צילום: בלומברג
בדיקת כלכליסט: טייקוני הנדל"ן הישראלים ביטלו פרויקטים בהודו בכמיליארד שקל
נתן חץ ונחשון קיויתי כבר ברחו, דנקנר וכצמן עוד מתלבטים מה לעשות, ורק מוטי זיסר ממשיך להכריז שמדובר בדבר הבא. שוק הנדל"ן ההודי קרץ לישראלים לפני שלוש שנים, אבל בימים של משבר כלכלי והיעדר אשראי נהפכות תקופת ההסתגלות ארוכה והרגולציה הנוקשה למעמסה
מיליארד תושבים, 300 מיליון איש במעמד הביניים, מחסור אדיר בדירות, שוק הנפקות פורה ורפורמה חדשה - כל אלה הפכו את הודו לאחת ההבטחות הגדולות של השנים האחרונות בתחום הנדל"ן, עד שהגיע המשבר העולמי.
עד סוף 2005 היתה הודו שוק נדל"ן עצום שרוכז בידי כמה עשרות משפחות בלבד. עובדה זו קרצה מאוד ליזמים הישראלים, וכמעט שלא היה טייקון מתחום הנדל"ן שלא הצהיר על כוונתו להקים פרויקטים אדירי ממדים במדינה - כיאה לסדרי הגודל הנהוגים בה.
נתן חץ, שעיה בוימלגרין, חיים כצמן, נחשון קיויתי, נוחי דנקנר, מוטי זיסר ואחרים הצהירו כולם על תוכניות ושאיפות, על הכנסות צפויות ועל רווחים אדירים שבדרך. אך לא עוד. בשבועות האחרונים הפרויקטים החלו להיתקע בזה אחר זה, תוכניות גרנדיוזיות ננטשו והשותפויות המבטיחות החלו להתפרק. היקף הפרויקטים שבוטלו מגיע לכמיליארד שקל.
המשבר הכלכלי העולמי סחף גם את הודו. הבורסה המקומית, אשר ספגה ירידות חדות כמו בורסות אחרות בעולם, פגעה בעיקר במגזר הנדל"ן. האינפלציה החלה לזנק בכחצי אחוז, וכמוה הריבית הבנקאית (שזינקה ב־5%) , בשעה שמחירי הבתים והקרקעות החלו לצנוח.
עד כה דיווח בנק ההשקעות HSBC על ירידה של כ־20%-30% במחירי הבתים במדינה, אך גורמים בשוק מעריכים שהמדרון עדיין חלקלק. נתוני המאקרו השליליים, סגירת שוק המימון הבנקאי והחוץ־בנקאי - עם כשלים בסיסיים כמו חסמי כניסה גבוהים ועודף רגולציה - הפכו את השוק ההודי לכמעט בלתי אפשרי עבור היזמים הישראלים. "השיבה מהודו" כבר הפכה לתופעה.
עלויות כניסה גבוהות
"שוק הנדל"ן ההודי בירידה משמעותית", אומר דניאל סיגל, ראש דסק הודו במשרד עורכי הדין זיסמן־אהרוני־גייר ומי שמלווה עסקאות נדל"ן במדינה. "אם בעבר יזמים היו יכולים למכור פרויקטים שלמים 'על הנייר', היום זה כבר בלתי אפשרי. הם אינם מצליחים למכור ונתקעים עם מלאים.
מובן שישנה בעיית אשראי, כמו בכל העולם, ונוסף על כך הריביות בהודו טיפסו בתוך כמה חודשים בצורה חדה מאוד - לפעמים בשיעור של 10% ויותר. המשבר בשוק הנדל"ן משתקף גם בבורסה: מניות הנדל"ן נחתכו באכזריות, והתוצאה היא ירידות מחירים חדות של עשרות אחוזים".
סיגל: "אם מוסיפים את כל הנתונים הללו למבנה הבסיסי של שוק הנדל"ן ההודי, ברור מדוע הפעילות נהפכה למאוד בעייתית בעבור הישראלים. מדובר במדינה מורכבת מבחינת רישום הבעלויות על נדל"ן. גם אם חתמת על עסקה, קורה שבבדיקת הנאותות אתה מגלה שהרכב הבעלויות על הקרקעות בעייתי ולא תמיד הייעוד בר שינוי - וזה מעכב עסקאות.
"נוסף על כך יש עלויות כניסה מאוד גבוהות להודו. כדי להיכנס לעסקה במדינה אתה צריך להשקיע לפחות 5–10 מיליון דולר עם התחייבות לשלוש שנים ולבנות על שטח של לפחות 50 אלף מ"ר. אגב, בהודו חייבים לבנות. אי אפשר לקחת בניין, להשכיר אותו ולבנות על התשואות. ההודים רוצים שהזרים יבנו את המדינה, ולא שיעשו סיבוב על הגב שלה. הבעיה היא שבתקופה שבה אין אשראי, דרישות הממשל להון עצמי ראשוני והתחייבות לתקופה ארוכה הן דרישות בעייתיות".
לדברי דוד קינן, יועץ להשקעות בהודו מנכ"ל חברת BDO i2i, "הישראלים סבלו מחוסר הבנה אמיתית של השוק, ולכן כל האמירות בעבר על השקעות ענק שם לא היו אמיתיות. הישראלים לא לקחו בחשבון את 'שכר הלימוד הגבוה' שאותו יידרשו לשלם ואת ההשקעה האדירה.
מוטי זיסר, למשל, השקיע 2 מיליון דולר לפני שחתם על העסקה הראשונה. השקעה בהודו דורשת זמן, אנשים שיישבו בשטח, מאמץ ומחויבות להישאר באותה ההשקעה לפחות שלוש שנים. הישראלים ראו שהם אינם מצליחים להתקדם בשוק ההודי, ומכיוון שלא עשו הכנה מספקת, ברגע שהחל להיות קשה ושוק המימון נסגר, היה ברור שרובם יזנחו אותו".
גם אורי שטרית, יועץ בתחום הנדל"ן שכבר תכנן יותר ממיליון מ"ר לשטחי מסחר בהודו, מדבר על חסמי הכניסה הגבוהים (שעמם הישראלים לא השכילו להתמודד) ועל הקשיים הרגולטוריים המאפיינים את המדינה. "מחיר החדירה להודו הוא עצום והתקופה הנדרשת לכך היא ארוכה. אין לך שום סיכוי להיות חלק משוק הייזום אם אין לך שם נוכחות חזקה עם רשת קשרים מקצועית ובנקאית. החוויה ההודית אינה דומה בשום צורה למה שחוו הרבה יזמים קטנים ובינוניים במזרח אירופה".
שטרית אומר כי "היו רבים שקיוו לשחזר את החוויה המזרח אירופית, אבל להודו אתה לא יכול לבוא פעם בשבועיים למשך יומיים. אתה חייב לשבת שם. וברגע שהיזמים הבינו שהדברים אינם פשוטים כל כך, ושמחיר החדירה הולך להיות משמעותי, הם העדיפו לסגת".
נוסף על כך שטרית מזכיר את עניין הרגולציה ההודית. "בדומה לחוק הישראלי, החוק בהודו אמנם נשען על השיטה הבריטית, אבל המערכת התעדכנה עם השנים והפכה למורכבת. יש מקצוע מיוחד של התמחות ברגולציה המקומית, ואז צריך לבחור שותף מקומי ראוי ויועצים רגולטוריים, ועל זה להוסיף אנשים שיישבו שם ומטה וארגון. הודו זה אולי מקום עם פוטנציאל לכסף קל, אבל עם מחיר שאיננו מובן מאליו בעבור יזמים רבים".
סימני נטישה
"הראשון שהצהיר בפומבי 'אני נוטש את כל התוכניות בשוק ההודי' היה נתן חץ", אומר פעיל ישראלי בשוק ההודי. "נתן חץ הוא שם מכובד וכשהוא מודיע, 'חבר'ה, זה לא מתאים לי', זה נותן לגיטימציה להרבה יזמים אחרים להודיע שהם זונחים את התוכניות בהודו".
לעומת זאת, אחד היזמים הבולטים שנכנס להודו ובגדול, ובינתיים גם נשאר שם, הוא מוטי זיסר המחזיק בשישה פרויקטים מסחריים במדינה, כאשר חמישה מהם עדיין בשלב התכנון. למרות ההאטה בשוק ההודי בטוחים בפלאזה סנטרס, החברה שבשליטתו, כי הודו היא הבטחה גדולה.
"גם כשנכנסנו למזרח אירופה היה מי שהרים גבה, וכך גם כשנכנסנו להודו", אומר רן שטרקמן, מנכ"ל פלאזה סנטרס, "אבל אנחנו בטוחים שנצליח לשחזר את ההצלחה של מזרח אירופה גם בהודו. במדינה הזאת קיימים 300 מיליון איש במעמד הביניים - נקודת פתיחה מאוד חזקה. נכון ששיטת המימון בהודו דורשת השקעות גדולות במזומן, אבל נערכנו לזה מראש. היתה אמנם עצירה מסוימת בשוק המימון המקומי, אבל באפריל יהיו בהודו בחירות ואנחנו מעריכים שככל שיתקרב המועד תהיה התעוררות. כמו כן, אנחנו גם שומעים מהשותפים שלנו שכבלי המימון כבר החלו להיפרם".
שטרקמן לא מפחד להישאר בהודו בזמן שהרבה מאוד יזמים ישראלים עזבו את המקום. "אני לא מסתכל על הדשא של השכן", הוא אומר. "תמיד היינו חלוצים במה שעשינו. יש הרבה יזמים ישראלים שנבהלו מכך שהדרך היחידה להצליח בהודו היא להיות 'דיבלופר' - יזם. אנחנו לא מפחדים לבנות בפונה שבהודו כאשר הטמפרטורה היא 40 מעלות, בדיוק כמו שלא נרתענו מפעילות בטמפרטורה של מינוס 20 מעלות בלובלין שבפולין.
"אנשים מפחדים היום מהשקעות בהודו כי המזומן הוא המלך היום - כולם רוצים לשמור את המזומן קרוב לחזה, מה שמקשה על מי שפועל בשוק ההודי ולא נערך לכך מבעוד מועד", הוסיף.
להאט את הקצב
אחד הפרויקטים הגדולים שנעצרו לאחרונה בהודו הוא הקניון שאליעזר פישמן וחברת הביטוח מגדל תכננו לבנות. באוגוסט 2008 הודיעה חברת מונדון - המרכזת את פעילותם של פישמן (90%) ושל מגדל (10%) בהודו - על השקעה של 204 מיליון שקל לטובת הקמת קניון על קרקע בהיקף של 46 דונם.
הקניון אמור היה לכלול שש קומות מסחריות ו־150 אלף מ"ר שטחי מסחר, אולם לפני חודש הודיעו החברות כי השותף ההודי שלהן נקלע לקשיים, והקמת הקניון המשותף בעיר לודהיאנה (Ludhiana) שבמדינת פונג'אב בצפון־מזרח הודו נעצרה.
מנכ"ל אחת החברות הציבוריות הגדולות הפועלות במדינה, אמר השבוע בשיחה מהודו, כי הבעיה העיקרית שם כיום היא של מימון.
"המשקיעים הזרים ברחו מהודו כפי שהם ברחו מפרויקטים בכל רחבי העולם. בנקי ההשקעות בהודו לא נותנים כסף, מה שמוביל להאטה מסוימת במכירות ולירידת מחירים בדירות ובקרקעות. עם זאת, אני מאמין שכאשר יהיה יותר מימון, גם הביקוש ישוב לצמוח. פרויקטים בהודו הם בקנה מידה עצום של אלפי יחידות דיור, וכדי להשלימם צריך להשקיע מאות מיליוני דולרים, מהלך שבמציאות כלכלית כמו שלנו אינו פשוט. אם לא רוצים להרע את המצב, צריך ללכת בזהירות ולהאט את הקצב".
אחת החברות שעוד הצטרפו ל"נטישת השוק ההודי" היא חברת הנדל"ן בסר הנדסה. בעל החברה נחשון קויתי מייחס את חוסר ההצלחה למורכבות של השוק המקומי, אבל גם לחוסר המזל שנחלה בסר בבחירת השותף - בנק ההשקעות ליהמן ברדרס שאליו חברה בהסכם השקעה שבוטל על ידיו שבועיים לפני קריסתו.
"הודו היא ארץ גדולה מאוד, יש בה הרבה פוטנציאל ומחסור גדול של דירות", אומר קויתי. "עם זאת, ההודים לא השכילו להבין שאם יזמים זרים מגיעים, הם צריכים לקבל אותם בשמחה ולפתור להם את כל הקשיים - בדיוק מה שהם לא עושים. באנו לשם כעולים חדשים, ושנה שלמה השקענו כדי להבין מי נגד מי ומהם כללי המשחק. אחרי שקלטנו את הדברים, הבנו שזה פשוט לא משתלם, במקומות אחרים הרבה יותר קל להשתלב. שאלנו את עצמנו, 'בשביל מה לטוס כל כך הרבה שעות כשאפשר היום באירופה למצוא הזדמנויות באותם המחירים?".
לטענת קויתי הכל טמון בשותף. "בסר הנדסה התחילה את פעילותה בהודו לפני כשנה וחצי. הקמנו חברה מקומית, הצבנו שם איש בכיר ובדקנו כמה פרויקטים. באותה מסגרת הגענו לפרויקט מעניין, שאליו הכנסנו כשותפים את בית ההשקעות ליהמן ברדרס. מדובר בפרויקט הכולל הקמת קומפלקס למגורים עם מגרש גולף, אולם כשנכנסנו לבדיקות מעמיקות יותר, גילינו שהסיפור לא כל כך פשוט.
"במקביל, קיבלנו הודעה מליהמן שהם מבטלים את העסקה. שבועיים אחרי זה התבשרנו על הקריסה של בית ההשקעות והתחלנו לחפש שותף אחר, ללא הצלחה יתרה. במקביל, המשבר שרק הלך והחריף השפיע מאוד על תחום הבנקאות והפיננסים, והבנו שיהיה קשה מאוד לגייס שם כסף.
"הרגולציה בהודו קשה ומסואבת. בלי שותף מקומי חזק בעל קשרים קשה לייצר פרויקטים. מצאנו את עצמנו מחפשים שותף מקומי טוב שיוכל לענות לדרישות שלנו, אבל המנטליות המקומית שונה מהציפיות שלנו. הרגשנו שההודים יודעים למכור לנו חלומות, אבל בבדיקת הנאותות הדברים נראו אחרת. אין ספק, בהתחלה קיבלנו מאוד קשה את מה שקרה לנו שם, אבל היום אני יכול לומר שאני מרוצה מאוד שהעסקה לא מומשה. אנו מאוד שמחים שבתקופה כזו של משבר אנחנו לא פועלים בהודו", אמר קויתי.
הסכם השקעה דומה נחתם על ידי שתי חברות אחרות - דירקט קפיטל וביג. הראשונה כבר הודיעה כי הפרויקט לא ייצא אל הפועל, ואף מנהלת בימים אלה מו"מ מול מחזיקי איגרות החוב המבקשים להשתלט על החברה. ביג מצדה עוד לא הודיעה על נטישה מוחלטת של הפרויקט.
3 תגובות לכתיבת תגובה