האם אנחנו נמצאים לפני שינוי מגמה במגזר הנדל"ן האמריקאי?

ביום ד' האחרון התפרסמו מספר נתונים חיוביים הנוגעים למגזר מניות הבנייה למגורים.

שתי החברות המובילות בענף ד.ר הורטון (DHI) ו-סנטקס (CTX) פרסמו דוחות שהראו על צמצום משמעותי בהפסדים ובנוסף נרשמה עלייה ראשונה מזה 7 חודשים במכירות הבתים הקיימים לחודש דצמבר.

די בנתונים הללו בכדי להקפיץ את המניות המדוברות ב-20% ביום שלישי האחרון, במהלך המסחר בוול סטריט. יתרה מכך, ה-ETF העוקב אחרי מניות מגזר הבניה – ITB - הניב תשואה עודפת של 4% על פני מדד ה-S&P 500 ב-2009 בעוד, שמתחילת 2008 כולה הוא הניב תשואת חסר של 6% בלבד מול מדד זה – תשואה הטובה בהרבה ממה שניתן היה לצפות לנוכח המשבר הגדול בשוק הדיור.

הנתונים המעידים על אפשרות להיפוך המגמה בענף הנדל"ן:

1. ניתן לראות מגמת שיפור בדיווחים של החברות המובילות בענף. DHI , KBH , CTX ו-LEN שדיווחו על הפסדים קטנים מהצפוי לאור מחיקות נמוכות יותר וזיכויי מס שהחברות קיבלו בחזרה לאור הפסדים קודמים.

2. הורדת הריבית לטווח קצר לאזור האפס בארה"ב הביאה לירידה בריבית המשכנתאות ל-30 שנה מאזור ה-7% ל-5.3%. עדיין יש מקום לירידות נוספות אך הכוון ברור – הריבית היום נמוכה יותר ומשכנתא הופכת להיות זולה יותר מעלות השכרת דירה דבר שיביא לעליית הביקוש למשכנתאות בעתיד לאחר התייצבות הכלכלה.

3. אחת מהמטרות המוצהרות של הממשל היא לשפר את המצב הנוכחי של שוק הדיור, המתאפיין במספר גבוה מאד של עיקולים, פיגורים במשכנתא וירידת מחירים של עשרות אחוזים. בשנה האחרונה הוכרז על מספר תכניות המרכזות מאמץ משותף של מנהל הדיור האמריקאי, רשות המסים והבנקים המממנים. מטרת התכניות הללו היא לרדת למפגשים ברמת הלקוח, ולהגיע להסדרים פרטניים עם כל בעל משכנתא העומד בתנאי הסף על מנת לחלץ אותו מסכנת העיקולים ואבדן הבית.

תכניות אלו קיבלו תקציבים נרחבים, אך הצורה האיטית בה הם מתנהלות מנעה הצגת תוצאות מיידיות, נתון שאמור להשתפר בהמשך השנה.

4. מכירות הבתים הקיימים עלו בחודש דצמבר ב-6.3%, כאשר השילוב של משכנתא זולה ומחירים נמוכים של בתים מעוקלים, שהוצאו למכירה במכרזים מטעם הבנקים, הביאו לשיפור האמור.

לאחר שמחירי הבתים בארה"ב ירדו בממוצע בכ-25% ב-3 השנים האחרונות, התחתית הולכת ומתקרבת.

5. מחנק האשראי והקושי של אזרחים לקבל מימון בנקאי מהווה אבן נגף בהתאוששות שוק הדיור וגם כאן פועל ממשל אובמה החדש על תכנית תמריצים ועזרה למגזר הפיננסי על מנת לאפשר לציבור נגישות גבוהה יותר לכספים. מצב זה עתיד להשפיע לחיוב על מכירות הבתים בהמשך השנה.

6. כתוצאה מהמשבר חברות הבנייה הפסיקו כמעט לבנות בתים חדשים והן מתרכזות בהורדת המלאי הקיים. מצב זה עתיד להביא למחסור בדירות חדשות, כאשר ייגמר המיתון בארה"ב ולעליית מחירים, ממנו ייהנו אותן חברות שישרדו את התקופה הנוכחית.

מנגד, יש מגוון סיבות המראות שההתאוששות בענף עדיין רחוקה:

1. מלאי הדירות הבלתי מכורות עלה שוב בחודשים האחרונים. מדובר על מלאי עצום שמתווסף למאות אלפי דירות מעוקלות שנמכרות על ידי הבנקים ומצב זה משפיע לרעה על ההתפתחות החיובית בענף.

2. מחנק האשראי גם הוא לא הולך להיעלם בקרוב. הריבית על משכנתאות ל-30 שנה אמנם ירדה לשפל של 4.84% רק לפני שבועיים אבל מאז שבה ועלתה ל-5.4%.

במקביל, הבנקים מקשיחים את תנאי קבלת המשכנתא כך שלמרות שהריבית נמצאת בשפל היסטורי הנתונים עפ"י סקר קציני האשראי שפורסם השבוע מלמדים ש 79% מהבנקים בארה"ב הקשיחו את תנאי ההלוואות לנדל"ן מסחרי בחודש ינואר, ו-48% מהבנקים הקשיחו את התנאים לקבלת משכנתא פרטית.

3. המשבר הכלכלי מביא לעלייה באחוז האבטלה ובנוסף לעלייה בשיעור החיסכון במשקי הבית מה שמביא לירידה ברצון לרכוש נדל"ן. 47% מהבנקים בארה"ב דיווחו על קיטון בביקוש למשכנתאות בחודש ינואר.

לסיכום: אין ספק שהתמשכות המצב הכלכלי הנוכחי בארה"ב תשפיע לרעה על ענף הבניה. על המשקיעים לקחת בחשבון שהחמרה במיתון בארה"ב תוביל לנפילת מחירים נוספת בענף, ואז יהיו חברות נוספות שיפשטו רגל. גם החברות המובילות בענף, ספגו הפסדים אדירים, בשנים האחרונות וכריות הביטחון שלהן הצטמצמו מאד.

עם זאת כדאי לזכור שהמצב הכלכלי בארה"ב ישתפר במוקדם או במאוחר ואחד המגזרים הראשונים שעשויים ליהנות מחידוש הפעילות הכלכלית הוא מגזר הנדל"ן. לכן, מומלץ לשמור על חשיפה אליו אך חשיפה זו חייבת להיות מפוזרת משום הסיכון שבפשיטת רגל של כל חברה לחוד.

*אליאב קמחין סמנכ"ל מחקר בכוון בית השקעות.