האחריות לבניית הבית - על הבנקים

בחודש שעבר, כשנתיים לאחר התפוצצות פרשת חפציבה, נכנסו לתוקף התיקונים בחוק מכר הדירות שנוצרו בעקבות הפרשה והסערה הציבורית שהיא עוררה.

לאחר התפוצצות הפרשה החליטה הכנסת שההגנה שמספק חוק המכר לדירות, שנחקק בשנת 1974, לרוכשי דירות בישראל, אינה מספקת וכי יש צורך בשינוי החקיקה הקיימת. שתי מהפכות נעשו במסגרת התיקון לחוק. הראשונה היא ההחלטה להטיל אחריות כלפי הקונה בתחום הבנייה גם על המנהלים השכירים של חברות הבנייה ולא פחות חשוב - על הבנקים למשכנתאות והבנקים שנותנים הלוואות ומשעבדים נגדן את הנכסים של הקבלן. עו"ד ענת שטרנליב מולכו, העומדת בראש מחלקת נדל"ן ישראל במשרד עורכי הדין עמית, פולק, מטלון ושות', ועו"ד ורד דנציגר ממחלקה זו, מבארות את התיקונים בחוק שלהם השלכות מעשיות על האופן שבו קונים ומוכרים דירות ובתים בישראל החל בחודש שעבר ואילך.

פרויקט של חפציבה | צילום: אלעד גרשגורן

לנוכח השינויים בחוק הנפיק המפקח על הבנקים חוזר שבו הנחיות לבנקים, שלפיהן ייושמו התיקונים בחוק. שטרנליב מולכו ודנציגר מעריכות שהנחיות אלו יבואו לידי ביטוי במסגרת הסכמי הליווי שייחתמו עם התאגידים הבנקאיים השונים.

בטוחות ב־7%

הסעיף הראשון בתיקונים שיבלוט בכל עסקה של רכישת דירה או בית מעתה עניינו הבטחת כספי הקונה. על פי התיקון, מיום חתימת החוזה חל איסור על המוכר לקבל על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על 7% מהמחיר (לעומת 15% שהיו מותרים עד כה), אלא אם כן נתן לרוכש בטוחה לפי החוק. על מוכר חל גם איסור לקבל תשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעור העולה על השיעור שנקבע בתקנות המכר, אלא אם כן הובטחו כספים אלו באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. השינוי הבולט הוא שעד כה נקבעה בחוק רק זכות לקונה שלא לשלם על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על הסכום שלא הובטח, אולם איסור זה לא חל על המוכר.

שטרנליב מולכו ודנציגר מסבירות כי נוסף על אלה, במסגרת הצורך לתת בטוחה, הקבלן יכול לבצע רישום הערת אזהרה נקייה (שבה מוכח שהנכס אינו משועבד לאיש מלבד הקונה ושאין עיקולים הרשומים על שמו). הן אף מייעצות לקונים לשים לב למקרים שבהם הבטוחה לביצוע הפרויקט היא פוליסת ביטוח; אזי כדאי לקונים להיזהר שהקבלן לא יגלגל את תשלום הפרמיה עליהם. הבנקים, אגב, מסרבים לאשר מצב שבו הפרמיה היא על חשבון הקונה.

הגדרת המונח "מחיר הדירה" שונתה ומעתה נקבע כי מונח ה"מחיר" יכלול כל סכום שהקונה התחייב לשלם בחוזה המכר, למשל שכר טרחת עורך דין. שטרנליב מולכו ודנציגר מדגישות ש"דירה" מוגדרת בחוק כ"חדר או מערכת חדרים למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". הורחבו גם הנסיבות למימוש הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח למקרים בהם ניתן צו הקפאת הליכים נגד המוכר או כשנוצרה מניעה מוחלטת למסור את הדירה. החלטה זו כוללת הסתייגות שלפיה ביטול חוזה המכר לא יהווה מניעה מוחלטת לשימוש בערבות. בנושא הפרשי ההצמדה מסבירות שטרנליב מולכו ודנציגר שכספים ששולמו והובטחו באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח יוצמדו לפי חוזה המכר. אם לא נקבעה בחוזה שיטת הצמדה - יוצמדו הכספים שהובטחו למדד תשומות הבנייה.

אחד השינויים העיקריים בחוק הוא המעבר לתשלומים על חשבון מחיר הדירה באמצעות פנקס שוברים. הפנקס יופק על ידי הבנק שממנו קיבל הקבלן הלוואות לבנייה, ויכלול שוברים עבור כל יחידת דיור בפרויקט. השוברים יימסרו לרוכשים על ידי הקבלן ויכללו פרטים שונים על התקדמות הבנייה. תשלום באמצעות פנקס השוברים הוא מעין הוראת קבע של המוכר לבנק המלווה, כדי שיעמיד ערבות בנקאית לטובת הקונה על כל שלב ושלב בבנייה. שטרנליב מולכו מסבירה: "על הבנק המלווה מוטלת החובה להוציא לקונה את הערבות הבנקאית בתוך 14 ימי עסקים מהיום שבו הוא שילם את השובר הרלבנטי, או לוודא שניתנה לקונה בטוחה אחרת לפי החוק".

בתיקונים החדשים נכללת גם חובת יידוע בכתב של קונה בנוגע לזכויותיו. עורכות הדין מדגישות כי מוכר שלא התקשר עם בנק בהסכם ליווי פיננסי לפרויקט חייב להודיע על כך לקונה בכתב. השינוי בחוק הפך כאמור גם את המנהלים השכירים בחברות הבנייה לנושאי אחריות כלפי הקונה. מנהל פעיל בתאגיד ושותף, למעט שותף מוגבל, או פקיד מטעם התאגיד, חייב לפקח ולעשות הכל כדי למנוע עבירות. אם יפר את ההוראה יישא במחצית מהקנס שיוטל על החברה.

פרויקט בפתח תקוה | צילום: גלעד קוולרצ'יק

העונשים הצפויים

סעיף העונשין לקבלנים סוררים ששיקרו, נטשו, נפלו וברחו עם הכסף שהיה נהוג עד כה הוחלף והוחמר. כעת נקבע, בין היתר, קנס של 67,300 שקל, על אי־יידוע של הקונה בכתב בדבר זכויותיו או על אי־דיווח לממונה על פרטי עסקאות המכר וקבלת תשלומי כספים שלא הובטחו באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. העונש על קבלת סכום העולה על 7% בלי שהובטחו הכספים או ללא מסירת פנקס שוברים הוא מאסר של שנה או קנס של 404 אלף שקל.

שטרנליב מולכו מוסיפה שגובה הקנסות המוזכרים כאן הם הקנסות הידועים כיום וצפויים להתעדכן מעת לעת. לדבריה, אם הורשע מוכר על פי העברות המפורטות כאן, רשאי בית המשפט לפסול אותו מהשתתפות במכרזים שעורכים המדינה או חברות ממשלתיות לתקופה שלא תעלה על חמש שנים. לדבריה, בהנחה שהמוכר הוא קבלן לעבודות הנדסה, רשאי בית המשפט לפסול אותו לרישום בפנקס הקבלנים לצמיתות ואם נרשם - לבטל את רישומו.

בצד השינויים הרבים בחוק מכר הדירות קבעה המדינה מנגנון אכיפה שבמרכזו "ממונה" שימנה שר הבינוי והשיכון, והקבלנים יחויבו לדווח לו על העסקאות ועל התנהלותם. אותו ממונה יהיה בעל סמכויות רבות כגון בירור פניות הציבור לעניין החוק וסמכויות פיקוח, שבמסגרתן רשאי הממונה לדרוש מכל אדם או גוף הנוגע בדבר למסור לו ידיעות ומסמכים באשר למכירת הדירות, סמכות להטיל עיצומים כספיים ועוד. עם זאת, לדברי עו"ד ורד דנציגר, יותר מחודשיים וחצי לאחר שקבעה המדינה את המנגנון שיפעל לאכיפת התיקונים הללו בחוק, עדיין לא נבחר כל ממונה במשרד השיכון.