בימים אלו של תנודות קיצוניות בבורסה, גל פיטורים ראשון בהייטק ובחירות בפתח, קשה מאוד להעריך מה באמת יהיה היקף השפעתם של כל אלה על שוק הנדל"ן הישראלי. מי שמתמודדים מדי יום עם שאלה זו הם שמאי המקרקעין והנדל"ן, הקובעים את ערך הדירות, מחירי המשכנתה, המחיר שישלם הקבלן עבור השטח, שווי שטח המשרדים ועוד.
אהוד המאירי, יו"ר ובעלי אחת מפירמות השמאות הגדולות בארץ, ובנו גלעד המאירי, המכהן כמנכ"ל הפירמה, סיפקו ל"כלכליסט" הצצה להערכות הבסיס שלפיהן הם פועלים כיום, בשוק שבו רבות השאלות מהתשובות.
הבסיס, אומר גלעד המאירי, הוא שוק העבודה. "הפסיכולוגיה היא חלק גדול מהמצב. אם הרוכשים חוששים ממיתון שמתקרב - הם לא ייכנסו להתחייבויות. אם מישהו תכנן לקחת משכנתה אבל פיטרו חבר שלו, הוא יעצור ויחשוב שוב".
במיתון הקודם, בתחילת העשור הנוכחי, מזכיר אהוד המאירי, לא ירדו המחירים במרכז הארץ בצורה קטסטרופלית אלא ב־5%-15% בלבד. "קטסטרופה גדולה יותר ממה שראינו אז לא נראה פה כעת", אומר אהוד, ומעריך כי הקיפאון בשוק יתקיים רק בעסקאות של רוכשים שיכולים להרשות לעצמם לחכות עם הרכישה, וכי בשנה הקרובה לא תהיה מפולת במחירי הדירות.
אהוד מוסיף טיפ מעניין למי שמתכוון לרכוש דירה בקרוב: "בתחילת הבנייה הקבלנים מוכרים דירות במחיר התואם את תנאי השוק של היום, וחלקם מתחייבים לדרוש סכום נמוך יותר אם תתרחש ירידת מחירים, כדי לשכנע אנשים לרכוש את הדירה. הקבלנים שנמצאים לקראת סיום מכירת הדירות בפרויקט אינם נוהגים כך. עם זאת, רוב הקבלנים שטרם התחילו בבנייה עלולים לא להוריד מחירים".
אהוד טוען כי שוק המשרדים יגיב למשבר באופן חד יותר. "חברות שמצטמצמות צריכות פחות שטחים, ולכן דווקא שם עשויים להירשם זעזועים. עם זאת, כרגע עדיין לא רואים שם משבר".
"בגלל המצב היום בשוק המשרדים, אין לי ספק שהביקושים יירדו", אומר אהוד, שסבור כי אחת ההשפעות תהיה תנועה אל מחוץ למעגל היקר של תל אביב רבתי. "עוד ועוד עסקים שואלים עצמם, למה לשבת במרכז תל אביב, על פיסת קרקע יקרה מאוד שאינה מנוצלת? חברות רבות מגלות שעדיף להן לצאת מהמרכז ולהשתמש בקרקע לצרכים אחרים".
גלעד ממחיש את המצב באמצעות עסקה שנעשתה לאחרונה במגדל משרדים: "נתנו הערכה למגדל שבעליו מכר שטחים במחיר גבוה יותר ממה שהערכנו במקור, וביקש מאיתנו לעדכן את המחיר כלפי מעלה לאחר העסקה". גלעד סבור כי אם הבעלים היה מבקש לעדכן את המחיר לפני חודש, אפשר היה לעשות זאת, אבל במצב של היום הדבר בעייתי: "אי אפשר לדעת לאן השוק הולך".
גלעד מעריך כי כבר בחודשים הקרובים נתחיל לראות שינוי בשוק: "להערכתי, בינואר־מרץ 2009 נתחיל לראות תזוזה בשוק. החברות יסכמו את השנה ויפרסמו דו"חות, ולפיהם נוכל לתכנן את ההמשך".
"השנה העברית שהסתיימה עכשיו היתה שנת דירות היוקרה", אומר אהוד. "זה הגיע לכך שכל אחד ניסה לשפץ חור ולהפוך אותו ליוקרה, והתחושה היתה שאם לא תקנה היום, מחר כבר יהיה יקר יותר. בחצי השנה הקרובה תהיה סטגנציה (יציבות מחירים), הכל יעמוד במקום וכולם יחכו לראות מה קורה".
גם מבחינת הבנקים המצב דומה. גלעד טוען כי הבנקים לא יתנו כסף בקלות ולא יאשרו מימון גבוה לפרויקטים בתחום היוקרה. "כשהמחירים רק עלו, עשינו הערכות של עשרת אלפים שקל למ"ר בפרויקט מסוים. אני זוכר שבבנק שאלו אותי אם ההערכה לא מוגזמת, ולאחר מכן המחירים לא הפסיקו לעלות", הוא אומר.
לפי דיווחים ממרכזי הפעילות של שוק היוקרה, המחירים יורדים כעת באחוזים בודדים על רקע קיפאון בולט במכירות. גלעד סבור כי מי שכבר החל לבנות בשוק היוקרה ייאלץ להמשיך לבנות, אולם ייתכן שימכור במחיר נמוך יותר מהמתוכנן. "בכל מקרה, במגדלי היוקרה יהיה שיתוק".
צילום: אוראל כהן
20 תגובות לכתיבת תגובה