חברות הביטוח מנצלות את המשבר כדי לחפש הזדמנויות בענף הנדל"ן

אם לגבי כניסתו הצפויה של שוק הנדל"ן למגורים להאטה הדעות עדיין חלוקות, הרי שבכל הנוגע לשוק הנדל"ן המניב בישראל אין שום מחלוקת: תקופה לא קלה בפתח. קרן האור תגיע ככל הנראה ממקור מפתיע יחסית: חברות הביטוח, שבשנתיים־שלוש האחרונות נכנסו בצורה מסיבית להשקעות בנדל"ן המניב על כל ענפיו, החל במשרדים וכלה בקניונים.

"אנחנו ושאר חברות הביטוח לא ממש צריכים אשראי כדי לבצע רכישות בשוק הנדל"ן המניב", מסביר אהוד מכמן, מנהל תחום ההשקעות הריאליות בחברת הפניקס, הממונה, בין השאר, על השקעותיה בנדל"ן. "בקרוב נישאר השחקנים היחידים בענף שמסוגלים לקנות".

לא מתפשרים על תשואות

מגדלי ב.ס.ר בבני ברק. תשואות של 8.5%-9% | צילום: אוראל כהן

ההערכה כיום היא כי השחקנים המרכזיים בענף הנדל"ן, היזמים והמשקיעים שזה תחום התמחותם, ייצאו לזמן מה מהמשחק בעקבות הקושי למצוא מקורות מימון בזמן המשבר בשווקים. "השוק כבר משתנה", מספר מכמן. לדבריו, "אנשי הנדל"ן נמצאים כיום בבעיה בכל מה שקשור לגיוס כסף. שוק האג"ח נסגר בפניהם, והבנקים מקשים מאוד. אותם יזמים וחברות שהיינו פוגשים כמתחרים על עסקאות טובות ויקרות למכירת מגדלי משרדים ומרכזי מסחר נהפכו עכשיו למוכרים שמציעים לנו סחורה".

ואתם מנצלים את המצב הזה כדי ללחוץ על המתחרים לשעבר.

"המצב הנוכחי מאפשר לנו להיות הרבה יותר סלקטיביים. אם לפני חודשיים־שלושה עוד דרשנו נכסים עם תשואה של 7%–8%, עכשיו אנחנו מדברים על 9%".

לדברי עורך דין שמייצג את אחת מחברות הביטוח הגדולות בעסקאות שהיא עורכת בתחום הנדל"ן, "זוהי שעתן היפה של חברות הביטוח. הן כמעט היחידות בשוק שלא צריכות את הבנקים. מרביתן לא השתמשו בשירותי הליווי והמימון של הבנקים עד היום, וביצעו את הרכישות מההון העצמי שלהן. גם היום יש להן סכומי כסף עצומים בקופה.

גם בתקופה שלפני הנפילות, כששוק הנדל"ן המניב רתח, עבדו מחלקות ההשקעות בנדל"ן של חברות הביטוח בזהירות ולא רכשו נכסים בהיסטריה. עכשיו ברור שאין סיבה שהן יתחילו לעשות זאת. למה להן? הרי בעוד חודש סביר להניח שהמצב יהיה גרוע יותר".

גם בזרוע הנדל"ן של חברת מגדל משדרים בימים אלה שביעות רצון מנקודת הפתיחה החיובית של החברה בהתחשב במצב השוק. "בקיץ התחלנו להיערך למצב החדש בשוק, להגדיל בהדרגה את היקף העסקאות", אמר גורם בכיר בחברה. "הרכישות האחרונות - של 75% מקניון הזהב ושל 50% מבית קרדן - אינן מקריות. זרם ההצעות שאנחנו מקבלים הוא בלתי נתפס. מרביתן מגיעות מיזמים ישראלים שמעוניינים להכניס שותפים או למכור את נכסיהם בארץ ובעולם, אבל גם מגורמים בחו"ל. חברות הביטוח הן היחידות שהמשא ומתן עמן אינו תלוי בגורמים חיצוניים. מי שפונה אלינו יודע שלמידת הרצינות והאיתנות הזו יש מחיר".

כשאין קונים, יש סבלנות

מבני משרדים בפריים לוקיישן. אזור הבורסה בר"ג | צילום: אוראל כהן

הסבלנות הפכה בימים אלה למפתח ההתנהלות בכל עסקה בשוק הנדל"ן המניב, אמר מכמן. לדבריו, "אם לפני המפולת הנוכחית בשווקים היינו סוגרים עסקאות בתוך חודש־חודש וחצי, הרי שכיום אני בהחלט עשוי לחכות שלושה חודשים ואפילו חצי שנה עד לסגירה". הוא אף מוכן להדגים את אופן סימון המטרות שלו: "נעדיף נכסים הרבה יותר טובים וחזקים ממה שהיינו מוכנים לרכוש בעבר. נכס כזה יהיה למשל בפריים לוקיישן, עם שוכרים גדולים ויציבים שיש איתם חוזה לעשר שנים. סביר להניח שחלק מחברות ההייטק, למשל, לא יהיו ברשימת השוכרים האטרקטיביים".

לדברי מכמן, "החור השחור" המשמעותי ביותר בענף הנדל"ן המניב הוא הקניונים. "ברור כבר עכשיו שרשתות, שהן השוכרות המשמעותיות בקניונים, הולכות להיפגע - ולמעשה כבר נפגעות בימים אלה. למרות ההצהרות של בעלי הקניונים שאין בכוונתם להוריד מחירים, אני לא חושב שיהיה מנוס מחיתוך מחירים בשוק הזה.

אם בתקופה כזו בא שוכר ואומר לך שהפדיון שלו נחתך בחצי, אתה לא אומר לו ללכת. אתה מוריד את המחיר. בשוק בנייני המשרדים, למרות המצב, עדיין הביקוש עולה על ההיצע. יש מחסור אמיתי בשטחי משרדים, ואנחנו רואים לא מעט תוכניות בנייה שכבר הוקפאו בגלל הקושי למצוא מימון. אני מניח שבשוק זה נראה ירידה של 5%-10% במחירי הנכסים, אבל בשוק המסחרי ובעיקר בקניונים הירידה תהיה משמעותית בהרבה - נכסים יוצעו למכירה ב־15%-20% פחות ממה שהם מוצעים כיום".