צילום: עמית שעל

סמי מצלאוי: "אסור להתכופף מול דייר אחד"

סמי מצלאוי, האיש ששמו נקשר יותר מכל לפרויקטים של פינוי-בינוי, מתמחה בחלק המורכב ביותר בתחום - שכנוע הדיירים. בראיון ל"כלכליסט" הוא מעביר ביקורת על הרשויות המקומיות שלא יודעות להתמודד עם הפרויקטים, על מינהל מקרקעי ישראל ועל משרדי האוצר והפנים שתוקעים את התוכניות

22.03.2009, 12:17 | דותן לוי

את הפרויקטים לפינוי־בינוי שהושלמו בישראל אפשר לספור על אצבעות יד אחת, ושלושה מתוכם הם של סמי מצלאוי. בכנס בנושא התחדשות עירונית שהתקיים לאחרונה עם שר הבינוי והשיכון זאב בוים, נציגי מינהל מקרקעי ישראל (ממ"י), קבלנים, עורכי דין וראשי עיריות, בלטו דבריו של מצלאוי, שנגעו בעיקר לסחבת ולחוסר התמיכה בהתחדשות עירונית, וניכר כי היה לו קושי ממשי להמשיך ולשמור אותם בבטן.

מה שהוביל להצלחה וליכולת של מצלאוי להוציא אל הפועל פרויקטים לפינוי־בינוי הוא, אולי יותר מכל, העובדה שהוא מגיע מהשטח. מצלאוי (61), יליד עיראק, עלה ארצה עם משפחתו בגיל שנתיים וגדל במעברות של יהוד. הוא החל לעבוד בגיל תשע, ומגיל 13 הוא על הפיגומים בבניין. את החלק המורכב ביותר בפינוי־בינוי - החתמת הדיירים - לקח מצלאוי על עצמו. הוא מגיע בעיקר לדיירים הבעייתיים, מדבר אל לבם, משכנע, עוזר ומחתים אותם.

איך אתה מצליח במקום שחברות גדולות ממך נכשלות?

"אין סיבה שקבלנים אחרים לא יצליחו בדיוק כמוני. מה שבעלי חברות אחרים לא מבינים הוא שצריך לרכוש את אמון הדיירים, לוותר על הכבוד ולדבר איתם באופן אישי, ולהקשיב לבעיות שלהם בגובה העיניים. אני מסביר לדיירים שהם יקבלו דירה בשווי גבוה יותר. חלקם אמרו לי מראש שהם לא צריכים דירה כל כך גדולה ומצאנו להם פתרונות כמו דירה חלופית ותשלומים. אנשים התחילו את החיים שלהם מחדש. זו אוכלוסייה שחלקה לא יודעת מה זה לאכול שתי ארוחות ביום. זה פותח לי את הלב".

מצלאוי נתקל גם בבעיות אחרות בפינוי הדיירים: "יש מקרים שבהם זקנים מתגוררים 50-40 שנה באותה דירה ורגילים לשוק, לחברים שלהם וללכת 200 מטר לקופת החולים. לאנשים האלה אתה חייב למצוא סידור מיוחד ודירה זמנית בדיוק באותו רדיוס. עוד בעיה היא יורשים שמחזיקים בבעלות על קרקעות וב־5%-6% מהדירות שמפנים, וגם המשא ומתן איתם נופל על היזמים במקום על גוף בוררות מקצועי. חלק מהמשפחות שטיפלתי בהן השביעו אותי בבית כנסת שאחלק את התמורה באופן שווה. אני ממשיך להקשיב לדיירים גם אחרי קבלת הדירה. הם מתקשרים אליי אם יש להם בעיות עם העירייה, כי חלק גדול מהם מתקשה לשלם את הארנונה שנהפכה לגבוהה אחרי שהם עברו לדירה גדולה יותר".

הגעת לפשרות עם דיירים סחטנים?

"היו לי מקרים כאלה, אבל בסופו של דבר - השכל הישר גבר על הרצונות. השכנים לחצו עליהם לוותר וזה נפתר. לא השתמשתי בחוק (חוק הדייר הסורר - ד"ל). היו לי שני מקרים שבהם משפחות חתמו ואחר כך באו וביקשו עוד 50 אלף דולר. פניתי לבית המשפט ובמקביל הסכמתי לבצע כמה שיפורים בדירה. אסור בשום אופן להתכופף מול דייר אחד. זה מתפשט כמו אש בשדה קוצים ואחרי שעה כל השכנים אצלך מבקשים עוד. בכמה מקרים אחרים קניתי ריהוט למשפחות שקיבלו את הדירה ולא היה להם כסף לרהט אותה. עשיתי את זה בתור מחווה, לא הייתי חייב".

מה אתה עושה אם חברה אחרת מציעה לדיירים חבילה טובה יותר משלך?

"זה הדבר הגרוע ביותר שיכול לקרות. זה הורס את הפרויקט ודווקא הדיירים הם אלה שנפגעים. במקרים מסוימים היו דיירים שחתמו לחברה אחת והשכנים שלהם חתמו לחברה אחרת. הם תקעו את הפרויקט. כשאני שומע שחברה אחרת מגיעה למתחם, אני מוותר עליו".

קרקע לא נקייה

גם אחרי עשרות שנים של עבודה וכשהוא עומד בראש חברה גדולה, מצלאוי סבור שהדרך היחידה לנהל היא לא מהמשרד אלא מהשטח. יום העבודה שלו מתחיל בחמש בבוקר בהליכה של חצי שעה, שאחריה הוא "עולה על ג'ינס" ומסתובב בין אתרי הבנייה. עד הצהריים הוא מדבר עם כל המהנדסים ומנהלי העבודה, ומתחיל את הפגישות במשרד רק משעות הצהריים. "תשאל אותי על כל בניין מתי מתחילים ריצוף ואינסטלציה, ואני אגיד לך", הוא אומר.

את הפרויקט הראשון של פינוי־בינוי התחיל מצלאוי כבר בשנת 1994 ביהוד. הוא קנה מתחמים של בתים צמודי קרקע, הרס אותם ובנה חדשים עוד לפני שפרויקטים של פינוי־בינוי קיבלו גיבוי מהמדינה. אז זה נקרא עסקאות קומבינציה, שמקובלות בשוק גם היום. הפרויקט שלו בקריית אונו הוא הראשון בארץ שאושר ונבנה על פי הפרוגרמה של משרד השיכון והבינוי לפינוי־בינוי. כיום הוא חתום על כעשרה פרויקטים כאלה במקביל, ולדבריו, המחויבות הזו היא הסיבה היחידה שהוא נשאר בתחום ולא עובר לבנייה בשיטה הסטנדרטית.

אחת הבעיות שמעלה מצלאוי היא תשלום הפיצויים לבעלי הקרקע והדירות. לדבריו, לא פעם מקבלים יזמים קרקעות "לא נקיות" מהמינהל - קרקעות שיש בהן פולשים או דיירים שצריך לפנות. לדוגמה, במתחם ביהוד שבו הוא בונה כעת פרויקט פינוי־בינוי של 280 יחידות דיור היה עליו לפנות 11 בתים ומשתלה. לדבריו, רק פינוי המשתלה ובית ערבי עלה כמיליון דולר.

"במתחם הפנימי היה בית שלידו הונחה מכולה בלתי חוקית שנהפכה לבית, וגם דייריה קיבלו ממני דירה. לא היתה לי ברירה כי המינהל הוציא את הקרקע לפינוי־בינוי".

האם המינהל לא צריך לתת לך קרקע נקייה מפולשים?

"למינהל אין הכוח והכלים המתאימים לפנות תושבים. כשהוא מגיע לבית ששווה 1.3-1.5 מיליון שקל, הוא משלם לפי 900 שקל למ"ר. אף אחד לא יתפנה בשביל סכום כזה וכך הפינוי מתגלגל אל הקבלנים. בגלל ביורוקרטיה וחוסר תפקוד המדינה מפסידה סכומי עתק. בשכונה החדשה נווה רבין באור יהודה יש הרבה פולשים שהמינהל לא הצליח לפנות. לפי הערכתי, מדובר בעלות של 10 מיליון שקל, אך בתמורה המינהל היה מקבל קרקע לבניית 650 יחידות דיור. באור יהודה מכר המינהל קרקע לפי 25 אלף דולר ליחידה, כאשר מדובר בקרקע ששווה 60 אלף דולר ליחידה. בעבר הגיעו אליי אפרתי (יעקב אפרתי, לשעבר מנכ"ל ממ"י - ד"ל) וגם רחל זכאי (לשעבר היועצת המשפטית של ממ"י - ד"ל) ללמוד על פינוי־בינוי, והוכחתי להם שהמדינה נשדדת מתחת לאפם. הראיתי להם שכונות שבהן יש פלישות ואפשר לעשות פינוי־בינוי בתמורה לפיצוי מתאים. אפשר להפחית את מחיר הפיצוי מהמכרז".

אומץ להסתכל קדימה

מה הטעויות הנפוצות שעושות הרשויות בפרויקטים של פינוי־בינוי?

"בפרויקט פינוי־בינוי שביצעו באור יהודה אמרתי לראש העירייה שזו תהיה טעות לאכלס את כל 300 המשפחות באותם הבניינים; חייבים לפזר אותן בכל 1,600 יחידות הדיור שמיועדות למתחם כדי שיתערבבו עם רוכשים שבאים מבחוץ. הוא לא הקשיב לי וריכז את כל המשפחות באותם מבנים. אחרי שבועיים לא היה חשמל במעליות והבניין נראה מוזנח. ערך הדירות ירד לשווי של 100-130 אלף דולר, בעוד בבניינים החדשים המחיר הוא 200 אלף דולר. זו דוגמה לחוסר מחשבה.

"ברמה הארצית צריך להקים גוף של משרד השיכון והבינוי שיטפל בפינוי־בינוי, יעבור מתחם מתחם וידאג לפנות אותו. לכן, בשלב ראשון חשוב שהרשויות המקומיות יכינו תוכניות אב ויצביעו על החלקים בערים שלהן שבהם צריך לבצע פינוי־בינוי וידרגו אותם לפי רמת התכיפות, כי אי אפשר להיכנס לעיר ולבצע עשרות פרויקטים של פינוי־בינוי בבת אחת. ברמה של משרד האוצר ומשרד הפנים, הם חייבים שיהיה להם האומץ להסתכל 20 שנה קדימה, אחרת תוכניות ימשיכו להיתקע בוועדות המחוזיות".

ביקורת רבה נשמעת מכיוון הפריפריה על כך שהשיטה של פינוי־בינוי מתאימה רק למרכז הארץ.

"זה לא נכון. לכל מקום יש את הערכים שלו, פשוט משנים את היחס (יחס של דירה שהורסים לעומת מספר היחידות שהיזם בונה - ד"ל). באור יהודה, גם אם תתן לי יחס של 1:7 אני לא אבנה. הדירות נמכרות ב־800 אלף שקל ולבנות אותן עולה 700 אלף שקל. בתל אביב היחס הנכון הוא 1:2.7, ואנחנו קיבלנו 1:2.5. בסופו של דבר, אם יש אזורים שהרווחיות שלנו מוטלת בספק, המדינה צריכה לסייע לקבלנים. ככה משביחים את השכונות".