בדיקת כלכליסט: כך נקבעה רשימת השמאים המכריעים

באמצע ינואר ישבה ועדה מייעצת שבראשה המשנה ליועץ המשפטי ויו"ר מועצת שמאי המקרקעין שרית דנה במשך כיומיים, וראיינה 44 מעומדים לתפקיד השמאים המכריעים. מדובר בסוג חדש של "שופט עליון", הקובע כיצד יסתיימו כל הסכסוכים בין המדינה לבין מי שמבקש לבנות בישראל ואינו מרוצה מגובה ההיטלים שנקבעו לו, או בין המדינה למי שצופה כי ייפגע מבניית מבנים ומבקש למנוע את הפגיעה. 24 שעות לאחר סיום הדיונים, כבר הודלפה רשימת 20 השמאים המכריעים שבחרה הוועדה. יותר מכך, שעות ספורות לאחר תום הראיונות כבר הודלפה הרשימה לעיתונות.

כולם מכירים את כולם - הבוחרים והנבחרים של רשימת השמאים

כדי להבין עד כמה חשובה הבחירה במקרה הזה ועד כמה תשפיע מעורבות השמאים המכריעים בתהליכי בנייה נציין למשל, כי בכל מקרה שבו ירצה אזרח להוסיף חדר לדירה ויחלוק על היטל ההשבחה שהוועדה המקומית קבעה כי עליו לשלם, יכריע השמאי המכריע את גובה ההיטל. החלטות השמאים הללו גם יכריעו בחילוקי דעות הנוגעים לפיצויים שתשלם המדינה למי שערך הנכסים שלו ירד בשל הפקעות או אישורי בנייה שנתנה המדינה.

הרשימה אמורה לזכות בימים הקרובים באישורו של שר המשפטים. בדיקת "כלכליסט" חושפת עובדות מטרידות הקשורות לאופן בחירתם של השמאים ברשימה, ומעלה תהיות בנוגע להליך הבחירה.

רן ורניק. "הסינון הראשוני היה טכני, ולכן העובדה שבתפקידי הקודם שימשתי יו"ר לשכת השמאים אינה רלוונטית - נבחנתי בדיוק כמו כולם"

בין היתר, הבדיקה העלתה כי לפחות עשרה מהשמאים שנבחרו הם בעלי קשרי עבודה עם חברי הוועדה המייעצת לבחירה, או שהיו בקשר איתם. כמו כן, הקריטריונים לבחירתם פורסמו רק לאחר הבחירה, ומבין מבין 20 השמאים הנבחרים, רק אחד מתגורר ביישובי הפריפריה - וגם בוא מרשימת העתודה.

בוחרים במי שמכירים

רשימת השמאים המכריעים נולדה בעקבות תיקון לחוק השמאים שהתקבל בשנה שעברה (ראו מסגרת). מטרת התיקון ברורה ורצויה: מניעת ניגוד עניינים בין שמאים בבואם להכריע במחלוקות עם בעלי נכסים, ועצירת ה"קומבינות" הרבות בתחום.

הבעיה היתה בביצוע. אחד השמאים הנמנים עם הקבוצה הפועלת לשינוי הרשימה שנבחרה אמר השבוע ל"כלכליסט" כי "באופן ציני, דווקא החוק שהיה אמור למנוע ניגוד אינטרסים ושחיתות מתחיל את דרכו כשהוא מדיף ריח רע". לטענת אותם שמאים הרשימה היתה סגורה מראש, ומרבית הנבחרים הם מקורבים או חברים של הנציגים שהרכיבו את הוועדה המייעצת שבחרה בהם.

בדיקת "כלכליסט" מעלה כי יותר מחצי מהרשימה שנבחרה מורכבת משמאים הפעילים כיום או שהיו פעילים בוועדות לשכת השמאים ובמועצת השמאים.

חלק גדול מהנבחרים מכירים זה את זה באופן אישי ועובדים בצמוד לחברי הוועדה המייעצת. כך, למשל, רן ורניק שנבחר לאחד מעשרת השמאים המכריעים שימש בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ומתוקף תפקידו ניהל קשרי עבודה הדוקים עם יו"ר מועצת השמאים שרית דנה, שאמונה על בחירתו לרשימה. עוד מעלה הבדיקה כי מתוך 20 הנבחרים, לפחות 11 הם חברים המכהנים או כיהנו בעבר במועצת השמאים או בוועדות של לשכת השמאים. חלקם פועלים גם בוועדות וגם במועצה.

היבט נוסף המעלה תהיות בנוגע לאופן בחירת השמאים עולה ממסמך שפרסמה מועצת שמאי המקרקעין באתר האינטרנט שלה. לפי מסמך זה, המועצה שומרת לעצמה את הזכות לבחור עוד מועמדים, גם כאלה שלא עמדו בדרישות הסף, כל עוד הם בעלי "כישורים מיוחדים" או "נתונים אחרים" שמהותם לא הובהרה באתר.

ל"כלכליסט" נודע כי שני מועמדים "מיוחדים" כאלה זומנו על ידי הוועדה - דורית פריאל ושמואל רוזנברג. כמו כן, אחד מהשמאים שנבחרו, סמנכ"ל ברשת משען, אמנון ניזרי, לא שימש כשמאי פעיל כבר יותר משנה.

לדברים אלו מצטרפת חוות דעתם של שמאים שזומנו לראיונות ולא נבחרו, שמספרים כי "בכל הראיון נשאלנו שאלות שטחיות ולא מקצועיות, שכלל לא נגעו בשאלונים שנדרשנו למלא". אחד מהם אמר: "זו היתה תחושה מתסכלת שהראיון מתבצע פורמלית, כשבפועל הכל כבר סגור".

שכר מפתה

השמאים המכריעים אינם עובדי ציבור, אלא יספקו שירותים באופן עצמאי. בתמורה, ייאלצו לוותר על עסקיהם האחרים. שכרם ייקבע לפי מספר הפרויקטים שבהם יהיו מעורבים, והוא יכול להגיע למקסימום של 100 אלף שקל לחודש - 35 אלף שקל יותר ממשכורת של שופט בבית המשפט העליון. לא ישולמו להם תוספות בגין הוצאות משרד ועזרה מקצועית.

עבור רוב השמאים בישראל מדובר בעסקה לא רעה, כאשר כהונתם של השמאים המכריעים נקצבה לעשר שנים, או עד גיל 70.

ארז כהן. "אני ואופיר פינס חשבנו שיהיה ראוי שהשמאים יהיו עובדי מדינה. רפרנט מהאוצר דחה את האפשרות הזו, וטען כי אין סיכוי שהאוצר יממן את זה"

בישיבה שנערכה בסוף דצמבר 2007 בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת שעסקה בשכרו של השמאי המכריע, נכחו יו"ר הוועדה אופיר פז פינס, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ויו"ר הוועדה המייעצת לעניין השמאים המכריעים שרית דנה, ועוד מוזמנים הקשורים לחוק. במהלך הישיבה הציע פינס כי השמאים יועסקו על ידי המדינה. לדברי כהן שנכח בישיבה, "אני ואופיר פינס חשבנו שראוי שהשמאים יהיו עובדי מדינה, אבל שרית דנה זימנה רפרנט מקרקעין ממשרד האוצר שדחה את האפשרות הזו, וטען כי אין סיכוי שהאוצר יממן את זה. זאת, אף על פי שמדובר בתקציב שולי".

הליך מקוצר מאוד

122 מועמדים מילאו את השאלונים שנדרשו כדי להיבחר לתפקיד השמאי המכריע, 40 מהם זומנו לראיונות. במשך 40 שעות ישבו שמונה חברי הוועדה המייעצת שמונתה לפי חוק התכנון והבניה וראיינו את השמאים. כל שמאי התבקש, בין היתר, להציג שתי שומות נבחרות שביצע. "מדובר בתיקים סבוכים, שרק המעבר עליהם כדי להעריך את השמאי מבחינה מקצועית עשוי להימשך כמה ימים", אומר אחד השמאים שנותר מחוץ לרשימה.

"אחת הנקודות הצורמות היא הדלפת הרשימה מיד עם תום הראיונות", אומר ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים. "אני נדהמתי לראות את זה, במיוחד בהתחשב בכך שעד כה הרשימה לא פורסמה רשמית בשום מקום". לדבריו, ברור שהחלטה בזמן כה קצר אינה הגיונית, ומבחינה טכנית היא בלתי אפשרית.

קריטריונים בדיעבד

גם לגבי הקריטריונים לבחירת המועמדים נשמעו תלונות רבות. השמאים שמילאו שאלונים לא ידעו על פי מה הם נבחרים או נדחים, וזכו לראות את הקריטריונים שהנחו את הוועדה רק כשבוע לאחר סגירת ההרשמה.

השמאים מצפון זועמים גם על כך שנבחר רק שמאי אחד מהצפון, וגם הוא רק ברשימת העתודה. מהדרום, אגב, לא נבחר אף שמאי.

קריטריון שהוגדר כקובע 11% מהמשקל בבחירה בודק חציון שווי - כלומר בדיקת שווי השומות של השמאי הועמד. בהקשר זה טוענים שמאי הצפון כי מאחר שערך הנדל"ן בפריפריה נמוך באופן ניכר מזה שבאזור המרכז, עמדת הפתיחה שלהם נחותה מראש לעומת השמאים במרכז.

עוד הם טוענים כי ראוי היה לחלק את עבודת השמאי המכריע לפי מחוזות - בהתאם לפריסה הגיאוגרפית, מכיוון שתפקידו של השמאי המכריע מחייב התמחות והיכרות יסודית של המחוז שבו נמצאים המקרקעין. ההכרעה אינה נקבעת רק על פי החומר המובא לפניו באולם הישיבות, והוא מחויב גם לצאת לשטח ולהשתמש בידע אישי.

בשיחה עם "כלכליסט" אמר השבוע ראש עיריית חיפה, יונה יהב: "שוב בוחרת הברנז'ה בתל אביב את חבריה לתפקידים המובילים בארץ. כפי שקורה לא אחת, גם בוועדה לבחירת שמאים לא ניתן ייצוג לשמאי חיפה. לו נשמע קולם של אנשי חיפה בוועדה, היו הקריטריונים לבחירת שמאים מתייחסים בין היתר למיקום הגיאוגראפי של השמאים, שכן לא ייתכן מצב שבו שמאות מכרעת תתקיים רק במרכז הארץ. אין ספק כי אפשר למצוא בתל אביב שמאים טובים ומוכשרים, בדיוק כפי שאפשר למצוא כאלה בחיפה, בבאר שבע ובכל מקום אחר בארץ".

ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים, התקשר בימים האחרונים לשר המשפטים בבקשה לעצור את חתימת האישור שלו לרשימת השמאים שנבחרה. "פניתי באופן אישי לשר, בין היתר בגלל תלונות רבות שהגיעו אלי משמאים", הוא אומר. לטענתו, הקריטריונים של הוועדה לא היו שקופים, ולאחר שחלק מהמועמדים הגישו טפסים, פרסמה מועצת השמאים הבהרה ששינתה את התמונה וכיוונה את המועמדים שהגישו את הטפסים במועד מאוחר יותר.

העומס כבר בצנרת

לדברי כהן, אחת ההשלכות של החוק היא שהוא יתקע את היתרי הבנייה בכל הארץ, בגלל העומס העצום שיוטל על כתפיהם של עשרה או עשרים שמאים. "החוק ייצור הליכים אינסופיים של ערעורים וביורוקרטיה רבה", הוא טוען. "זהו המסמר האחרון בארון הקבורה של תהליכים שאמורים לזרז את היתרי הבנייה".

מסיבה זו, בעבר הוא שלח מכתב לשר המשפטים שבו התנגד להגבלת שכר השמאים ל־300 אלף שקל לרבעון, מחשש שהגבלה זו תיצור סחבת משמעותית במקרה של עומס. כיום טוענים שמאים כי הפתרון הראוי אינו הגדלת שכר השמאים המכריעים, אלא פשוט הרחבת הרשימה שלהם.

תגובות

תגובת משרד המשפטים בשם המשנה ליועמ"ש שרית דנה: ההחלטה בדבר המועמדים שנבחרו התקבלה בסמוך לסיום הראיונות, כנהוג בכל מכרז או ועדת איתור. רק אחוז קטן מהמועמדים שניגשו למכרז היו שמאים מהצפון או מהדרום. נוכח התיקון החדש לחוק, מצאה הוועדה שיש לתת משקל מכריע לאיכותם המקצועית של המועמדים, ולכן נבחרו אותם שמאים המופיעים ברשימה. ברשימה השנייה מופיע שמאי מצפון הארץ. ככלל, ועדות איתור ממיינות את המועמדים לא על סמך קריטריונים קשיחים אלא על סמך התרשמותם מהמועמדים. הוועדה הנוכחית בחרה לנהוג אחרת וקבעה אמות מידה לשם דירוג המועמדים. אף שהחובה לפרסם את אמות המידה אינה חובה מן הדין, החליטה הוועדה לפרסם את הקריטריונים כדי להביא לידיעת הציבור את תהליך הבחירה. הוועדה בחרה לזמן עוד ארבעה שמאים מעבר ל־40 השמאים שניגשו למכרז, לאחר שמצאה שכישוריהם מתאימים לתפקיד. הציון המשוקלל אמנם כלל את מספר השומות שנתן כל מועמד, אך לא היתה כמות סף של שומות שהיה על כל מועמד להגיש כדי לעמוד בקריטריונים של הוועדה. כהונתה של המשנה ליועמ"ש שרית דנה היא מכוח הדין, וכהונתם של אנשים בגוף ציבורי אינה מקימה עילה של פסלות מחמת ניגוד עניינים".

תגובתו של רן ורניק: "הסינון הראשוני לבחירת המועמדים היה טכני, ולכן העובדה שבתפקידי הקודם שימשתי יו"ר לשכת השמאים אינה רלבנטית - נבחנתי בדיוק כמו כולם. כמו כן, בתקופה ההיא עסקתי מתוקף תפקידי בחוק, אבל לא ידעתי באותו הזמן שאגיש את מועמדותי לתפקיד השמאי המכריע. זו היתה האג'נדה שלי ולשם כך נבחרתי, ואני סבור כי זה נכון לבחור שמאים שמכירים את החוק ויפעלו ליישומו. זה טבעי שייבחרו שמאים בכירים עם רקורד מוכח.

נוסף על כך, מכריי בוועדה המייעצת היו מיעוט ולפי מה ששמעתי היו שם לא מעט חילוקי דעות. העובדה שהקריטריונים פורסמו רק לאחר מכן ברורה ומתבקשת, כיוון שלולא היו עושים כך, המועמדים יכלו לעשות מניפולציות ולהתאים את מילוי השאלונים על פי משקלם בוועדה. לדוגמה, בנושא של גובה השומות האחרונות, אפשר היה לתעדף שומות גבוהות". לגבי הפיזור הגאוגרפי אומר ורניק כי "התיקים יפוזרו באופן שרירותי על ידי הוועדה. אין זה הגיוני שכל התיקים בעיר כמו חיפה יועברו לשמאי מקומי שדעותיו ידועות". לגבי השכר אומר ורניק: "עבורי מדובר בהפסד. אני עומד לרדת בהכנסותיי ואני מוכן להוכיח את זה אם אתבקש".

תגובתו של אמנון ניזרי: "לוועדה היו קריטריונים ברורים לאנשים כמוני - עובדי ציבור לפיהם נדרשנו להגיש שומות שקדמו לכניסתי לתפקיד

הציבורי".

תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה - ישפיע על השוק כולו

תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, המוכר כ"חוק שמאי מכריע", עתיד להיכנס לתוקף במאי 2009. התיקון החל לקרום עור וגידים לפני כמה שנים. מאחורי היוזמה עמדו לשכת השמאים, המאגדת את השמאים העצמאיים בישראל ומועצת השמאים - גוף ציבורי שבאחריות משרד המשפטים. האיש שעמד מאחורי היוזמה היה יו"ר לשכת השמאים הקודם רן ורניק, שנמצא כיום ברשימת השמאים המומלצים לשר הפנים בעצמו. יצוין כי מאז הושלמה כתיבת התיקון לחוק פרש ורניק מראשות הלשכה, שנהפכה תחת היו"ר החדש שלה, ארז כהן, לאחת המתנגדות הגדולות לשינוי.

התיקון קובע מנגנון למינוי שמאי מכריע ושמאי מייעץ, שיוכל לקבוע בלעדית את גובה היטלי ההשבחה בכל בנייה בישראל שבעניינה אין הסכמה בין הרשות המקומית לאזרח. כמו כן, השמאי המכריע יקבע את גובה הפיצוי לבעלי נכסים הסבורים כי נפגעו בשל אישורי בנייה שניתנו בנכסים סמוכים אליהם. למרות שהכוונה במינוי השמאים היתה בין השאר, זירוז תהליכים בתחום זה, הרי שאחת הטענות הבולטות נגד החוק הינה כי כל תיקים "פשוטים" יחסית שעד כה נסגרו בהסכמה בין הרשות לאזרח, יגיעו ישירות לטיפול השמאי המכריע ייצרו עומס נוסף על המערכת הקטנה הזו.