קרנות הריט על הכוונת של S&P

הלשכה לסטטיסטיקה תעסוקתית בארצות הברית דיווחה בתחילת ינואר על עלייה חדה במספר המובטלים ברבעון הרביעי של שנת 2008. לפי הדיווח, בחודש דצמבר הצטמק מספר המשרות ב־524 אלף, כאשר בארבעת החודשים האחרונים של שנת 2008 חלה ירידה של 1.9 מיליון משרות. שיעור האבטלה בארה"ב הסתכם ב־7.2% בחודש דצמבר, זאת בהשוואה לשיעור של 4.9% בחודש דצמבר 2007.

לפי התחזיות של סטנדרד אנד פור'ס, בתחילת שנת 2010 יגיע שיעור האבטלה ל־9%. לדעת הכלכלנים שלנו, הירידה במספר המועסקים עתידה להיתרגם גם לירידה בביקושים לשטחי משרד, ובעקבות זאת לירידה בדמי השכירות הממוצעים עם חידוש חוזי השכירות לטווח ארוך.

לאחרונה הנמיכה S&P את התחזית הבסיסית עבור קרנות ריט הפועלות בתחום המשרדים מהמלצה "ניטרלית" ל"שלילית", בעיקר בהתבסס על תחזית האבטלה. אנו צופים כי תוצאות הרווחים לרבעון הרביעי של שנת 2008 יצביעו על ירידה בביקוש לשטחי משרד. חוזי שכירות עבור שטחי משרד הנם בעלי אורך ממוצע של יותר מחמש שנים, מה שמביא לעיכוב בהשפעת ההאטה הכלכלית ובחתימת הסכמי שכירות חדשים.

עם זאת, אנו מעריכים כי השיעור הממוצע של שטחים פנויים בארה"ב עמד על 14% בסוף 2008 לעומת 12.5% בסוף 2007. להערכתנו, הדבר יביא לרווחים ברבעון הרביעי (הנמדדים במונחי רווח תפעולי בניכוי רווחים חד פעמיים והפחתות - FFO), הדומים לאלו שברבעון האחרון ב־2007.

התחזיות שלנו צופות ירידה ממוצעת של 5% ברווח התפעולי המדווח לשנת 2009. הלחץ על בעלי המשרדים עשוי להתרכז בעיקר בקרב אותן קרנות ריט, המתמקדות בשוכרים במגזר השירותים הפיננסיים, מגזר המצוי בתקופה האחרונה בקשיים. ניתן לקחת לדוגמה את חברת Green Realty Corp SL, אשר כל הכנסותיה מגיעות ממשרדים בעיר ניו יורק, כאשר חלק גדול מהן (9.5%) מגיע מדמי השכירות של קבוצת סיטי הנתונה בקשיים פיננסיים קשים.

עם זאת, יש לציין כי רק 7.4% מהשטח המושכר על ידי SL Green עומדים בפני סיום חוזה שכירות בשנת 2009. מסיבה זאת, אנו סבורים כי SL Green יציבה מבחינה פיננסית, וממליצים להמשיך להחזיק במניותיה ברמות הנוכחיות. מצד שני, אנו ממליצים המלצת "מכירה" לחברת Brookfield Properties, שלאחרונה מריל לינץ' הפכה לשוכר הגדול ביותר שלה. כמו כן, לכך יש להוסיף כי החברה מחזיקה גם נכסים באזורים התלויים במגזר האנרגיה (כגון אזור יוסטון וכן אלברטה שבקנדה) אשר עלולים להימצא בסכנה עקב הצניחה במחיר הנפט.

רויאל שפרד, אנליסט המניות של S&P