תופעה: מעבר מחיסכון פנסיוני להשקעה בנכסים

אחת ההשפעות של המשבר הכלכלי העולמי היא התרסקותם של מוסדות פיננסיים שניהלו קרנות פנסיה מסוגים שונים. החשש מפני אובדן כספי הפנסיה והדאגה לעתיד גרמו ללא מעט אנשים לחפש מסלולים יציבים יותר ובלתי תלויים במצב השווקים הפיננסיים, שיהוו מקור הכנסה לכספי הפנסיה שלהם יזדקקו לעת זקנה.

במקרים רבים אנשים שוקלים להשקיע בנדל"ן, השקעה שנתפסת כמניבה ובטוחה יחסית. התופעה רווחת בעיקר בקרב אנשים בגילאים שלפני פרישה, שצברו את מרב הכסף בקרנות הפנסיה שלהם.

יהודה ברוך, מנכ"ל רשת התיווך הבינלאומית ERA בישראל, מספר: "לאחרונה דווח על ארבע עסקאות נדל"ן שנערכו במשרדי הרשת, שבהן רצון הרוכשים היה ליצור לעצמם קרן הכנסות שתבטיח להם הכנסה נאה לקראת גיל הפרישה מהעבודה. במקרה אחד מתוך הארבעה מקור כספי הרכישה היה כספי קרן פנסיה שנפדתה בימים האחרונים כדי לממן את הרכישה, ככל הנראה מתוך חשש לאובדן ערכה או לאי־יכולת לממשה".

התרסקות פריזמה מגבירה חששות

ברוך מוסיף כי התרסקותו וסגירתו לאחרונה של בית ההשקעות פריזמה מגבירים ככל הנראה את החשש של החוסכים במסלולי הפנסיה השונים לעתיד קרנות הפנסיה שלהם. "ככל שהתופעה של התרסקות מוסדות פיננסיים תלך ותגבר, יש לשער שמספר הפונים שהם פליטי החיסכון הפיננסי לפנסיה ילך ויגדל".

ב־ERA מציינים שסיבה נוספת לפנייה להשקעות בנדל"ן היא העובדה שגם שוק המטבעות, שוק הסחורות העתידיות וכל סוגי ניירות הערך חשופים היום לצונאמי הכלכלי שאין יודעים היכן סופו. "הנכס היחיד שמקובל לחשוב שערכו עולה בתקופות משבר קולוסאליות הוא הזהב, וההערכה המקובלת היא שגם נכסי נדל"ן הם נכסים מוחשיים, שערכם ישרוד גם משברים גדולים שימחקו מוסדות פיננסיים ואפילו בנקים. במצב כזה, כל עוד איתנותם הפיננסית של גופים פיננסיים גדולים בעולם ובישראל מוטלת לפעמים בספק, ההערכה שלנו היא שיותר אנשים ירצו להבטיח את עתידם על ידי השקעה בנדל"ן".

לדברי ברוך, "רוכשים שמטרתם היא השקעה לטווח הארוך מבקשים בדרך כלל לרכוש נכס שהתשואה מהשכרתו יציבה, והיא ברמה מתקבלת על הדעת. תשואות גבוהות מרמזות על סיכון גבוה, ויש רבים החוששים מכך. גם דירות מחולקות כבר אינן אטרקטיביות בגלל פסקי דין, כולל של בג"ץ, שהתפרסמו בנושא וקובעים חד־משמעית שהחלוקה אינה חוקית".

ברוך נותן דוגמה לנכס שבמצב הנוכחי יכול להוות השקעה טובה: "הנכס האולטימטיבי שיענה על הציפיות שיש למשקיעים מסוג זה מההשקעה הוא נכס מסוג דירות מגורים סולידיות, יד שנייה, שנבנו בשנות החמישים והשישים, שנמכרות במחירים שנעים סביב 100 אלף דולר ל־150 אלף דולר ליחידת דיור. דירות מסוג זה זוכות כיום לביקוש גבוה".

לדברי ברוך, דירה מסוג זה יכולה להניב הכנסה חודשית של כ־3,000 שקל. "ההכנסה חייבת במס שיכול להיות בגובה של 10% מההכנסה, ואין מגבלה על מספר הנכסים שניתן לרכוש ולהשכירם באופן כזה. בחשבון פשוט, השקעה בשלוש דירות מתאימות, בסכום של כמיליון וחצי שקל, יכולה להניב הכנסה פנויה של כעשרת אלפים שקל נטו למי שפורש לפנסיה". ברוך מוסיף כי בחלק מהמקרים, דירות אלו הן מועמדות טבעיות לפרויקטים של פינוי־בינוי, שיכולים להביא להשבחה משמעותית בערך הנכסים ולשמירה על ערכה של ההשקעה.

עם זאת, ברוך מדגיש כי "השקעה בדירה כמקור הכנסה אלטרנטיבי לפנסיה מחייבת ניהול נכון ומסודר של הנכס בתקופת ההשכרה שלו".

בונים על הפנסיה | איור: מורן ברק

לבחון את הכדאיות

אדם שמחליט להשקיע את כספי הפנסיה שלו בנדל"ן צריך להביא בחשבון פרמטרים חשובים, שיקבעו אם מדובר בצעד כדאי או בכזה שרק יסבך את המשקיע. לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, המתמחה בענף המשכנתאות והבנקאות, "אלמנט הגיל הוא חשוב מאוד. בגיל מבוגר קשה יותר לקחת משכנתה, ולפעמים הבנק ירצה לווה נוסף לעסקה. אלמנט נוסף הוא ביטוח החיים שנמצא במשכנתה - הפרמיה על הביטוח בגיל מבוגר משמעותית מאוד, ויכולה לעמוד על מאות שקלים בחודש. הדבר השלישי הוא אחוזי המימון שניתן לקבל מהבנק - כלומר הלווה צריך לוודא שיש ברשותו כ־30% מערך הנכסים שהוא רוצה לרכוש. הייתי מציע לאדם כזה לקבל ייעוץ מקצועי לפני שהוא עושה את הצעד. נוסף על כך, לפני הכל צריך לקבל אישורים עקרוניים מהבנק להלוואה ולהבין עד הסוף את כל המשמעויות, העלויות והאישורים. חשוב מאוד להיכנס בעיניים פקוחות להלוואת משכנתה, כדי לא להיות מופתעים בשלב מאוחר יותר".

קמינסקי נותן דוגמה שממחישה את התנאים בהם יכול זוג מבוגר לקבל משכנתה, ממנה ניתן ללמוד על רמת הכדאיות של המהלך : "הזוג החליט להשתמש בכספי הפנסיה לצורך קניית בית שני. האשה, בת 66, יצאה לפנסיה, והגבר בן 62, עדיין עובד. בבעלותם נכס בהוד השרון, והם החליטו לרכוש בית נוסף, שעלותו 1.25 מיליון שקל. ההון העצמי שלהם הוא 750 אלף שקל, שחלקו מורכב מכספי הפנסיה של האשה. לזוג ניתנה משכנתה ל־13 שנה, שמורכבת מ־35% משכנתה צמודת מדד ו־65% בריבית פריים. ההחזר החודשי הוא כ־4,000 שקל בחודש. עלויות ביטוח החיים עבור המשכנתה הן 940 שקל בחודש. מכיוון שהלווים הם מעבר לגיל 60, הסכים הבנק לוותר על ביטוח החיים. בני הזוג עברו לבית שרכשו, והשכירו את ביתם הישן תמורת 4,500 שקל לחודש".

יאיר אהרוני, מנכ"ל הלמן אלדובי גמל, משוכנע שלקיחת כספי הפנסיה והשקעתם בנדל"ן אינה מעשה חכם: "מדובר בהשקעה ברמת סיכון גבוהה. בניגוד לאמרה הרווחת שערך הנדל"ן יכול רק לעלות, השנה ראינו שהוא יכול גם לרדת. במקרה של הפסד בהשקעה כזו, לאדם מבוגר אין הרבה זמן לתקן. אלמנט נוסף הוא רמת הנזילות של ההשקעה. אם יש צורך בנזילות מהירה בגלל מצב רפואי, למשל, נכס נדל"ן יכול להיות בעייתי. אני חושב שלא כל מי שיוצא לפנסיה מבין מספיק כדי להשקיע בנדל"ן. הדבר כדאי רק אם מדובר בכספים עודפים".

לשקלל את האחזקה

דבר חשוב נוסף שאליו צריך לשים לב הוא כל מה שקשור באחזקת הנכס. "ברגע שדירה מושכרת, צריך לשים בצד 15% מההכנסה לטובת ניהול ותחזוקת הנכס", מסביר יואל רדושר, מנכ"ל חברת א.ד.מ ניהול ואחזקת מבנים. "פעם נהגו לבצע חישוב פשוט, שלפיו חצי שקל למ"ר לשנה מגלם את עלויות האחזקה". לדבריו, על הנכס להביא בחשבון שיהיה עליו להגיע פיזית לנכס: "אם מדובר בדירה חדשה, מספיק להגיע פעם בחצי שנה. אם הדירה ישנה אני ממליץ להגיע פעם ברבעון". רדושר ממליץ לסגור מראש עם שיפוצניק, אינסטלטור וחשמלאי על מחיר קבוע, ולעבוד איתם במשך כל התקופה, וכן להגדיר בחוזה השכירות על מה אחראי בעל הבית ועל מה אחראי הדייר.