כביש חדש ליד בתי התושבים? אפשר להגיע להסכמות

הגשת התנגדויות לוועדות המחוזיות ועיכובים של שנים בבנייה ובפיתוח שכונות מגורים הם רק חלק מהדרך הארוכה שעוברות רבות מתוכניות הבנייה, מרגע הגשתן ועד לאישורן הסופי בוועדות. עיכובים רבים נגרמים גם בגלל מחלוקות קשות בין התושבים ליזמים. במצב זה כל הצדדים מפסידים: היזם אינו מתקדם עם התוכניות ומפסיד כסף רב בגלל עיכוב הפרויקט, והתושבים שגרים בסמוך אינם נהנים מהפיתוח הסביבתי וסובלים ממגורים ליד אתר בנייה במשך תקופה ארוכה.

במסגרת כל פרויקט מקבל עליו היזם מטלות ציבוריות, הכוללות פיתוח כבישים ושטחי ציבור לרווחת התושבים, ועל כן גם העירייה סובלת מהעיכוב. תופעת ההתנגדויות האינסופיות הולידה לאחרונה את כניסת המגשרים לענף הבנייה, היושבים לשולחן אחד עם היזמים, התושבים והרשויות המקומיות כדי להגיע להסכמות.

האלטרנטיבה יושמה עד כה בהצלחה בכמה תוכניות, ובהן תכנון כפרי הבדואים בדרום, תוכנית כביש מכבית באזור גבעת שמואל, כביש 6 וקריית השרון בנתניה.

לדברי חנה מורן, מתכננת ערים ואזורים שפועלת גם כחוקרת התנגדויות מטעם משרד הפנים, מעטות מאוד ממבול ההתנגדויות שמוגשות היום ברחבי הארץ מגיעות לגישור. "הליך הגישור תופס תאוצה", היא מסבירה, "אבל עדיין אין מקרים רבים שבהם הוא מתבצע. חשוב להדגיש שב־20 השנים האחרונות זינקה מוּדעות התושבים ליכולתם לשנות ליזמים את התוכניות, אך עדיין רובם פועלים באמצעות התנגדויות". לרוב, כאשר היזמים יושבים לשולחן אחד עם התושבים, אלו מקרים שבהם האוכלוסייה חזקה ומתארגנת בצורה מסודרת ויזומה. "כשאתה חזק, גם היזמים מפחדים", אומרת מורן.

"שיתוף פעולה של היזמים בגישור אינו מובן מאליו", אומרת מורן. היא ייצגה בעבר תושבים המתגוררים בסמוך לנתב"ג, אך במקרה זה סירבה רשות שדות התעופה לשתף את התושבים בתכנון של נתב"ג 2000, אף שחלק מהפתרונות שהציעה הרשות חייבו שינויים קלים שהיו משמעותיים עבור התושבים. "לעומת זאת", מספרת מורן, "בכביש חוצה ישראל ייצגתי מתנגדים רבים, ובהם בעלי נחלות שהכביש עבר להם בחלקה א' ואף בתוואי הבתים. מנהלי התוכנית הקשיבו לדרישות שלנו, ובסוף הגענו לפתרונות שהשביעו את רצון כולם".

יוזמה ברוכה

בשלוש התוכניות בקריית השרון נעשה הגישור בידי מיטל להבי, מנהלת מימוש פרויקטים העוסקת בתהליכי שיתוף הציבור ובגישור, ומתכננת הערים דפנה מנגן. בכל התוכניות הושגו תוצאות מרחיקות לכת. כך, למשל, בתוכנית של היזם מרדכי אביב בשיתוף היזם הנתנייתי רפי זנזורי הופקדה תוכנית לבניית 72 יחידות דיור, אולם לאחר תהליך הגישור הוחלט לבנות 165 יחידות דיור.

לדברי עו"ד ענת בירן שייצגה את זנזורי, הצלחת הגישור בנתניה לא היתה מקרית, והוועד המאורגן היטב של תושבי השכונה עזר לדחוף אותו קדימה. "רוב ההתנגדויות שאני נתקלת בהן נובעות מנקודת מבט צרה ואינטרסנטית, ואילו כאן הוועד דרש את טובת השכונה. בסוף זנזורי ויתר על שטחים לטובת הציבור וקיבל בתמורה יותר יחידות דיור. כולם יצאו מרוצים", אומרת בירן.

בתוכנית אחרת, שבה גישרו להבי ומנגן בפרויקט של משהב בעיר, הוסכם על תוספת של 22 יחידות דיור נוסף על 254 יחידות דיור שאושרו, ועל הגדלת השטחים הציבוריים. בתוכנית השלישית אושרה בניית 120 יחידות דיור מוגן. המתנגדת העיקרית לתוכנית היתה ראש העירייה מרים פיירברג, שחששה מהגעת אוכלוסייה חלשה לעיר. לאחר משא ומתן הוחלט על בניית בית דיור מוגן יוקרתי עם מספר גבוה יותר - של 250 יחידות דיור.

הגשר בכביש מכבית (471). המנהרה מנתבת את תנועה כלי הרכב מבתי התושבים | צילום: מיכאל קרמר

מהנדס עיריית נתניה פול ויטל מעריך כי היום, לאחר הצלחתן של כמה יוזמות לגישור, הדרך לישיבה עם היזמים הפועלים בעיר סלולה. "בתחילת הדרך היזמים התנגדו ולא הבינו למה הם צריכים להתדיין עם תושבים. אבל ברגע שהם התיישבו לשולחן, הם הבינו שמדובר ביוזמה ברוכה שמורידה מהם את הספקות ואת חוסר הוודאות", אומר ויטל. "היזמים בנתניה ציפו שהתוכניות יעברו בשקט והופתעו לקבל 30 התנגדויות שהוגשו לוועדה המחוזית. בעקבות זאת העלתה בפניהם העירייה את אופציית הגישור, והם החליטו ששווה להקשיב לתושבים".

מתי נהפך הגישור לכלי שימושי בתהליך התכנוני? "הפתרון של הליך הגישור החל לעלות כאשר הציבור החל לתהות מדוע ליזם יש הגישה והזכות לקשר ישיר עם הרשויות, ואילו לתושבים אין ערוץ ישיר", אומרת להבי.

הרשויות מפקחות

בקריית השרון מדובר במקרה קיצוני שבו השכונה התפתחה במהירות מסחררת הרבה מעבר לכל התחזיות. התושבים היו דרוכים וערניים לשינויים כבר מהשנה הראשונה, אבל בעקבות צמיחתה המהירה של האוכלוסייה, תוכניות שהתאימו לפני שנה ושנתיים נהפכו במהרה ללא רלבנטיות.

כך, למשל, אחד מצירי התחבורה הראשיים של השכונה לכיוון אזור התעשייה הצפוני של פולג נהפך למוכה פקקים. "במקום 5,000 יחידות דיור שהיו אמורות להיבנות בהתחלה ייבנו בקריה כ־7,000 יחידות דיור, זאת ללא תשתיות מתאימות של גני ילדים, שטחי ציבור או כבישים, והכל בתוך חמש שנים", אומרת מנגן. "ההערכות שהשכונה תיבנה בצורה מדורגת התפוגגו מול הלחץ היזמי, ומכיוון שרוב הקרקעות כבר היו בתהליך שיווקי אצל המינהל - עצירת ההיתרים היתה בלתי אפשרית".

המגשרים זוקפים חלק גדול מהקרדיט שבהצלחת הגישור לרשויות. בנתניה מימנה העירייה את הגישור, שארך שבעה חודשים וכלל מאות שעות עבודה וישיבות עם הוועדות, עם גורמים בעירייה ועם גורמים מקצועיים. מעורבותה של עיריית נתניה בגישור אפשרה לה גם לכוון את התוכניות לפי חזון העיר ולהתאימן לתמ"א 35. "בנתניה התייחסו לנושא ברצינות, השקיעו בו, וזה הצליח", אומרת יעל דורי, ראש גוף התכנון באדם טבע ודין. "לעומת זאת, בתל אביב החליטו על הליך של שולחן עגול לשיתוף הציבור, אבל הקצו לכל הליך שתיים־שלוש פגישות בלבד. להערכתי זה לא יחזיק מעמד זמן רב".

קשר רציף

לדברי ויטל, בנתניה יש מינהלת שכונות הפועלת ב־18 מהשכונות בעיר. "במהלכים התכנוניים מתקיים קשר רציף עם כל השכונות, והדבר התגלה ככלי יעיל ואפקטיבי. הגישור הוריד מתחים וקונפליקטים. אם בהתחלה רוב הפגישות עם התושבים היו בעקבות אילוצים שנבעו מהתנגדויות, היום אנחנו משתדלים לזהות מראש את הנקודות שבהן עלולים להיווצר קונפליקטים ולכנס פגישות מקדימות".

מעורבות של התושבים היא אחת מדרישות הוועדה המחוזית בפרויקטים של פינוי־בינוי, וכך גם בתוכניות רחבות יותר. בדרום הארץ התקיים תהליך גישור ארוך בין תושבי הכפרים הבדואים לבין העמותה לקידום הבדואים. "לפני הליך הגישור עשו המתכננים טעויות שנבעו בחלקן מחוסר ידע. כשהבינו את הרגישות שבהחלטותיהם ואת אופי ודרישות האוכלוסייה הבדואית הם הסכימו להתגמש", מספרת מורן. בתהליך נוסף שמתקיים בימים אלה מורן יושבת עם המתכננים ועם נציגי התושבים שבחבל אילות בדרום, ויחד הם מגבשים את תוכנית האב של האזור כולו.

אף שבמקרים רבים נתפס המגשר כצד שפועל דווקא לטובת התושבים, להבי מבהירה כי השמירה על האינטרס היזמי נמצאת גם היא באחריות המגשר. "חשוב שלמגשר יהיה ידע כלכלי ויכולת לאמוד את הרווח היזמי. מצב שבו היזם עלול לצאת בהפסד אינו בא בחשבון, ובעבר היו לנו קווים אדומים שנלחמנו עליהם, כמו למשל מספר יחידות דיור מינימלי. מצד שני, היה מקרה שבו היזם ויתר על דונם מתוך שלושה דונמים שהיו ברשותו ועדיין נשאר עם רווח ביד", היא אומרת.

לפגישות גישור רשמיות שבהן יושבים כל הצדדים המעורבים יש כללים ברורים. לפני הפגישה מדקלמים את עקרונות הגישור וחותמים על הסכמה, ושני הצדדים מנהלים דיון מסודר. אך הדרך עד לנקודה זו ארוכה ומפותלת, ולהבי מספרת על התרוצצות בין שני הצדדים בדרך להסכם המיוחל.

"הגישור מתנהל בסודיות והמגשרים עוברים מצד לצד כדי לשמוע הצעות ולבצע חשיבה משותפת, עד שלבסוף מתגבשת התוכנית הסופית. בגלל הרגישות אסור לפרסם את ההסכם בפומבי עד לסגירתו. באחד המקרים השבענו אנשים שלא יוכלו להשתמש באינפורמציה שסיפרנו להם ונוגעת לוויתורים של הצד השני. נוסף על כך, מכיוון שהמתנגדים הם אנשים עובדים, רוב הפגישות התקיימו בערב לאחר שעות העבודה, ולעתים גם אחרי שכולם השכיבו את הילדים לישון".