צילום: גלעד קוולרצ'יק
בדיקת "כלכליסט": כמה באמת עולות הדירות במתחם צמרת
עד כמה מעסיק המשבר הכלכלי את יזמי מגדלי היוקרה? "כלכליסט" שלח כתבת במסווה של רוכשת פוטנציאלית לבדוק אם מחירי דירות היוקרה יורדים, וחזר עם מסקנה: היזמים כבר לא שאננים כל כך
מתחם פארק צמרת בתל אביב נהפך כבר מזמן לשם נרדף למושג מגדלי יוקרה, אף על פי שיש טענות בענף הבנייה כי בחלק מהפרויקטים אין מדובר בבנייה יוקרתית אלא ממוצעת. כך או כך, כשאנשי ענף הנדל"ן מדווחים על קיפאון וירידת מחירים גדולה בשוק מגדלי היוקרה, אין מקום טוב יותר לבדוק זאת מאשר מתחם פארק צמרת
.
כדי לקבל תמונה מלאה על המחירים במתחם, השוכן בצומת הרחובות שלמה כהן, יעקב גורן וההלכה בתל אביב, פנתה בשבוע שעבר כתבת "כלכליסט" לאנשי המכירות של הפרויקטים והציגה את עצמה כרוכשת פוטנציאלית. סיפור הכיסוי שלה היה כי היא אזרחית ישראל המחפשת דירת מגורים יוקרתית עבור קרוב משפחה שעומד לשוב לארץ לאחר שנים רבות בחו"ל.
בדיקה שערכה לאחרונה פירמת השמאות המאירי על מגדלי היוקרה בפארק הראתה כי מחירי הדירות במתחם בתקופת השיא עמדו על 9,000 עד עשרת אלפים דולר למ"ר בשער דולר של 4.5 שקלים - כלומר 45-40 אלף שקל למ"ר. מהנתונים שהוצגו לכתבת עולה כי רוב הדירות במתחם כולו כבר נמכרו, ולכן אנשי המכירות מגלים אדישות יחסית לשוק שנמצא בעיצומו של משבר, וגם צניחה אמיתית במחיר עדיין לא נרשמה במתחם. עם זאת, ברוב הפרויקטים כבר מדברים היום על הנחות נאות שלא כחלק ממדיניות רשמית, ולא פחות חשוב - במתחם מתפתח שוק מעניין של דירות יד שנייה.
מנכ"ל חברת התיווך מאן נכסים ג'קי מוקמל סבור כי הרוכשים שקנו נכסים על הנייר במקומות כמו פארק צמרת נמצאים היום במצב לא נוח: "אני יודע על הרבה אנשים שקנו דירות ב־7,000 דולר למ"ר. הדירות יהיו מוכנות רק בעוד שנתיים, וכל מי שקנה בסכומים כאלו נמצא בבעיה".
מגדלי YOO - הנחות לא רשמיות
פארק צמרת מזוהה בעיקר עם מגדלי YOO - צמד מגדלים בני 37 ו־41 קומות שנבנו על ידי חברת חבס בעיצובו של מעצב־העל פיליפ סטארק. הבניינים כוללים 300 דירות בשטחים שונים, בריכה פנימית, חדר כושר, ספא ולאונג' דיירים. במגדל הגבוה נמכרו עד כה כל הדירות, ובמגדל השני נותרו לחברה דירות מעטות, כך שרוב הדירות המוצעות כיום בשוק הן דירות בבעלות פרטית. מפנייה לחברה עולה כי מהקומה ה־17 ומעלה מוצעות דירות 4 חדרים בשטח של 202 מ"ר עם מרפסת של 11 מ"ר בסכום של 2.055 מיליון דולר לדירה בעלת תקרה בגובה כפול או 1.7 מיליון דולר לדירה בעלת תקרה רגילה. כלומר - מחירים של כ־9,600-8,000 דולר למ"ר. מחירן של דירות מהקומה ה־20 ומעלה מתחיל ב־2.7 מיליון דולר, המשקף מחיר של כ־12.6 אלף דולר למ"ר.
מכיוון שמגדלי YOO הם הוותיקים ביותר במתחם וגם היחידים שמאוכלסים, היצע הדירות מיד שנייה בפרויקט גבוה יותר מאשר בשאר המגדלים. מבדיקת המחירים עולה נקודה מעניינת: המחיר שהחברה דורשת גבוה משמעותית מהמחירים בשוק החופשי.
כך, לדוגמה, באתר מכרז און ליין נמכרה לאחרונה דירת 2.5 חדרים בשטח של כ־70 מ"ר בקומה התשיעית תמורת 1.89 מיליון שקל, סכום המשקף כ־6,900 דולר למ"ר. לעומת זאת, בקומות הנמוכות של המגדל הציעה החברה לאחרונה דירת 3 חדרים בשטח של 153 מ"ר תמורת 3.25 מיליון שקל, או 5,589 דולר למ"ר. כמו כן נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 202 מ"ר ב־5.39 מיליון שקל - או 7,000 דולר למ"ר.
בשונה מרוב הפרויקטים במתחם פארק צמרת, בחבס לא הצהירו על מדיניות הנחות רשמית אך הודיעו לרוכשת הפוטנציאלית שהמחיר נתון למשא ומתן עוד בטרם דרשה הנחה. עם זאת, מבדיקת המחירים במבט לאחור עולה כי עדיין לא נפתחו פערים משמעותיים במחירים מאז ימי הזוהר לפני כשנה ועד היום. יתרה מכך, בהשוואה למחיר הדירות לפני כארבע שנים (טרם השלמת הבנייה), המחיר הנוכחי אף קרוב יותר למחירי השיא. לדוגמה, לפני ארבע שנים נרכשו דירות בפרויקט בשטח של 213 מ"ר בקומות העליונות של המגדל במחיר של 950 אלף דולר עד 1.1 מיליון דולר - כלומר 5,100-4,400 דולר למ"ר.
מחברת חבס הבונה את מגדלי YOO נמסר כי אין שינוי במחירי הפרויקט.
מגדל ONE - מבטחים את ערך הדירה
יזמית פרויקט מגדל ONE היא משפחת היהלומנים מנחמוב, שהחזיקה בקרקע בשטח של 10.5 דונם במשך שנים. הפרויקט, שתוכנן על ידי האדריכל אבנר ישר, כולל 119 דירות יוקרה המורכבות ממגדל בן 28 קומות בעל 101 דירות ולצדו בניין בן שבע קומות ו־18 דירות, כל הדירות פונות לים. בשלב זה נותרו בידי החברה רק 20% מהדירות בפרויקט. משפחת מנחמוב העריכה את המכירות בפרויקט כולו בכ־80 מיליון דולר. כ־80% מהדירות בו כבר נמכרו.
בעבר דיווחו היזמים שהמחירים בפרויקט נעים בין 4,000 ל־6,000 דולר למ"ר על פי הקומה והמיקום. כעת מסתמן כי המחירים עולים אך עדיין לא בצורה משמעותית.
בקומות הנמוכות נמצא המחיר בטווח היעד המקורי. דירת 4 חדרים בשטח של 152 מ"ר בקומה השלישית מוצעת למכירה ב־2.87 מיליון שקל, המשקפים מחיר של כ־5,000 דולר למ"ר. בקומות התשיעית והעשירית נעים המחירים בין 6,600-6,000 דולר למ"ר עבור דירות בשטח של 152 מ"ר, ואילו בקומות 22-20 עומדות למכירה דירות בשטח של 169 מ"ר בתמורה ל־7,000 דולר ומעלה.
עד כמה החברה מוכנה לרדת במחיר? יזמי המגדל הבינו כי החשש מירידת הערך של דירות היוקרה ירתיע רוכשי דירות רבים ולכן, עד סוף חודש נובמבר היא מציעה ביטוח על ערך הדירה. משמעות הדבר היא שלכל חוזה יתווסף נספח שמבטיח כי אם יירדו מחירי הדירות עד מועד הכניסה, יחזיר היזם את ההפרש עם ספיגה של 2% מצד הרוכש. בעת מעמד הכניסה לדירה יחשוף היזם בפני הרוכש את מסי השבח שהעביר על כל הדירות באותו שטח, שאמורות להימכר במחיר דומה. מס השבח יוכיח אם הדירות נמכרו במחירים שונים. אם יש הבדל, יחזיר היזם את ההפרש. לדברי מנהל השיווק של המגדל, במקום לתת הנחה עכשיו הוא מעדיף להבטיח החזר, וכך רוכשים לא יידחו את מועד הרכישה. לשאלתה של הכתבת אם ההנחה תינתן גם בדצמבר ענה מנהל השיווק כי יש על מה לדבר. מועד האכלוס מתוכנן למרץ 2009.
מקבוצת מנחוב הבונה את פרויקט ONE נמסר בתגובה: "ההבדל בין הפרויקט שלנו לאחרים באיזור היא העבודה שכבר במרץ 2009 רוכשי הדירות יקבלו מפתח. בפרויקט נותרו למכירה רק 10 דירות".
אביב בצמרת - הנחות של 10%-15%
מגדל אביב בצמרת של החברות אוסיף ואביב עתיד להתנשא לגובה של 30 קומות ולכלול כ־120 דירות. בכל קומה במגדל המרובע ייבנו ארבע דירות שיכללו מרפסות חיצוניות גדולות. בצמוד למגדל המרובע ייבנה מבנה מדורג בן שמונה קומות, שיכלול דירות דופלקס בנות שלושה חדרים בשני מפלסים ותקרות גבוהות. אכלוס המגדל צפוי בדצמבר 2010. אנשי המכירות של החברה מסרו כי 80% מהדירות בפרויקט כבר נמכרו. לכתבת "כלכליסט" הוצעו הנחות של 10% לפני משא ומתן על דירת ארבעה חדרים והנחות של 15% על דירות דופלקס. כשנשאל איש המכירות אם מדובר בהנחת משבר הוא השיב: "כולם נאלצים להוריד מחירים בגלל המצב".
באביב בצמרת הציע איש המכירות של הפרויקט ל"קונה" של "כלכליסט" דירת דופלקס בקומה ה־23 בסכום של כ־10 מיליון שקל לפני הנחה - 25,575 שקל למ"ר. שטח הקומה העליונה הוא 137 מ"ר עם מרפסת של 29 מ"ר ושטח הקומה התחתונה הוא 201 מ"ר עם מרפסת של 24 מ"ר.
הדירות במגדל שווקו במרץ 2007 בכ־5,500 דולר למ"ר, ובינואר 2008 שווקו הדירות בעשרת אלפים דולר למ"ר. כך, למשל, נמכרה דירה בשטח של 800 מ"ר בקומה 23 ב־6.5 מיליון דולר. על פי שער הדולר באותה תקופה, מדובר ב־24.4 מיליון שקל או 30.48 אלף שקל למ"ר.
ל"קונה" של "כלכליסט" הוצעו כמה אופציות לרכישה: דופלקס בקומות התחתונות (השנייה והשלישית) בשטח של 177 מ"ר בכיוון דרום מוצע ב־2.450 מיליון שקל לפני הנחה; דופלקס בקומות הראשונה והשנייה בשטח של 233 מ"ר ומרפסת של 18 מ"ר בכיוון דרום ומזרח מוצע ב־3.207 מיליון שקל לפני הנחה; דירה בקומה תשיעית בשטח של 176 מ"ר ומרפסת של 29 מ"ר בכיוון צפון מערב מוצעת ב־3.255 מיליון שקל לפי הנחה; דירה בקומה 15 בשטח של 176 מ"ר ומרפסת של 29 מ"ר בכיוון צפון מזרח מוצעת ב־3.823 מיליון שקל לפני הנחה; ודירה בקומה 28 בשטח של 227 מ"ר ומרפסת של 41 מ"ר בכיוון צפון מערב מוצעת ב־8.519 מיליון שקל לפני הנחה.
יש לציין כי משווקי המגדל דורשים מרוכשים פוטנציאליים דמי הרשמה של 40 אלף שקל ותשלום של 15% ממחיר הדירה בעת חתימת החוזה, 25% נוספים בתוך 90 יום מהחתימה ו־50% בתשלומים רבעוניים.
מחברת אביב הבונה את מגדל אביב בצמרת נמסר: "מחירי המחירון לא ירדו, אולם אנו ערים לסיטואציה העסקית הקיימת ומנהלים מדיניות הנחות גמישה יותר. הדבר בא לידי ביטוי בהנחות במקרים כמו הקדמת תשלומים כמות של דירות ודירות מיוחדות".
מגדל NAM5 - מציעים הנחות מראש
מגדל NAM5 שבונה נאם 5 של אהרון ודוד שיראזי, המייצגים את משפחת נאמבר מארצות הברית, עתיד להתנשא לגובה של 30 קומות ולכלול כ־120 יחידות דיור. במגדל מתוכננות להיבנות בריכות שחיה, מעליות שקופות, ספא, חדר כושר ואולם סקווש. במרכז המגדל, שנבנה על שטח של שבעה דונמים, מתוכנן חלל כניסה בגובה של כ־100 מטר. 65% מהפרויקט כבר נמכר ואכלוסו צפוי במרץ 2010. כיום, בשוק היד שנייה, רוכש דירה במגדל שמנסה למכור דירת 4 חדרים בשטח של 133 מ"ר בקומה 13 מבקש עבורה 3 מיליון שקל. בתחילת 2007 עוד נמכרו במגדל ארבע דירות פנטהאוז, שכל אחת מהן משתרעת על פני 600 מ"ר, במחיר של 8 מיליון דולר - סכום המשקף מחיר של 13.3 אלף דולר למ"ר. בסוף יוני 2006 צוטט דודי שיראזי באומרו כי הוא משווק את הדירות בקומות הנמוכות במגדל בסכום של 6,000-5,000 דולר למ"ר, ואת הדירות בקומות הגבוהות ב־7,000-6,000 דולר למ"ר.
בשיחה עם איש המכירות בפרויקט הוצעו הנחות מראש, והובטחה עוד הנחה בכפוף למשא ומתן אם משלמים 70% מהסכום כבר במעמד חתימת חוזה. לטענת איש השיווק לא מדובר בהנחות בגלל המשבר.
על פי המחירים שקיבלנו בימים אלו במשרד המכירות, דירה בקומות הנמוכות בשטח של 156 מ"ר מוצעת למכירה אחרי הנחה ראשונית ב־3.1 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של 19,871 שקל למ"ר. על פי המחיר הממוצע שבו נקב שיראזי בסוף יוני 2006, הדירות הנמוכות נמכרו לפני יותר משנתיים ב־24,597 שקל למ"ר על פי שער הדולר הרלוונטי לאותה תקופה. כלומר, חלה ירידה של כ־5,000 שקל למ"ר.
מחירי הדירות בקומות הגבוהות דווקא עלו: דירה בקומה 18 בשטח של 352 מ"ר מוצעת היום למכירה ב־10.65 מיליון שקל או 30,255 שקל למ"ר. ב־2006 היה המחיר הממוצע כ־29,069 שקל למ"ר על פי שער הדולר הרלוונטי לאותה תקופה. הדירות שהוצעו ל"קונה" שלנו בקומות הנמוכות (בשטח של 156 מ"ר כולל מרפסת שמש) כללו הנחות של 400-300 אלף שקל, ובקומה ה־16 הוצעו דירות בשטח של 176 מ"ר בהנחה של 4 דולר או 200-194 אלף שקל. מחברתNAM 5 הבונה את פרויקט NAM TOWER נמסר בתגובה כי במחירי הדירות במגדל לא חל כל שינוי.
מגדל W - כל הדירות נמכרו
מגדל W הוא פרויקט של קבוצת רכישה שארגנה חברת קנדה ישראל של ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בעליה של חברת פאנגאיה הבורסאית.
בכל קומה במגדל היוקרה, שעתיד להתנשא לגובה של 46 קומות ולכלול 168 דירות, ייבנו ארבע דירות בנות 5 חדרים כל אחת. כל דירה במגדל אמורה לכלול מרפסת שמש בשטח ממוצע של כ־30 מ"ר, שתי חניות וחדרון שירות.
קנדה ישראל ארגנה קבוצת רכישה של כ־160 רוכשים להקמת המגדל, שיאוכלס בדצמבר 2009. כשהתאחדו חברי קבוצת הרכישה רכשו את חלקם במחיר של כ־3,000 דולר למ"ר. במרץ 2007 מכרו חברי הקבוצה דירות בפרויקט ב־4,000 דולר למ"ר. בתקופה האחרונה מכרו החברים בה דירות תמורת 4,500-4,000 דולר למ"ר בקומות 11-10. נציגי המכירות של הקבוצה מעריכים היום שכל הדירות במגדל נמכרו במסגרת קבוצת הרכישה. רוכשים שקנו דירות להשקעה מציעים אותן למכירה דרך חברת קנדה ישראל.
נכון להיום מוצעות בו רק שתי דירות למכירה, שתיהן בקומה ה־37. מדובר בדירות 5 חדרים בשטח של 135 מ"ר עם מרפסת של 28 מ"ר, במחיר של 1.1 מיליון דולר לכל דירה - מחיר התחלתי לפני משא ומתן. המחיר משקף סכום של 6,748 דולר למ"ר. מחברת קנדה ישראל הבונה את מגדל W אישרו את הנתונים והוסיפו כי המחיר עבור שתי הדירות בפרויקט אינו כולל את גמר הדירה.
23 תגובות לכתיבת תגובה