חשיפת כלכליסט: בפעם הראשונה מצטרפת המדינה ליוזמה להחזיר את הקונים לרחובות הערים

התפתחות פארקי תעשייה ותעסוקה, פאואר סנטרים וקניונים בשולי הערים הותירו את הרחובות הראשיים ברוב ערי הארץ מאחור. מרכזי העסקים הקטנים הוזנחו לאורך השנים, התשתיות התיישנו וחזות המבנים אינה מיטיבה עם בעלי העסקים.

בעקבות שדרוג וחידוש חזותם של מבנים ותשתיות בעולם המערבי, שגרמו לפריחה מחודשת של מרכזי הערים, מתגבש בימים אלה חוק ישראלי ראשון שיחייב את הערים לייצר תוכנית שדרוג למרכזי העסקים שלהן. היוזמה החלה לקרום עור וגידים כבר לפני כמה חודשים, אך נראה שהמשבר הכלכלי עשוי דווקא להאיץ אותה.

לכך הצטרפה אתמול תוכנית שהציג נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, הקורא למדינה להקציב חצי מיליארד שקל לנושא זה בשנה הקרובה. החוק הוא יוזמה של משרד הבינוי והשיכון ומרכז השלטון המקומי, שמטרתה ליצור שיתוף פעולה בין העיריות לבעלי עסקים במרכזי הערים המוזנחים כדי לשדרגם. התוכנית תתבסס על מודל מוכר באירופה, שבו משופצות ומשודרגות תשתיות עיליות (מעל פני האדמה) ומבוצע טיפוח חזותי במימון משותף של הרשות המקומית ובעלי העסקים ברחוב.

להכנת התשתית החקיקתית בנושא ובתמיכתו של מרכז השלטון המקומי נבחר משרד עורכי הדין אליאס בן אריה, המתמחה בנושאים מוניציפליים, שיבחן את הנושא עם צוות היגוי בראשות סופיה אלדור, מנהלת אגף תכנון ובינוי ערים במשרד השיכון. בשדרוג מרכזי הערים תשופר חזות המקום ותיווצר גישה נוחה אליו, כדי להגביר את תנועת הציבור למקום על חשבון הקניונים ומרכזי הבילוי שבפאתי העיר. לדברי עו"ד נועה בן אריה ואלי אליאס, ביצוע השדרוג יגרום להעלאת מחירי הנכסים באזור שישופץ.

הקלות זמניות במס

"בעיריות כגון רמת גן, רחובות, נתניה, ירושלים ובת ים כבר מחכים ליישום החקיקה כדי לקדם פרויקטים לשדרוג מרכזי הערים שכבר נמצאים בתכנון", אומרים בן אריה ואליאס.

"הרעיון המרכזי הוא ששדרוג המרכזים העירוניים ייעשה ביוזמתם של בעלי העסקים במקום", אומרת בן אריה. "המימון יגיע מבעלי העסקים, והעירייה תוכל לתת להם תמריצים שאינם חייבים להיות כספיים אלא יכולים להגיע כתהליכי אישור מהירים. היוזמה תהיה של משלמי הארנונה ולא מהרשות המקומית".

האם כדאי לבעלי העסקים להכניס את היד לכיס ולהשקיע באזור שבו הם נמצאים, ולהאמין כי הישראלים, שהתרגלו לקנות בקניונים ובמרכזים מסחריים, יחזרו לערוך קניות ברחוב? "אני בטוחה שבעלי עסקים ישמחו לחזור לרחוב, כי הקניונים שואבים מהם כסף", אומרת עליזה כהן, מנכ"לית רשת התיווך המסחרי רשף נכסים. "חנות משלמת המון כסף על דמי ניהול בקניון, וברחוב אין דמי ניהול. זה נכון שהקניון נותן לבעלי העסקים הרבה יתרונות אבל יש לזה מחיר - יש מקומות שדמי הניהול בהם עומדים על 2–3 דולרים למ"ר, ויש גם מקומות שבהם בעלי החנויות נדרשים לשלם 20 דולר למ"ר. היום, בתקופת מיתון, בעלי חנויות ברחוב הרבה יותר גמישים מבחינת יכולתם לצמצם פעילות או לחסוך בהוצאות. בקניון הם לא יכולים לעשות זאת".

אריה ואליאס מעריכים כי הכדאיות טמונה בעיקר במחירי הנדל"ן, אך גם באפשרות להוזיל את אחזקת העסק. לדבריהם, החוק ייצר מרכזי ערים בסטנדרט גבוה, כפי שמקובל בערים המתוירות ביותר בעולם. "הרשויות המקומיות יהיו רשאיות לשקול תגמול לבעלי העסקים במסגרת הפרויקט, בין היתר באמצעות הקלות זמניות במסים מוניציפליים", הם אומרים.

כהן סבורה כי שיפור התשתיות וחידוש מרכזי הערים יגרור אחריו עלייה בביקוש לחנויות במקומות שישודרגו, והדבר יגרום לעלייה בערכן של החנויות. "בתקופה האחרונה יש טרנד של חזרה לרחובות בערים. אנשים מתחילים לחפש את הקניות ליד הבית. בקניון הקונה הוא אנונימי, ברחוב ליד הבית יש תחושה של קשר אישי יותר ואנשים מתגעגעים לזה", אומרת כהן, ומוסיפה שלדעתה הדבר הטוב ביותר לפיתוח הרגלי הקניות ברחובות העיר הוא יצירת מדרחוב ללא תנועת מכוניות: "מדרחוב הוכח כגורם לפיתוח עסקים. אם הוא נמצא במרכז העיר ויש אליו תחבורה ציבורית נוחה, אנשים יבואו לקנות. זה נותן קצת ניחוח של חו"ל והעסקים במקומות הללו פורחים".

נוסף על שדרוג התשתיות, אחד הדברים שיוכלו למשוך עסקים למרכזי הערים הוא שוני במחיר הארנונה בין הקניונים לרחובות הראשיים. "רוב הרשויות גובות ארנונה גבוהה יותר בקניונים מאשר ברחובות הראשיים של העיר", אומר נאור אליהו, מנכ"ל חברת ערך המתמחה בייעוץ בתחום המיסוי העירוני וניהול נדל"ן. לדבריו, יש ערים שבהן אין הבדל במחיר הארנונה בקניון וברחוב, ואז ההעדפה של העסק לפעול בקניון ברורה. "בערים כגון רעננה, הרצליה וחיפה, למשל, התעריף גבוה יותר בקניון ולכן יש עסקים שמעדיפים לעבור לרחוב, בעיקר רשתות אופנה", אומר אליהו.

להשקיע בתחבורה

"אחת מהדרכים שבהן ממשלות נוהגות להתערב בזמן משבר כלכלי היא לעודד עסקים ויזמויות על בסיס סקטוריאלי, כדי לעודד פיתוח ולהשקיע בתשתיות לאומיות לצמצום שיעורי האבטלה", אומרת עירית סולסי, אדריכלית ומתכננת ערים ממשרד עירית סולסי דרור גרשון. לדבריה, הניסיון מלמד שתוכניות כלכליות המעודדות סקטורים מסוימים באוכלוסייה לפעול בניגוד לתהליכי המשק אינן מצליחות בשום מקום בעולם. לדוגמה, תמ"א 38 מצליחה רק בערים החזקות כגון תל אביב, רמת גן וגבעתיים, שם ערך הקרקע גבוה ותהליכי התחדשות היו קורים גם ללא העדפה סקטוריאלית, ואילו בערי הפריפריה לא נוצרה יזמות וחידוש מבנים. "הדרך להעלות את ערך המגרשים והבניינים במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות היא להשקיע במרחב הציבורי בתכנון הומני ומשתף", אומרת סולסי.

פיתוח הערים, אומרת סולסי, חייב להיעשות עם טיפול מקביל בנושא נוסף וחשוב לא פחות. "אי אפשר לשכוח את ההשקעה שחייבת להיעשות בתחבורה ציבורית איכותית כדי לשפר את איכות הערים שלנו", היא אומרת. "אסור לנו לשכוח שהחוזק הכלכלי של כולנו תלוי בכלכלה מקומית מצליחה. ההזדמנות לבניית כלכלה מקומית משגשגת תלויה בהתפתחות, בהתחדשות וביצירת איכות חיים גבוהה בערים בישראל".