מינוי שמאי מכריע: האזרח הקטן ייפגע

בימים אלה נכנס לתוקפו תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, הקובע מנגנון של מינוי שמאי מכריע ושמאי מייעץ לקביעת גובה היטל השבחה או גובה הפיצוי בגין פגיעה.

היטל השבחה משמעו תשלום של 50% מההשבחה שנתקבלה בעקבות אישורה של תוכנית בנין עיר, הקלה או שימוש חורג. הוא נדרש בתשלום בעת מכירת נכס אם חלה בו השבחה, וכן בעת אישור תוכניות משביחות (כגון תוספת חדר, בנייה על הגג וכדומה). שיעור היטל ההשבחה נקבע על פי הערכות שמאיות: עד לתיקון החדש, היה קבוע בחוק התכנון והבנייה מנגנון שלפיו מי שחייב בהיטל רשאי להגיש "שומה אחרת" לוועדה המקומית, וזו רשאית להגיע לשומה מוסכמת עם החייב - ואם לא מגיעים להסכמה, לפנות לשמאי מכריע. את השמאי קבעו הצדדים, בדרך כלל בהסכמה, ורק לאחר מכן היתה אפשרות לפנות לבית המשפט בנקודות מחלוקת משפטיות.

עיקר השינוי הוא בהקמת מוסד השמאי המכריע והשמאי המייעץ. אמנם שמאים מכריעים פעלו גם לפני השינוי, אולם כעת מונו עשרה שמאים לתפקיד מוגדר זה, ונקבעו תקנות מיוחדות בדבר סדרי הדין בפני השמאי המכריע והשמאי המייעץ: השמאי המייעץ פועל מול ועדת הערר בלבד ואינו מוסמך להכריע בין הצדדים; לעומתו, השמאי המכריע פוסק במחלוקות בין הצדדים. בימים אלו אושרה רשימת עשרת השמאים שיוכלו לכהן כשמאי מכריע או שמאי מייעץ, ואף נקבע גובה שכר טרחתם.

המטרה במינוי שמאים כאלה היתה יצירת אחידות בגביית המס או בפיצוי. אבל להערכתי, יישום הרפורמה יוביל לפגיעה באזרח הקטן - לפחות בשלב הראשון של השינוי. המנגנון החדש עלול לסרבל הליכים ואף לפגוע לפעמים באזרח הקטן; אם בעבר אפשר היה להגיע להסכמה בהליך פשוט יחסית ותוך ימים ספורים, הנה עכשיו, בדרך של התדיינות בוועדת הערר, תלויה כל החלטה בהערכת ועדת הערר או השמאים הממונים. המנגנון הזה יוביל להצפה של תיקי שומה שיועברו להערכת השמאים הממונים, בעיקר דרך ועדת הערר - בפרט כשמדובר בעשרה שמאים שאמורים לטפל בפניות מכל הארץ.

הסיטואציה הזו ממלכדת את הוועדה: מחד גיסא היא תוצף בפניות שעל פי ההסדר הישן לא היו בסמכותה, שהרי עד כה היא לא דנה כלל בהיטל השבחה. מאידך גיסא, אי אפשר יהיה להגיע להכרעה בהסכמה מהירה (אפשרות מקובלת ונפוצה בהסדר הישן), כך שההחלטות יידחו חודשים רבים. התוצאה הבלתי נמנעת - הצפה של הוועדה ושל השמאים הממונים ועיכוב רב במתן החלטות.

אפשר להעריך שמכיוון שהתחלת בנייה או השלמת עסקה תלויה בתשלום דרישת היטל השבחה, יעדיף האזרח לשלם את השומה שנקבעה ולוותר על הערר, רק כדי שלא לעכב את הבנייה או את הרישום במחלוקות שלא יהיו על סכומים ניכרים, וכן לחסוך עלות אנשי מקצוע ואת שכר השמאי המכריע שיוטל עליו.

נוסף על כך, כדאי להתריע כבר עתה כי תיתכן העדפה של טיפול קודם בנכסים גדולים ששוויים גבוה (ולפיכך גם ההיטל עליהם), בשל שכר הטרחה הגבוה הטמון בהם. מה שיקרה הוא שנכסים ותיקים קטנים יידחקו, והטיפול בהם יידחה.

הכותב הוא בעלי משרד עורכי הדין צבי שוב ושות', המתמחה בדיני מקרקעין ובדיני תכנון ובנייה