אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
ההחמצה הנדל"נית במושבות הטמפלרים צילום: עומר הכהן

ההחמצה הנדל"נית במושבות הטמפלרים

כלכליסט יצא לסיור מקיף בשבע מושבות הטמפלרים בישראל, וגילה יהלומי נדל"ן שאין להם דורש: בעלי הנכסים לא מתומרצים, היזמים נרתעים מעלויות השיפוץ, ותוכניות השימור תקועות עמוק במגירה

11.02.2009, 08:47 | דותן לוי

בטקס חגיגי שנערך לפני כמה חודשים הונחה אבן הפינה לפרויקט המושבה האמריקאית ביפו. הפרויקט, המבוסס ברובו על שחזור בתי הטמפלרים ואווירת המקום בשכונה ההיסטורית, הוא חלק מגל של פרויקטים לשימור ושיקום שעובר המרכז ההיסטורי של תל אביב־יפו - אזור "העיר הלבנה", שאף זכה להכרה של אונסק"ו.

אולם המושבה האמריקאית אינה השריד היחיד למבנים שבנו כאן הטמפלרים הרבה לפני קום המדינה. בחינה עמוקה של הנעשה במושבות הללו יכולה לשמש ראי מעניין לאופן שבו מתנהל תחום השימור בישראל. בדיקת "כלכליסט" מלמדת כי בישראל אין תוכנית כוללת או אחידות בין תוכניות השימור בערים השונות. בניגוד למדינות מערביות אחרות, שבהן השימור נחשב לכמעט קדוש, בישראל ההתייחסות לשימור נדירה, וכשהיא צצה - מדובר ביוזמות מקומיות לא מספקות. אחת הסיבות לכך היא כמובן הרשויות, שעדיין לא מצאו את הנוסחה הנכונה לעודד ולתמרץ את היזמים ובעלי הבתים הפרטיים כך שההשקעה בנכסיהם תשא עמה גם תועלת כלכלית. כך, פעולות השימור המוצלחות מתבצעות כמעט באופן מוחלט באזורים שבהם מדובר בקרקע יקרה.

בית טמפלרי בבית לחם הגלילית, צילום: עומר הכהן בית טמפלרי בבית לחם הגלילית | צילום: עומר הכהן בית טמפלרי בבית לחם הגלילית, צילום: עומר הכהן

חלק מהמושבות הטמפלריות מושקעות ומטופחות בידי בעליהן הפרטיים, וחלקן מוזנחות ומשוועות למשקיע המתאים. לדברי תמר טוכלר, מנהלת מחוז מרכז במועצה לשימור אתרים, הבעיה המרכזית היא שבמושבות אין הנחיה גורפת לשימור. "חלק מאותם בתים זכו במשך השנים לטיפול לא מתאים, כמו שנעשה בשרונה הסמוכה לקריה בתל אביב, ששימשה עשרות שנים כמחנה צבאי", אומרת טוכלר.

כיום כבר ברור שככל ששומרים את הבית בצורה אותנטית יותר ומחזירים אותו למצבו המקורי תוך שימוש בחומרים נכונים, כך הוא יישמר זמן רב יותר. "החומרים שבהם השתמשו הטמפלרים היו מצוינים", מספרת טוכלר. "הם ייבאו רעפים ממרסיי וקורות עץ מלבנון, והיו בעלי מלאכה מעולים שהשתמשו בטכנולוגיות בנייה שלא היו קיימות באותם ימים בישראל. אף על פי שכיום ישנם כמה פרויקטים נקודתיים לשימור, בתים רבים ביפו, בשרונה, בחיפה ובירושלים נותרו בלתי נגועים".

כדי לעודד יזמים להשקיע באותם מבנים מתפוררים חייבים לוודא כי השקעה בהם תשתלם, בין אם מדובר במבנה שממוקם במרכז תל אביב ובין אם זהו מבנה בגליל. "השקעה בשכונות הגרמניות היא כדאית אם השכונות שומרות על אופיין כשכונות ייחודיות", אומר עו"ד אורי ימין, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד יהודה רווה. לדבריו, חשוב שתינתן האפשרות לפרק ולהרכיב או לחדש את הבניינים כך שישמרו על אופיים ועל הארכיטקטורה המיוחדת שלהם, אך עם זאת יאפשרו את התאמתם למערכות מיזוג אוויר, מעליות, חיזוק יסודות (בשימור לא מחמיר) ועוד.

בתחילת הדרך יהיו מחירי הדירות נמוכים, אך אם השכונה תתפתח ותשמור על אופייה - המחירים אמורים לעלות. "מי שקונה את הנכס בתחילת ההתפתחות של השכונה יקבל תשואה יפה מאוד, ומי שקונה לאחר ההתפתחות של השכונה יקנה לרוב במחיר מלא. עלויות השחזור", מציין עו"ד ימין, "הן גבוהות במיוחד. הליכים כגון פירוק והרכבה או הקמת חניה תת־קרקעית מייקרים את ההשקעה, ולעתים זול יותר לבנות בית חדש".

בית העם לשעבר במושבה בית לחם הגלילית, צילום: עומר הכהן בית העם לשעבר במושבה בית לחם הגלילית | צילום: עומר הכהן בית העם לשעבר במושבה בית לחם הגלילית, צילום: עומר הכהן

לדברי ימין, רוב רוכשי הדירות בפרויקטים כאלו אינם מחפשים תשואה ואינם רוכשים לשם השקעה, אלא מחפשים מקום מגורים איכותי בסביבה מיוחדת. מדובר באוכלוסייה ממעמד סוציו־אקונומי גבוה שמחפשת נכסים מיוחדים ומוכנה להשקיע כספים רבים בשיפוץ הבתים, אחזקתם ושימורם. "שיקום מושבות כאלה", מוסיף ימין, "משפיע גם על השכונות הסמוכות להן ומעלה את ערך הנכסים, ואף מושך אחריו פיתוח של השכונות בסביבה".

דרור קורן, מנכ"ל חברת דרינל, המקימה את פרויקט The Village במושבה האמריקאית ביפו, אומר כי השקעה בשכונות הטמפלריות ברחבי הארץ מוגדרת בהחלט כהשקעה טובה. "לאורך השנים יש מושבות שבהן המחירים הכפילו ואף שילשו את עצמם. מרכיבי המחיר המרכזיים במושבות אלו הם הערך ההיסטורי שלהן והידיעה שבתים אלו הם נכסים ייחודיים".

טוכלר מוסיפה כי הפוטנציאל הנדל"ני של השימור בכל המושבות הללו הוא לאו דווקא ההשקעה בכל בית, אלא הסביבה - הרחוב. בזכרון יעקב ובמזכרת בתיה הבתים פשוטים מאוד, אבל בזכות השקעה בפיתוח הם עלו על מפת הנדל"ן. "אחת הבעיות בשימור היא שמקבלי ההחלטות הם לעתים קרובות אנשים שיושבים בוועדות התכנון והבנייה ואינם מבינים דבר בשימור. קל להם יותר לאשר בנייה של מגדל בן 30 קומות מאשר תוכנית לשימור", היא אומרת. "כלכליסט" יצא לבדוק את שבע המושבות הטמפלריות הפזורות כיום ברחבי הארץ.

יפו - ואלהלה

המושבה הגרמנית ביפו, שנקראת גם המושבה האמריקאית, הוקמה ב־1866 בידי קהילה של 157 מתיישבים שהגיעו ממדינת מיין שבארה"ב. הם נטשו את המושבה כעבור כשנתיים, ואת מקומם תפסו טמפלרים שהגיעו מחיפה, חלקם הקימו לאחר מכן את שרונה. כיום נמצאת המושבה בין הרחובות אילת, אליפלט, הרבי מבכרך וניצנה. במושבה נותרו שמונה בתים, רובם בבעלות פרטית ובמצב רעוע. את עיקר השיקום של המושבה מבצעת החברה הפרטית דרינל, שרכשה את הקרקעות ומבקשת לשחזר את ההצלחה של יפו, נווה צדק ופלורנטין המקיפות אותה, ולהדגיש את אופייה המיוחד של המושבה המקורית.

במקרה זה, מהלכי השימור של עיריית תל אביב למתחם תחנת הרכבת הישנה של יפו משחקים לטובת המושבה. לדברי טוכלר, המושבה ביפו יועדה להריסה, אבל אחרי מאבק הוסכם לייעד אותה לשימור, וכעת יש תוכניות גם להרחבתה. קורן, שמנצח על תהליכי השימור של בתי המושבה האמריקאית, שרובם נמצאים בדרגת שחזור עליונה, מעריך את העלויות ב־1,800–2,500 דולר למ"ר. מסיבה זו דורשת החברה מחירים של 25–30 שקל למ"ר. רוב בתי המושבה הם בני שתי קומות, בעלי 4–6 חדרים ושטחם 200–150 מ"ר. לכן מחירו של נכס במושבה עתיד להיות 3–6 מיליון שקל. יש שוני בעלויות גם מפני שבמושבה קיימים בתי עץ אמריקאיים ובתי אבן טמפלריים. אהוד המאירי, מבעלי פירמת השמאות המאירי, מדווח כי היזמים בתל אביב מנסים ליצור אווירה ייחודית למושבה בעלת מיקום בעייתי, הסמוכה לאזור מוסכים ועסקים קטנים. לדבריו, הצלחתם אינה ברורה, אך אם תישא פרי - הם יוכלו לבקש סכומי כסף גבוהים יותר.

בני עטרות – וילהלמה

המושבה החקלאית הסמוכה ללוד הוקמה בשנת 1902 ונבנו בה 52 בתים בצורת צלב. התגוררו בה 320 איש ובהם טמפלרים, יהודים וערבים. ברבות השנים נהפך היישוב למושב עובדים, וכיום הוא נחשב למושב יוקרתי. אף שגם בבני עטרות אין תוכנית שימור, בזכות אופי המקום נשמרו כ־30 מבתי הטמפלרים המקוריים מתוך 66 המשקים הקיימים. מתווכת נדל"ן שפועלת ביישוב מספרת כי ב־13 השנה האחרונות לא התבצעה אפילו עסקה אחת של מכירת בית טמפלרי, אך למרות זאת - על הנייר נחשב ערכם לגבוה יותר. להערכתה של אותה מתווכת, בעוד ששוויו של משק רגיל נאמד ב־1.6 מיליון דולר, משק עם בית טמפלרי שווה כ־2.6 מיליון דולר. "האנשים שמחפשים בית כזה הם משוגעים לדבר שמוכנים לשלם והרבה. הנכונות של אנשים להשקיע בבית אחוזה טמפלרי מתיישבת היטב עם היוקרה של המושב האמיד", היא אומרת.

עמק יזרעאל - אלוני אבא ובית לחם הגלילית

שני היישובים הטמפלריים הוקמו בשנים 1906–1907, ובכל אחד מהם קיימים כיום כ־30 בתים. בשני היישובים אין הנחיות ברורות לשימור, אך הבתים שומרו בזכות תושבי המקום והאווירה הכפרית. לדברי אבישי זיו, כלכלן ושמאי מקרקעין, הבתים הטמפלריים באלוני אבא ממוקמים באזור הוותיק של היישוב ומשתרעים על שטח של דונם כל אחד. בתים שאינם טמפלריים הבנויים על שטח זהה נמכרים בסכומים של 350–400 אלף דולר, ומגרשים בשטח של חצי דונם בהרחבה נמכרים ב־800–900 אלף שקל. בבית לחם הגלילית, התיירותית יותר, התבצעו לאחרונה כמה עסקאות בנחלות במחירים של 800 אלף דולר עד 1.3 מיליון דולר.

עם זאת, קשה לאמוד את מחירם של בתי הטמפלרים מאחר שבשני היישובים לא התבצעה עסקה כבר שנים. "אין מחיר שוק לבתים הללו, ועלויות השיפוץ שלהם הן לעתים גבוהות יותר מבנייה חדשה", אומר זיו. "מחירי שיפוץ ושחזור עשויים לנוע בין 1,500 ל־3,000 דולר למ"ר ואף יותר (תלוי ברמת הגמר הסופי)". עוד אומר זיו כי מאחר שמדובר בנכסי מגורים ולא בנכסים מניבים, אין במקומות אלה תשואה כלכלית טובה.

תל אביב - שרונה

בית טמפלרי בשרונה, כיום הקריה בת"א, צילום: עומר הכהן בית טמפלרי בשרונה, כיום הקריה בת"א | צילום: עומר הכהן בית טמפלרי בשרונה, כיום הקריה בת"א, צילום: עומר הכהן

המושבה הגרמנית בשרונה הוקמה ב־1871 על ידי טמפלרים שעזבו את המושבה האמריקאית ביפו ועסקו בעיקר בחקלאות. בתי המושבה שוכנים כיום בין שדרות שאול המלך מצפון, דרך בגין ממזרח ורחוב הארבעה מדרום. חלק מבתי המושבה שוכנים בתוך בסיס צה"ל שבקריה. בתי שרונה מסודרים במתכונת של כפר חקלאי גרמני, ובמושבה גם נולד האייקון החקלאי הידוע של תפוז ה־JAFFA. במושבה הוקמו גם בית ספר ומבני ציבור אחרים. עם גירוש הטמפלרים מארץ ישראל נהפכה המושבה לבסיס צבאי, ועם הקמת המדינה נולד בשרונה חיל האוויר הישראלי.

בהיבטים של שימור שרונה היא מקרה חריג. בתי המושבה משמשים את עיריית תל אביב ומשרד הביטחון ונמצאים על אדמות המינהל. אי אפשר לרכוש את הבתים כנדל"ן פרטי, אך בעתיד הם עומדים לשמש את הציבור במסגרת תוכנית דרום הקריה, הכוללת מגדלי מגורים, משרדים וכן שיקום של 37 מתוך 90 הבתים הטמפלריים הקיימים והפיכתם לבתי קפה, גלריות ומוזיאונים.

 

חיפה - המושבה הגרמנית

 

המושבה הגרמנית הראשונה בישראל, שהוקמה ב־1868, משתרעת לאורך שדרות בן גוריון וממוקמת למרגלות הגנים הבהאיים והרחובות החוצים את השדרות. בימי השיא שלה כללה המושבה הגרמנית כ־150 בתי מגורים. בשכונה הוקמו גם בתי מלון ובתי מסחר ואף בית חולים. המושבה בחיפה היא אחד הפספוסים הנדל"ניים של העיר והפספוס הגדול ביותר מבין כלל המושבות, אך באותה מידה - פוטנציאל עליית הערך בה הוא הגבוה מכולן. גם בחיפה לא קידמה העירייה את רעיון השימור, והוא עלה רק כשאיש העסקים גד זאבי ביקש להקים קניון בשטח המושבה.

אסי אלגריסי, זכיין סוכנות רי/מקס סיטי בחיפה, מעריך כי ההשקעה במושבה החיפאית אינה כדאית. "מדובר בבתים ישנים מאוד, שעלויות השחזור והשימור בהם יקרות וכך גם עלויות האחזקה השוטפות. הכדאיות הכלכלית היחידה טמונה בקומות המסחר של אותם מבנים, שמושכרות מעת לעת לבתי קפה ולמסעדות ומשמשות כמרכז בילוי למגזר הערבי בעיר. מגורים או שימושים אחרים אינם מבוקשים", הוא מסביר.

לדבריו, המבנים הטמפלריים נסחרים ללא שינוי מהותי בערכם, עם נטייה לירידות. בניינים שלמים בשטח בנוי של כ־450 מ"ר בשלושה מפלסים נמכרים ב-4-5 מיליון שקל - כלומר כ-2,700 דולר למ"ר - ויש כאלו שנמכרו אף במחצית מהסכומים הללו. "אפשר למצוא היום בתים במחירים נמוכים מאוד, אך מדובר בבתים הרוסים שעלות השיפוץ שלהם יקרה במיוחד", הוא אומר. התשואה המתקבלת מאותם בתים נמוכה יחסית, גם בהשוואה להשקעות אחרות בחיפה, מאחר שהביקוש להם הוא אך ורק לקומות המסחר, שמושכרות בדרך כלל במחירים של 10-20 אלף שקל לחודש, תלוי במיקום, בגודל המבנה ובהיקף השיפוץ שביצעו בו. "המיקום בא לידי ביטוי במלוא עוצמתו בחיפה, והבתים הטמפלריים נמצאים במיקום שאינו מבוקש. גם עלויות השימור הגבוהות מרתיעות משקיעים לפעמים מלשלם יותר", אומר המאירי.

ירושלים - המושבה הגרמנית

המושבה הגרמנית בשכונת עמק רפאים הוקמה ב-1873, ומתפרסת בין הרחובות המקבילים עמק רפאים ודרך בית לחם. בתי המושבה נבנו מאבנים ירושלמיות וברוח בתי כפר טיפוסיים מדרום גרמניה, זאת בשונה ממושבות גרמניות אחרות, שבתיהן נבנו מעץ ומלבנים. רוב הבתים משמשים כיום למגורים, וחלקם, הנמצאים ברחוב הראשי של עמק רפאים, משמשים גם למסחר.

לדברי אהוד המאירי, מבעלי פירמת השמאות המאירי, מבין כל המושבות הטמפלריות מחזיקה המושבה הגרמנית בירושלים במיקום האטרקטיבי מכולם. מדובר בקובץ של בתים פרטיים באזור שעל פי התב"ע אי אפשר לבנות בו לגובה, וכך נוצר אזור וילות בלב העיר. המבנים העתיקים באזור יוצרים אווירה ואופי מיוחדים לשכונה, והשימור עצמו הוא מוצר נדיר שמקבל כאן את הערך המוסף של המיקום. "המושבה בירושלים היא הצלחה נדל"נית", אומרת טוכלר, "המיקום של בתי המושבה במרכז שכונות היוקרה ותוכנית השימור המדוקדקת של העירייה תרמו לכך רבות".

לדברי משה בבני, מנהל השיווק של אנגלו־סכסון ירושלים, הביקוש לבתים הטמפלריים גבוה במיוחד כיוון שמדובר בבתים מועטים בלבד. יש הבדל של כ־15% בין בית טמפלרי לבית רגיל באותו אזור. מחיר למ"ר בבית כזה יהיה כ־10,000–9,000 דולר.

תגיות

20 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

19.
templer
הבתים הגרמנים בבית לחם יפים מאוד אבללא מתאימים למישפחה ישראליתויש להשקיע הרבה כספים להתאים אותם למגורים מתאימים לנו!לכן יש לנו כיום יותר בתים חדשים בסיגנון הארץ ישראלי מאשר בתים טמפלרים וביחד הכפר בית לחם הגלילית שרובה מושב עובדים והיתר תושבים הוא מקום מבוקש מאוד לגור בו ולתייל בסופי השבוע מכל הארץ!
enker zvi , beit lehem haglilit  |  18.02.09
לכל התגובות