גיל בלוטרייך: "בשנה הקרובה לא יהיו מכירות בשוק הנדל"ן הקנדי"

"גלי הצונאמי הכלכליים ששטפו את העולם לא פסחו על קנדה, והשוק שם הוא כבר ממש לא אי של יציבות. בחבל אונטריו, שטורונטו היא העיר המרכזית בו, כבר יש מיתון דה־פקטו". כך אומר גיל בלוטרייך, בעל השליטה בחברת מישורים, הפועלת בעיקר בשוק הנדל"ן והמלונאות בקנדה, בראיון עם "כלכליסט" בעת ביקורו בישראל בסוף השבוע האחרון. בניגוד להצהרות אופטימיות מאוד שהשמיעו אנשי קבוצת אלעד של יצחק תשובה, הפועלת בקנדה בהיקף נרחב, בלוטרייך חושף כי בשוק הנדל"ן הקנדי הכל קפוא: "אני נכנס בבוקר לרכב המנהלים שלי כאילו נכנסתי לנגמ"ש בדרך למלחמה".

כמה זמן ייקח, לדעתך, עד שקנדה תצא מהמיתון?

"כולם בקנדה מחכים לרבעון הראשון של 2009, בתקווה שהבנקים המקומיים יחזרו להלוות כספים. לפי התחזיות, המשבר יימשך לפחות עוד שנה ואנחנו מתכוננים לחורף כלכלי ארוך. לפי דעתי, בשנה הקרובה פשוט לא יהיו מכירות בשוק הנדל"ן הקנדי. כל מכירה תהיה בבחינת הפתעה לטובה".

גיל בלוטרייך | צילום: גלעד קוולרצ'יק

בלוטרייך מציג תמונה עגומה מהשטח, אך בעולם הפיננסי המתמוטט של החודשים האחרונים ממשיך הבנק העולמי לדרג את הכלכלה הקנדית כאחת היציבות בעולם. לפי הבנק העולמי מדובר בכלכלה החזקה ביותר מבין שמונה המדינות המתועשות הגדולות (ה־G8). קנדה היא מחסן של אוצרות טבע ובזה יתרונה; 51% ממקורות האנרגיה הניתנים לניצול בכל העולם נמצאים בשטחה. קנדה נהנית מהגירה חיובית של 250 אלף איש בשנה, רובם בעלי השכלה ומקצועות חופשיים.

קנדה נחשבה עד עכשיו לחזקה מבחינה כלכלית. זה נגמר?

"הפגיעה בקנדה כולה בולטת כבר בכל ענפי המשק, ובעיקר בקריסת תעשיית הרכב הענקית באונטריו. כמו רוב יצרניות הרכב האמריקאיות, גם בקנדה מפטרים אלפי עובדים. מצד שני, העלייה המטאורית במחירי הנדל"ן בארה"ב בשנים האחרונות נעצרה בגבול הקנדי, ולכן גם הפגיעה כעת במדינה היא מתונה יותר. המחירים בשוק הנדל"ן בקנדה צמחו באופן קבוע מאז שנת 1997, אך מדובר בעליות בשיעורים נמוכים יותר מאשר בארה"ב, כך שגם היום עדיין נשמר פער של עשרות אחוזים לטובת השכנה הדרומית של קנדה".

תחזוקת שבר

על הפגיעה בשוק הנדל"ן עצמו אומר בלוטרייך כי יש להתייחס לכל חברה לפי התחומים שבהם היא פועלת. "סקייליין, חברת האחזקות של מישורים, מחזיקה בכמה תחומי התמחות והאחזקות שלה מפוצלות, כך שאם תחום אחד ייפגע -האחר יחפה עליו. יש לנו שני מלונות בוטיק בדאון טאון טורונטו לאנשי עסקים ואנחנו רואים שם האטה. מצד שני, אתר הסקי שלנו ומגרש הגולף משגשגים כי הקנדים ממעטים לנסוע לחו"ל ויש צמיחה בתיירות הפנים". כמו כן למישורים יש אחזקות בחברת תקשורת, שבבעלותה רשת מסכי טלוויזיה בתחנות הרכבת בטורונטו. "זה מאפשר לנו לפרסם את הנדל"ן שלנו כמעט בחינם. לאחרונה הרחבנו את הרשת לשדה התעופה בקלגרי ולרשת קניונים גדולה", הוא מספר.

איפה מסוכן בשוק הנדל"ן הקנדי?

"התופעה של חיתוך בהוצאות השוטפות מתרחשת כיום בכל העולם, וב־2009 אנחנו מתכוונים לשים דגש על נכסים מניבים ולא נבצע השקעות חדשות. יש דגש על מעבר ל'תחזוקת שבר' - כלומר להשקיע רק כשיש תקלות ופחות הוצאות כשלא מוכרחים. לדעתי, בשנה הקרובה לא נמכור כלום. נעסוק בתחזוקת הקיים ונשקיע, אם בכלל, רק בנכסים מניבים שמכניסים כסף קבוע".

אתם מתכוננים לקיצוצים בחברה?

"קיצצנו בתקציבים ובמשכורת המנהלים. אני הורדתי 20% מהמשכורת שלי ודחיתי בונוסים. החברה כולה כוללת שישה עובדים בישראל ו־15 עובדים בקנדה. כמו כן, באתרי הנופש שלנו אנחנו מעסיקים עוד כ־1,000 עובדים בחלוקה על פני העונות השונות".

מישורים מפגינה יצירתיות ישראלית קלאסית. החברה יוזמת עסקאות בארטר (חליפין) רבות עם ספקים, שיטה מאוד לא מקובלת בקנדה. "הייתי ממליץ את זה גם ליזמים אחרים כי זה הזמן להיות יצירתיים. לדוגמה, סגרנו לאחרונה עסקה עם קבלן שמבצע עבורנו עבודות פיתוח ומקבל מגרשים בתמורה".

אתה מדבר על מיתון. מחנק האשראי כבר שם?

"צריך להבין את השוני בין מה שקרה עד כה בישראל למה שקורה במערכת הבנקאית הקנדית. המערכת כולה נשלטת בידי חמישה בנקים בלבד, בדומה למה שקורה בישראל, אך הסגנון שונה. מדובר במצב בעייתי של אי־תחרות, שבו הבנקים אינם מראים נכונות להילחם על הלקוח. כאשר יזם מבקש לבנות ולקבל מינוף פיננסי לפרויקטים שלו, הוא נבחן ברמת כל פרויקט ופרויקט בלי קשר למצב הכלכלי. מצב זה מביא לכך שבשום מקרה לא נוצר קשר אישי רציף בין יזם לבנקאי. הבנקאים מרשים לעצמם להיות בררנים ואנחנו נאלצים בכל פעם לעבור תהליך קשה של אישור לליווי הפיננסי.

"בכל זאת, רוב הפעילות שלנו בקנדה ממומנת על ידי בנקים קנדיים. גייסנו 12 מיליון דולר להשקעה בישראל ולא הנפקנו בקנדה כי לא מקובל להנפיק שם חברות נדל"ן אלא קרנות ריט בלבד. המשבר עצר את התוכנית שלנו להנפיק את סקייליין בבורסה. בחנו את הבורסה של לונדון בשנה שעברה אבל זה נדחה בגלל המצב".

טורונטו | צילום: בלומברג

בלוטרייך מסכים כי בישראל עתיד המשבר לייצר מצב דומה. "לא יעזור לך יותר אם אתה חלק ממשפחה מוכרת או אם היו לך עסקאות טובות בעבר - תיבחן פרטנית על פי מה שאתה רוצה לבנות. מה שקורה בשוק הבנקאות בקנדה הוא תוצאה של המשבר שעבר שוק זה בשנות התשעים. מצד שני, אין שם בכלל שוק של משכנתאות בסיכון גבוה (סאב־פריים) כמו בארה"ב. הסולידיות הזו דווקא עזרה לשוק לשמור על כוחו במשבר הזה".

גם מישורים, הנסחרת בבורסה של תל אביב, חשופה היום למשקיעים באיגרות החוב שלה. "בעניין זה אנחנו מעריכים שלא תהיה לנו בעיה. תשלום האג"ח הראשון שלנו הוא ב־2011 כך שאנחנו ישנים טוב בלילה, מפני שהשתמשנו באג"ח כדי לרכוש נכסים מניבים", הוא אומר. לדבריו, החברה ניסתה בשבועות האחרונים לרכוש אג"ח שלה בבורסה אך לא הצליחה בשל אי־רצונם של המשקיעים למכור. "יש לנו סבלנות. הכסף היום יקר בשוק ואנחנו לא ממהרים להיפטר ממנו. החברה גייסה 120 מיליון שקל באג"ח במרץ השנה. לא השתמשנו בכסף הזה לקנות נכסים לא מניבים. אנחנו נוכל לעבור את התקופה הזו גם בתרחישים קשים".

ממתין בארץ 15 שנה

בשנה וחצי האחרונות נכנסה מישורים לפעילות גם בשוק המניב הישראלי. "החברה מחזיקה מבני משרדים מסוג B באזורים שנמצאים ברצועה המקיפה את גוש דן. שם אנחנו לא רואים האטה בהשכרות", מספר בלוטרייך. "הכיוון היום הוא הפוך והרבה חברות החליטו לעזוב את המשרדים שלהן במגדלים קלאס A (מפוארים) בלב תל אביב ולעבור לבניינים קלאס B ברצועה החיצונית. ראינו את זה קורה בבניינים שלנו בכפר סבא, ברחובות ובקריית מטלון בפתח תקווה. גם אנחנו עזבנו את מגדל לוינשטיין בתל אביב לקריית מטלון. השיקול היה כלכלי - גם חסכנו 60% וגם התקרבנו למרכז הפעילות של החברה".

לדברי בלוטרייך, כעת עוסקת מישורים במיתוג הבניינים שלה על ידי מתן שירותי ערך מוסף לשוכרים. "אני מאמין שברבעון הראשון כל המבנים שלנו יהיו בתפוסה מלאה. אתן דוגמה של ערך מוסף כזה: הכנסתי לפה לראשונה שירותי קונסיירז' בבנייני משרדים קטנים. חברות שלא יכולות להרשת לעצמן להחזיק איש תפעול משתמשות בנו. אנחנו מנהלים להם פעילויות מהזמנת כרטיסי טיסה ועד טיפול במכוניות".

על רקע החזרה שלך לפעילות בארץ, למה בעצם עברת לקנדה?

"חיפשתי שוק עם תרבות עסקית מושרשת, במדינה מתוקנת וסולידית. לתוך המדינה הזו אני מביא את המוטיבציה והיצירתיות העסקית שאופיינית לנו הישראלים".

היציאה שלך מישראל לא נבעה גם מהקושי ליזום בנייה פה?

"קיים הבדל עצום בין התפיסה של מדינת ישראל לגבי היזם לעומת קנדה. בישראל מסתכלים על היזם כאילו המטרה היחידה שלו היא להכניס כסף לכיס, ואילו בקנדה רואים את היזם כמנוף לפיתוח. לכן גם יש הבדלים באופן קידום ההליכים. לדוגמה, רכשנו קרקע במרכז טורונטו ובתוך שנה קיבלנו היתר לבנית גורד שחקים. בישראל יש לנו תוכנית להקמת פארק הייטק על קרקע בשטח של 13.5 דונם באבן יהודה, בסמוך לכביש 4, ואנחנו ממתינים כבר 15 שנה לאישורים".

בצפי ארוך טווח סבור בלוטרייך כי שוק הנדל"ן הקנדי נחלק לשלושה סוגי חברות: אלה שלא ישרדו, אלה שישרדו בקושי והמעטות שיצמחו וינצלו את המשבר לצמיחה. "במשך 18 שנה הציגה מישורים עלייה של 38% בהון העצמי שלה אחרי מס. הצלחנו לשמור על המותג הזה גם בתקופות קשות. אני מקווה שנצליח להיות בקבוצה השלישית".