הנדל"ן של ברונפמן דילג מעל המשבר

שמועה רחוקה אומרת ששנת 2008 היתה שנה קשה לענף הנדל"ן. עסקאות נעצרות, מחירי דירות ושכירויות יורדים ומדד נדל"ן־15 כבר הספיק להשיל 72% מערכו ומגלם את הפסימיות שבה שרויים המשקיעים בכל הנוגע להשקעה בענף. אבל אם שואלים את מתיו ברונפמן ושולם פישר, בעלי השליטה בחברת ישראלום, השמועה הזו מעולם לא הגיעה לאוזניהם.

הערכת שווי שמצרפת חברת ישראלום לעסקת בעלי העניין שהיא מבקשת להעביר הבוקר (ב') באסיפה הכללית של בעלי המניות גבוהה ביותר מ־80% מהערכת שווי קודמת, של שמאי אחר, שניתנה בתחילת השנה. המדובר בהערכת שווי של השמאי ירון ספקטור לשני נכסים שבבעלות מתיו ברונפמן ושולם פישר באזור התעשייה עמק שרה שבבאר שבע. השניים מעוניינים למכור את הנכסים לישראלום ולשכור אותם בכובע האחר, כפאלאס תעשיות - גם היא חברה שבשליטתם - שהפכה לציבורית באפריל השנה. האסיפה הכללית תתבקש לאשר גם רכישת נכס נוסף, בראשון לציון, שנמצא בבעלותם של שני בעלי העניין.

הייתכן שמחירי הנכסים בבירת הנגב עלו בצורה כה חדה ב־2008? כנראה שלא. ספקטור שמתייחס לפער בהערכות השווי, שולח ביקורת יותר ממרומזת לעבר השמאי הקודם עודד האושנר, שהעביר הערכת שווי לגבי שני הנכסים: מפעל היכל הנר לייצור נרות ומפעל דנהיל לייצור כלים חד־פעמיים.

הנכס זהה, המחיר שונה

מתיו ברונפמן | צילום: אלכס קולומויסקי

ב־2 בינואר העריך האושנר את מפעל הנרות (הערכה שבוצעה לצורך שעבוד אשראי) המשתרע על 10,300 מ"ר ב־4.14 מיליון שקל. ההערכה של האושנר נעשתה עבור פאלאס, כאשר היתה עדיין חברה פרטית. ספקטור מעביר את ההערכה עבור החברה הציבורית, ישראלום, ב־26 באוגוסט, והפעם "קופץ" השווי של הנכס, על פי ספקטור, ל־7.6 מיליון שקל. בספרי החברה מופיע הנכס בשווי של 6.3 מיליון שקל והוא מניב תשואה של 11.6%.

חלק מעבודת ההערכה של השמאים לנכסים קיימים מסתמך על עסקאות דומות שנעשו בנכסים דומים ובאזור דומה וכאן חלוקים מעריכי השווי. ספקטור מפרט את הגורמים שלדעתו הביאו לשוני בהערכות השווי שלו מול זו של האושנר. שמאים מביאים בהערכות שלהם דוגמאות של נכסים דומים. לדברי ספקטור, האושנר השתמש בדוגמאות "ישנות" מהשנים 2002 ו־2006 ובדמי שכירות של 9.8–7 שקל למ"ר כדי לקבוע את ההערכה, לעומת 12 שקל למ"ר בהערכת השווי שלו.

נוסף על כך מציין ספקטור כי האושנר אמנם מזכיר בדו"ח השמאות חוזה שכירות העומד להיחתם לפי 15 שקל למ"ר, אולם בשמאות עצמה בוחר האושנר, לדבריו של ספקטור, להתעלם לחלוטין מחוזה זה. בהערכה של ספקטור מופיע חוזה חתום בהיקף של 17.3 שקל למ"ר.

המפעל השני, דנהיל, בנוי על שטח של 47,300 מ"ר ומושכר בתשואה של 8.5% לפאלאס, ועומד לעלות לתשואה של 9.6%. ב־2 בינואר העריך אותו האושנר ב־19 מיליון שקל, כנכס משופץ. ספקטור, לעומת זאת, מעניק לאותו נכס שווי של 28.3 מיליון שקל, ב־48% יותר מהשווי של האושנר. גם כאן הסיבות שמציג ספקטור להבדלים בין השומות דומות לסיבות לגבי היכל הנר - ההתעלמות של האושנר מהחוזה שעומד להיחתם עם דנהיל וההשוואה עם עסקאות מ־2002 ו־2006.

ספקטור עצמו, אגב, מביא, בין היתר, כדוגמאות משאים ומתנים שנערכו להשכרת הנכס מ־2008, שבהם הסכימו, לדבריו, השוכרים בכוח לשלם את המחיר המבוקש. עסקאות אלה לא בוצעו בסופו של דבר, מה שנראה בעייתי לא פחות.

לאישור הרכישה במסגרת עסקת בעלי עניין נדרש אישור של שליש מבעלי המניות שאין להם עניין אישי בעסקה. ישראלום הנפיקה אג"ח בהיקף של 350 מיליון שקל והמשקיעים יצטרכו גם להחליט אם זהו השימוש הכדאי ביותר לכסף או שאולי עדיף לרכוש את האג"ח שנסחרות בתשואה של 15% ויותר, ולצמצם את החוב של החברה.

לשאלה זו תוכל ישראלום להשיב שתי תשובות. הראשונה, בעת רכישת נכס מקבלת החברה הרוכשת מימון בנקאי, אשר מגדיל את התשואה להון שלה. כמו כן תוכל החברה להעיר כי להבדיל מפדיון אג"ח, כשחברה רוכשת נכס, מחירו עתיד לעלות, ולכן היא עשויה לרשום ממנו רווח הון. אבל אם בישראלום מאמינים שהנכסים עתידים להימכר בעתיד ברווח הון משמעותי, מדוע מוכנים בעלי השליטה בה, ברונפמן ופישר, להוציא את הנכסים מידיהם ולהעבירם לחברה ציבורית?

האומנם השוכרים בטוחים?

שולם פישר | צילום: אבי ולדמן

בנוסף על כך, בחברה מתגאים שהשוכרים בנכסים שיקנו הם שוכרים טובים. בנכס שבראשון לציון השוכר העתידי הוא רשת שופרסל, הנחשבת לשוכר בטוח. אולם בשני הנכסים בבאר שבע השוכר הוא חברת פאלאס תעשיות, הנשלטת אף היא באופן כמעט מוחלט (כ־90%) על ידי בעלי הבית של ישראלום - ברונפמן ופישר - והנתונים של פאלאס שונים בתכלית מהתדמית שמנסים לבנות לה בעליה.

ההפסד התפעולי של פאלאס עמד במחצית הראשונה של 2008 על 2.1 מיליון שקל וההפסד הנקי שלה הסתכם ב־6.1 מיליון שקל. התזרים שלה מפעילות שוטפת היה שלילי ועמד על 1.1 מיליון שקל. הגירעון של החברה בהון החוזר עמד על 123.5 מיליון שקל. לחברה כזו בוודאי שלא ניתן לקרוא חברה יציבה.

מחסור במידע זמין

תגובת השמאי ירון ספקטור: "נכון שאני מתבסס על מחירי ביקוש, ולא על מחירי עיסקאות. זה לא שהיה לנו מידע זמין כמו בשוק ניירות הערך. בשוק המקרקעין יש מחסום. לא תמיד עושים עסקאות בתחום הרלבנטי. אם אתה מחפש דירה ברעננה, איך תדע מה המחיר? אתה מתעניין במחירים ואז קובע אם המחיר הוגן. אני לא חושב שהמחיר גבוה מדי, אחרת לא הייתי כותב את זה. אל תשכחו שבתקופה של האושנר הנכסים לא היו מושכרים".

"כלכליסט" ביקש את חוות דעתו של אבי חיון, מסוכנות רימקס בבאר שבע, שאומר כי בשנה הנוכחית היה שיפור ברמת המחירים של הנדל"ן, גם המסחרי, בבאר שבע: "באזור התעשייה עמק שרה הוצב שומר שהגביר את רמת הביטחון, והאזור החל להיות מגודר. יש עלייה במחירים, אבל אני לא יכול לומר לך שזה בסדר גודל כזה".