שקיעת האימפריה: קיסריה כבר לא השקעה בטוחה

לפני כשנה הופיע ואלרי קוגן, אוליגרך רוסי ואחת הדמויות המסתוריות שצצו בישראל, ורכש חמישה מגרשים בקיסריה ב־17 מיליון דולר, שעליהם התכוון להקים אחוזה מפוארת בסכום כולל של כ־50 מיליון דולר. המשבר הכלכלי טרפד, לפי שעה, את תוכניותיו של קוגן, ולאחרונה פורסם כי הפרויקט הוקפא. "כלכליסט" חושף לראשונה את ההדמיות מהאחוזה שככל הנראה לא תוקם לעולם.

האחוזה, שנראית כאילו הועתקה מרומא העתיקה, כוללת שני מבנים הבנויים בצורת רי"ש - מבנה עיקרי ועוד מבנה קטן יותר, המעוטרים בעמודים, בקשתות ובפיתוחים. ברחבה המתוחמת נמצאת בריכת שחייה ענקית, ועל גג המבנה הגדול ממוקם מנחת מסוקים. התייחסות מיוחדת קיבלה עמדת השמירה המיועדת למאבטחים - בעוד בבתיהם של אח"מים המעסיקים מאבטחים מוצבים מבנים יבילים וקטנים (בוטקה), באחוזתו של קוגן תוכננה עמדת שמירה מפוארת בעיצוב התואם את הבתים.

הדמייה של ביתו של קוגן. העתק של בית רומי

הפרויקט המוקפא מספק הצצה למצבו העגום של השוק בקיסריה, שנחשב עד לא מזמן להשקעה בטוחה. "אם כעת פועלים בקיסריה כ־30 מתווכים, בעוד חודשיים ייעלמו כ־60% מהם", אומר בנג'מין רטיג, מבעלי סוכנות התיווך TPD הפועלת ביישוב. "הטלפונים היחידים שמצלצלים במשרדי תיווך הם של בעלי נכסים המבקשים למכור".

מניתוח הנתונים בשוק הנדל"ן של היישוב היוקרתי עולה כי ירידות המחירים נותנות את אותותיהן בכל סוגי הנכסים הקיימים בקיסריה, החל בקרקעות וכלה בווילות מפוארות בקו ראשון לים בשכונות היוקרתיות. לדברי רטיג, בניגוד לשווקים יוקרתיים אחרים כגון הרצליה פיתוח או ארסוף, שבהם השוק נמצא בקיפאון - המוכרים אינם מורידים מחירים והרוכשים מחפשים מציאות שלא נמצאות כרגע - בקיסריה יש גמישות, המוכרים מוכנים להוריד מחירים וההיצע גבוה.

"החברה לפיתוח קיסריה תכננה למכור מגרשים של 600 מ"ר בשכונת הגולף במחיר של 2 מיליון שקל, אך בפועל מחירם של כמה מהמגרשים כבר עומד על 1.2–1.1 מיליון שקל, וגם אז הם יצטרכו הרבה מזל כדי למכור", אומר רטיג.

ירידת המחירים אף כואבת יותר בנכסים היקרים באמת. כך, לדוגמה, אחד הבתים היקרים ביישוב, שלפני המשבר דרשו בעליו כ־14 מיליון דולר עבורו, מוצע כיום למכירה תמורת 7 מיליון דולר. "הלקוחות לא ממהרים לבצע עסקאות גם כשמדובר במחירים שנחתכו בחצי. כמעט כל הרכישות בהיקף זה הן להשקעה, ולכן אני ממליץ לחלקם להמתין עוד קצת, שכן עוד לא הגענו לתחתית, והמחירים יכולים לרדת בעוד 20%–30%", הוא אומר.

בשוק הדו־משפחתיים - הנכסים הצנועים יותר ביישוב - יש ירידות מתונות יותר. נכסים בשטח של 300 מ"ר בנוי על מגרש של 600 מ"ר מוצעים למכירה ב־900–800 אלף דולר לעומת 1.1 מיליון דולר בעבר. השלכות המשבר מתבטאות גם בשוק השכירויות; בית בשכונה 9 שהושכר בעבר ב־8,000 דולר לחודש מוצע כעת להשכרה ב־3,500–4,000 דולר לחודש. מחירי הדו־משפחתיים ירדו ב־20%–50% והם מוצעים כעת ב־2,500–3,000 דולר לחודש. עם זאת, רטיג טוען כי בעוד ארבעה חודשים יהיה המצב חמור הרבה יותר.

אחת הבעיות של שוק היוקרה היא שתושבי החוץ נטשו אותו. "האנגלים כבר לא באים, והצרפתים - שבעבר היה להם נתח מכובד בשוק של קיסריה - באים בטפטוף ומבצעים עסקאות בסלקטיביות רבה", הוא מסביר.