מכירת הנחלות במושבי היוקרה נכנסת לקיפאון

שוק מכירת הנחלות היוקרתיות באזורים המבוקשים בישראל קרוב יותר מתמיד לקיפאון, ומייצר לסוכני הנדל"ן עסקאות בודדות בסכומים הגבוהים מ־2 מיליון דולר. לפי גורמי נדל"ן, בין מושבי השרון הצפוני לדרום השפלה בוצעו בשנה האחרונה רק שלוש עסקאות בסכומים הגבוהים מ־1.5 מיליון דולר. שתיים מהן בוצעו במושב בצרה, ומכירת נחלה אחת בוצעה במושב בני ציון. בשוק הנדל"ן תולים את התופעה בכמה סיבות, ובהן העלאה לא ריאלית של המחירים והמיסוי הכבד שחל על מכירת הנחלות.

לדברי אליס רובינספילד מסוכנות נאות שירן, המתמחה במכירה של נחלות, גם בטווח המחירים הנמוך יותר, שבין 800 אלף דולר ל־1.5 מיליון דולר, נמכרו בסך הכל כ־15 נחלות במהלך השנה האחרונה. "כיום הרבה אנשים מבקשים מחירים של יותר מ־2 מיליון דולר עבור הנחלות שלהם - ואף אחד לא קונה", היא אומרת.

לדברי רובינספילד, מיעוט העסקאות אינו נובע בהכרח ממצב השוק, אלא משילוב של הפרזה במחיר שמבקשים בעלי הנכסים וחוסר הבנה שלהם כי לא כל נחלה תקבל מחיר גבוה: "בעבר היו כמה עסקאות של מכירת נחלות במחירים גבוהים במיוחד, אבל מדובר בנכסים בעלי תכונות מיוחדות, כלומר נכסים במיקום מבודד ושקט, שכוללים בדרך כלל גם נוף מרהיב. מי שמוציא סכומים כאלה לא יתפשר על נכס שמציע פחות מכך".

לדברי מאיר מנחם, מבעלי סוכנות נאות שירן, שלוש סיבות גורמות למיעוט העסקאות במושבים: הראשונה היא שבנחלות רבות נבנו במשך השנים יחידות דיור נוספות לטובת הבנים, כך שבמקרים מסוימים גם אם ההורים רוצים למכור, הם נתקלים בהתנגדות נחרצת של הילדים. עוד סיבה נוספת לדבריו היא שכמה מהנחלות מושכרות ומפרנסות כך את בעלי הקרקע: "פעם התפרנסו מחקלאות, והיום במושבים רבים הפכו את הלולים למחסנים מושכרים, ובעלי נחלות רבים מתקיימים מדמי השכירות הללו בכבוד". הסיבה השלישית, לדברי מנחם, קשורה במיסוי הכבד שמוטל על מכירת נכסים במחירים כאלה. מס השבח ומס ערך מוסף יכולים להגיע במקרים מסוימים לעשרות אחוזים: "כבר היו מקרים שמוכרים שקיבלו כ־2 מיליון דולר על הנחלה נשארו עם 1.2 מיליון דולר ביד. לכן, במקרים רבים בעלי נחלות יחשבו פעמיים לפני שהם סוגרים את עסקת המכירה".

נחלה במושב בני ציון | צילום: אוראל כהן

לסוכן הנדל"ן יואב הדרי ממושב בני ציון יש גרסה שונה: "כרגע כלום לא קורה, יש הקפאה מוחלטת ואין אף עסקה, לא בנחלות היקרות וגם לא בבתים שבהרחבות המושבים", הוא אומר. הדרי מחזק את דבריה של רובינספלד ואומר כי בבני ציון היו בתקופה האחרונה כשתי עסקאות בשנה בלבד. כמו כן, לדברי הדרי, בעקבות כמה מכירות של נכסים אטרקטיביים במיוחד שנמכרו במחירים אסטרונומיים העלו כמה בעלי נחלות ובתים את המחירים בצורה בלתי הגיונית, שכן הם מעריכים שיקבלו מחיר דומה. "אני מנסה להסביר להם שהם לא יקבלו מחירים כאלה, וזה לא עוזר. לכן, ובשל העובדה שמרבית המוכרים במושבים לא לחוצים למכור בכל מחיר, יש באזור שלנו (בני ציון ובצרה) כעשרה בתים שעומדים למכירה כבר קרוב לשלוש שנים ולא מצליחים להימכר".

הדרי מעיד כי צפה את המשבר כבר לפני כשנה. "השנה האחרונה היתה בעייתית, וכבר לפני כן, בתקופת השיא, הסברתי לאנשים שרצו למכור שמדובר בחלון הזדמנויות צר מאוד, ומי שרוצה למכור במחיר גבוה מוטב לו שינצל את המצב".

הדרי חוזה עתיד שחור לשוק הנדל"ן, ומספר כי באחרונה קיבל כמה טלפונים מלקוחות שמחפשים הזדמנויות במושבים. כרגע, הוא אומר, "אף אחד לא הוריד מחירים, אבל לעובדה שמדובר בשוק קטן שבו כולם מכירים את כולם יש גם יתרונות. אני יודע בדיוק מי לקח משכנתה, ובבוא הזמן אדע גם מי חייב למכור את הנכס. עם כל הצער שבדבר, בשלבים הקשים של המשבר גם יהיו ההזדמנויות".

לטבלת מחירי נחלות במושבים ברחבי הארץ - http://go.calcalist.co.il/pic/contralmanager/PAUZNER.pdf