אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
הבעיות של דנקנר ותשובה: שווי הקרקע של הפלאזה בווגאס הצטמק ב-300 מיליון דולר צילום: אוראל כהן ואביגיל עוזי

הבעיות של דנקנר ותשובה: שווי הקרקע של הפלאזה בווגאס הצטמק ב-300 מיליון דולר

הערכת השווי שצירפה נכסים ובניין לקרקע של דנקנר ותשובה בוגאס העניקה לה שווי של 1.2 מיליארד דולר, בדומה לשווי ההשקעה המקורי

24.03.2009, 14:53 | ענת ציפקין

ירידה חדה נרשמה בפדיון המלונות ובתי הקזינו של לאס וגאס ב־2008. אולם גם הנתונים הללו לא גורמים לחברת חברת שמאות המקרקעין GVA MArkette advisors להעריך כי על הקרקע בת 120 הדונמים שקנו נוחי דנקנר ויצחק תשובה במאי 2007 לצורך הקמת מלון הפלאזה, שולם סכום גבוה מדי.

הקרקע שנקנתה בידי חברת אלעד גרופ (50%) של תשובה והחברות אי.די.בי (25%) ונכסים ובניין (25%) שבשליטת דנקנר, תמורת 1.2 מיליארד דולר, שווה כעת, להערכת השמאים, 1.25–1.3 מיליארד דולר. כך עולה מהערכת שווי מעודכנת שצורפה לדו"חות נכסים ובנין לרבעון הרביעי של 2008.

בסקירה משלבת GVA מספר נתוני רקע על תעשיית המלונאות בלאס וגאס, לפיה עמד אשתקד שיעור התפוסה הכולל במלונות על 89.8% לעומת 94% בשנת 2007. כמו כן, חלה ירידה של 9.8% בתשלום הממוצע עבור לילה בבית המלון, וזאת במקביל לעלייה של 2.6% בתוך שנה בהיצע חדרי המלון, ל־119 אלף חדרים ב־2008, כאשר 77 אלף מתוכם נמצאים ברחוב הראשי של העיר, המכונה ה"סטריפ". ב־2008 נרשמה ירידה של 10.8% בהיקף ההכנסות שגורפות חברות הימורים בהשוואה ל־2007, להיקף של 6.03 מיליארד דולר. זאת, בין היתר, בגין ירידה של 4.4% במספר המבקרים בעיר בשנה אחרונה. "המשמעות היא שפחות מבקרים מגיעים לעיר, ואלו שמגיעים מוציאים פחות כסף בעקבות השלכות המשבר הכלכלי", נכתב בדו"ח.

בתום הרבעון השלישי של 2008 צירפה נכסים ובנין שתי הערכות שווי שונות עבור הקרקע. הערכת שווי אחת העריכה את הקרקע בשווי של 1.47 מיליארד דולר, ואילו הערכת שווי אחרת של GVA בנובמבר הצמידה לקרקע שווי של 1.5 מיליארד דולר. אמנם מדובר בירידה של 13%–17% בשווי לעומת ההערכה הקודמת של GVA, אך השווי עדיין גבוה ממחיר רכישת הקרקע לפני כשנתיים, וכן מהערכת שווי שקיבל קונסורציום הבנקים שהעמיד לדנקנר ולתשובה הלוואה לרכישת הקרקע בהיקף של 635 מיליון דולר.

הערכת השווי שהציגו הבנקים בנובמבר טענה כי בהנחה שהקרקע תועמד למכירה מיידית, מסתכם שווייה בכ־652 מיליון דולר בלבד. הערכה זו בוצעה לפי "שיטת מימוש נטו", שאינה כוללת פרמטרים תפעוליים עתידיים.

שתי הערכות השווי שבוצעו ברבעון הקודם, וגם זו הנוכחית של GVA, מתייחסות לנכס המוגמר ונערכו בשיטה לחישוב השווי בעת השימוש בנכס (Value in Use), שכוללת היוון של פרמטרים כמו זכויות בנייה שאושרו והשקעות שבוצעו בפיתוח ובתכנון העתידי של הפרויקט. כלומר, הערכות השווי לא מתייחסות לנכס במצבו הנוכחי, אלא מניחות שהחברה תשלים את בניית הקומפלקס המפואר כמתוכנן.

על פי השיטה, הכנסות הפרויקט מוערכות לפי הכנסותיהן של חברות ציבוריות קיימות המפעילות כיום קומפלקסים של מלונות ובתי קזינו בסטריפ של לאס וגאס. לצורך ביצוע הערכת השמאות, השתמשו המעריכים במכפילי רווח תפעולי לפני הפחתות (EBITDA) של אותן חברות על פי ערכן הנוכחי בשוק.

נכון להיום, למכפילי רווח אלו טווח עצום, בין 4.5 ל־12.3. אך לצורך הערכת תזרים המזומנים העתידי של הפלאזה, השתמשו סוקרי GVA במכפיל רווח גבוה עוד יותר של 14. הערכה זו מתבססת על ערך נוכחי של היוון הרווחים ל־14 שנה קדימה, בהנחה שבניית הפרויקט תתחיל ב־2011 ותושלם בשלבים בשנים 2020–2014.

לפי הדו"ח, צפויה השלמתו של פרויקט הפלאזה להתבצע בשני שלבים, בעלות כוללת של 3.94 מיליארד דולר. השלב הראשון יכלול את בניית המלון, קזינו ושטחים מסחריים בעלות של כ־3.3 מיליארד דולר. השלב השני יכלול את מכירת דירות המגורים והעלויות בגינו צפויות להסתכם בכ־635 מיליון דולר. סך כל ההכנסות הצפויות ממכירת 913 הסוויטות צפויות להסתכם בכ־2.17 מיליארד דולר.

ב־GVA מעריכים כי ה־EBITDA הצפוי מהפרויקט בשנת 2022 יעמוד על 840 מיליון דולר - 28% מההכנסות הגולמיות Gross revenues)).

שמאי GVA מציינים בדו"ח כי כי הם צופים "התאוששות במצב כלכלת ארצות הברית לפני פתיחת הפלאזה (2014), אבל גם מדגישים שעד 2020 צפוי מספר חדרי המלון היוקרתיים בעיר לגדול ל־36 אלף לעומת 21.3 אלף כיום, ואילו מספר החדרים הכולל בעיר צפוי לתפוח ל־101 אלף. הפלאזה, שאמור לכלול 5,116 חדרים, צפוי לתפוס נתח של 5% מסך כל החדרים בעיר.

תגיות