיבט המיוחד, אנחנו למעשה הופכים את הדיירים לשותפים. בשלב ראשון אנחנו נותנים להם תשואה של 6% לשנה למשך חמש שנים על הכסף שהשקיעו ברכישת הדירה (כל דירה עולה כ־320 אלף ליש"ט - ג"פ). מהשנה השישית הם זוכים לקבל חלק מהרווחים שהחדר שבבעלותם הניב. כך, קניית דירה הופכת לאפיק השקעה מניב, ולכן גם היה קל לשווק אותו. המודל הזה עבד במלון אחר שלנו שנפתח בתחילת 2008 בשם Park Plaza County Hall. התשואה השנתית שייצרו לעצמם רוכשי הדירות בפרויקט הזה עומדת על 10%. במקביל, אנחנו רוצים לבנות מלון נוסף בלונדון, שכרגע נמצא בשלבי תכנון.

איזה מהמלונות שלכם ברחבי העולם הוא הטוב ביותר היום?

"המלון עם התפוסה הגבוהה ביותר הוא ויקטוריה באמסטרדם, הממוקם בסמוך ליציאה מתחנת הרכבת שבמרכז העיר. בשותפות עם מוטי זיסר, מדובר במלון ששווה היום כ־100 מיליון יורו, כשהתפוסה שלו עומדת על 97% לאורך כל ימות השנה. אלו מספרים שלא רואים בענף. כשיורד גשם מיד מעלים את המחיר לחדר, והחדרים מתמלאים בשניות. אנשים רצים למלון הקרוב".

פפושדו וקבוצת ים סוף, המוערכת ב־400 מיליון דולר, בונים פרויקט שאפתני במיליארד וחצי שקל במרכז לונדון

מה כוללת פעילותכם בארה"ב?

"בארה"ב יש לנו שני סוגי פעילויות. הפעילות הראשונה, ייזום נדל"ן למגורים ולמסחר, שבה אנו שותפים (50%) עם שותף מקומי. יש לנו 1,200 דירות ושטחי מסחר בדאלאס, טקסס. ביחס לשאר ארה"ב, דאלאס לא נפגעה מהמשבר מכיוון שרוב ההכנסות שם נובעות מתעשיית הנפט. כל עוד הנפט מתומחר ב־100 דולר לחבית, הכל בסדר. התחום השני שפורח בצורה בלתי רגילה הוא תחום חוות שרתים. מדובר למעשה במבנה, סוג של מחסן היושב על צומת של סיבים אופטיים. המבנים האלו משמשים כחוות שרתים ומרכזיות סלולריות. כל עוד עולם התקשורת חזק, למבנים האלו יש ביקוש מטורף. חברות רבות מחויבות להחזיק גיבויים בדטה סנטרס, ואלה שוכרות מאיתנו את השטח, תוך השקעה ביחס של 1:8 לעלות הנכס. כלומר, אם השקעתי במבנה 20 מיליון דולר, הם ישקיעו 150–160 מיליון דולר בתשתיות ובציוד. זה סטיקי ביזנס. ברגע שהשוכר נכנס הוא לא יכול לצאת.

לבדוק היטב את השטח

פפושדו מספר שבשבע השנים האחרונות החברה פעלה בדרך מסוימת, אבל לאחרונה חל שינוי באסטרטגיה. "במקום לקנות, להשכיר, ליצור שווי ולמכור, החלטנו להחזיק ולהסתכל על זה כנכס מניב. ארבעת המבנים (הדטה סנטרס) שלנו שווים היום כ־50 מיליון דולר נטו. עם צבר ההזמנות שיש לנו היום הפעילות תסתכם בתקופה הקרובה במאות מיליונים, כשברקע מדובר בתחום שניתן להשקיע בו גם בזמן מיתון".

האם יש לכם תוכניות להיכנס לתחומים נוספים?

"האמת שכן. אנחנו בוחנים כרגע כניסה לסין לתחום העופות - מוצר שהדרישה לו עולה ואין די היצע. יצרנו שותפות עם הבעלים של עוף טנא ואיש עסקים סיני כדי להקים שם חווה לגידול עופות בהשקעה כוללת של עשרות מיליוני דולרים. מלבד זאת, גם בתחום ההתמחות שלנו, נדל"ן ומלונאות, אנחנו בודקים כניסה למדינה הזאת, אבל קודם צריך להכיר היטב את השטח. אני מאמין שאין פסול בלהישאר ולעשות מה שאתה יודע הכי טוב".

אתם פעילים בתחומים רבים, אבל לא שומעים עליכם הרבה בתקשורת. למה?

"בעבר היתה מדיניות של שמירה על פרופיל נמוך. החזקנו איש יחסי ציבור שתפקידו היה לשמור על השקט. בתקופה האחרונה זה השתנה מעט".

בעבר הייתם חברה ציבורית, הנפקתם לפי שווי של 40 מיליון דולר ומחקתם אותה מהבורסה בתקופת השפל הקודמת ב־2002 בשווי דומה. מה היתה הסיבה למהלך? האם לא פספסתם את התקופה שבה רבים השתמשו בשוק ההון כדי לגדול ולהתפתח?

"עצם ההנפקה של ים סוף כחברה ציבורית היה טעות. אנחנו לא רוצים להנפיק את הקבוצה כחברת אחזקות שוב. אין בזה שום יתרון. להפך, זה בלבול אחד גדול. כל פעם שאבא שלי רצה להחליף את האוטו היינו צריכים אישורים ועניינים, זה לא מתאים לנו. גם אף אחד לא הבין את מבנה האחזקות שלנו. ברמה עקרונית, אני חושב שלהנפיק חברת אחזקות זה לא הכי חכם. מה שנכון הוא להנפיק פעילות ספציפית, שמתמחה בתחום מסוים. וזה מה שעשינו עם פארק פלאזה, הנסחרת בלונדון. מיד לאחר ההנפקה השוק התרסק, כך שיצא שגייסנו כסף לתוך מיתון. מצד שני, לא נעים מבעלי המניות שאנחנו חלק נכבד מהם. החברה הונפקה לפי שווי של 240 מיליון ליש"ט אחרי הכסף והיום היא שווה בבורסה 72 מיליון ליש"ט".

כמה שעות אתה עובד ביום?

"אני עובד סביב השעון, אבל נהנה מאוד בעבודה. אנחנו עסוקים בעשייה, ביזמות ויש בזה סיפוק אדיר. למשל, פרויקט הווסט מיניסטור. עוד שנה יעמוד במרכז לונדון אחד הפרויקטים המפוארים והגדולים שקיימים, וזה פרויקט שהמשפחה שלנו יצרה. זה כיף לא רגיל, ואפילו עכשיו כשאני מדבר איתך אני מתרגש. לבנות בניין, להתמודד עם כל הקשיים, ולהגיע לסוף כשהדיירים מבסוטים זה סיפוק ברמות הגבוהות ביותר. שילוב של הכל ביחד".

איך חוגגים אחרי סיום של פרויקט גדול?

"לא חוגגים באופן רשמי, אבל יש בלב שמחה אדירה שעוד פסגה נכבשה".

ובכל זאת, איך מתפרקים?

"אני מתאמן כל בוקר במשך שעה בחדר כושר, אוהב את הים ומחזיק יאכטה קטנה. כל זמן פנוי שיש לנו בקיץ אני מבלה בים עם אשתי ספיר קופמן (מלכת היופי של ישראל בשנת 1984 - ג"פ), לה אני נשוי 14 שנה, וכמובן עם הילדים. חוץ מזה אני איש של בית".

כך הכל התחיל - ההחלטה הגורלית

"לאבא שלי היה ידע רק בתחום המלונאות, ולכן אילת היתה מגרש ביתי עבורו", משחזר יואב פפושדו את תחילת הדרך של קבוצת ים סוף. "הוא היה הבעלים של מלון סונסטה עם רפי נלסון. אז, לא היה למשפחה כלום מלבד המלון הזה, אבל זה היה הרבה. כל המי ומי היו מגיעים למלון, מה שסייע ביצירת קשרים. אבל לא רבים יודעים, שהיציאה לפעילות בחו"ל בכלל נכפתה עלינו. עם חתימת הסכמי השלום עם סאדאת היינו צריכים למכור את המלון למצרים. מכיוון שההכנסה הזו נוצרה והתקבלה בחו"ל, כדי לחסוך את עלויות מס המכירה היינו חייבים להשקיע את הכסף בחו"ל. קיבלנו עבור המלון 37 מיליון דולר, וזה היה ההון ששימש אותנו לפיתוח. אם לא ההחלטה הזאת של פפו, היינו מחזיקים היום שלושה־ארבעה בתי מלון באילת. אני למדתי כלכלה באוניברסיטה, וכשסיימתי הקמתי עם שותף חברה בשם א. פפושדו קבלנות ויזמות. אבא שלי אמר לי אז שכדאי שאתחיל להשתפשף בעסקים, אז התחלנו לבנות דירות בראשון לציון ובבת ים. לאחר שסיימנו כמה מהפרויקטים אמר לי פפו שהגיע הזמן לשחק את המשחק האמיתי, וצירף אותי לים סוף".