מדריך כלכליסט למיחזור המשכנתה

בעלי המשכנתאות עוקבים בדריכות אחר צניחת ריבית הפריים, שעומדת כיום על 2.0% בלבד. עם ריבית כזו נמוכה, אפשר לצפות לצמצם את העלויות על המשכנתה. ואכן, בשבועות האחרונים מתפתים ישראלים רבים למחזר את המשכנתה שלהם - אם משום שהם רוצים לשנות מסלול, ואם משום שהם רוצים לשפר תנאים. אולם מיחזור נושא בחובו גם סיכון. רגע לפני שרצים לבנק, "כלכליסט" ריכז את כל הגורמים שצריך להביא בחשבון לפני שמחליטים כיצד לנהוג במשכנתה, ובדק בעזרת ארבעה מומחים מתי כדאי למחזר - ומתי כדאי להימנע מכך.

הריבית

ריבית הפריים הנמוכה מאוד היא, כאמור, הסיבה המרכזית שבעקבותיה רבים מעסיקים את עצמם בשאלת המיחזור. אבל חשוב לזכור שהדבר משתלם רק אם אחוז גבוה מהמשכנתה יהיה במסלול הפריים - ושהמסלול הזה, מצדו, טומן בחובו לא מעט קפיצות עתידיות. מי שרוצה לשמור על תשלום אחיד פחות או יותר צריך לבדוק אם מסלול זה אכן מתאים לו.

גורם נוסף שמשפיע על הריבית הוא המרווח: כמעט על כל הלוואה שהבנק נותן הוא גובה מרווחים מעלות הכסף, משם מגיע הרווח של הבנק. "עד לפני כמה חודשים, הממוצע של המרווח בהלוואת הפריים עמד על מינוס 0.8 בהלוואות דיור", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות. "היום הבנקים גובים ריבית ממוצעת של פריים מינוס 0.4".

"הריבית אמנם ירדה באופן דרסטי, אולם הבנקים לא גלגלו את מלוא הירידה לצרכן", מוסיף עו"ד אורן הלפרין, מומחה בדיני בנקאות. לדבריו, "המרווח של הבנקים היום פשוט גדול יותר".

למי כדאי למחזר: למי שמשלם כיום ריבית גבוהה, המרווחים שלו נמוכים ונותרו לו עוד הרבה שנים לשלם.

למי לא כדאי: למי ששוכח שיש עוד היבטים למיחזור. "אנשים מתייחסים לריבית כאל הפרמטר המרכזי למיחזור משכנתה, ולעתים זו טעות", אומר ליאור איילון, מנכ"ל מת"ן. "כיום הפריים עומד על 2.0%, אולם בפועל הריבית האמיתית היא בערך 5%. אנשים שמחליטים להעביר את הכסף למסלול פריים אינם מביאים בחשבון שעלייה בעתיד של 2% בפריים שווה לעלייה של 25%–30% בהחזר החודשי".

השורה התחתונה: אסור להתמקד בריבית ולשכוח את השאר. חייבים להביא בחשבון גם את המרווח וההצמדה.

מסלולים

קיימים מסלולים רבים: קבוע, צמוד מדד, פריים, משתנה (כל שנה, שנתיים או חמש), צמוד ריבית (מק"מ, אג"ח או מט"ח) וכן הלאה. המטרה היא להתאים לכל לווה ולכל תקופה את המסלול והתקופה הנכונים ביותר עבורו, כך שעם השנים יתרת הקרן תרד אבל ההחזר החודשי לא יעלה.

למי כדאי למחזר: ככל שטווח השנים ארוך יותר, עדיף לעבור למסלול הפריים, מסביר קמינסקי. "כל מסלולי המשכנתה מושפעים מנעלמים בשוק הפיננסי, כמו אינפלציה, שינוי ריביות, שערי מט"ח וכן הלאה", הוא מזכיר. "אני ממליץ לכל לווה לבדוק, במקביל לחיסכון הנובע מהפרשי ריביות, גם את המסלול שבו הוא נמצא, ולשקול שינוי מסלול בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו".

אם אתם כיום במסלול צמוד מדד מחזרו את המשכנתה רק אם המיחזור יאפשר לכם להוריד את הריבית לעד 4.5% ואם אתם מוכנים לקחת את הסיכון שכרוך בקפיצות התשלומים במסלול הפריים. אם אתם במסלול בריבית קבועה מחזרו אם הריבית שאתם משלמים כיום קרובה ל-6% ויש לכם אפשרות לבטל את הקנס על פרעון מוקדם. אם אתם במסלול הפריים, מחזרו רק אם המיחזור יאפשר לכם לשפר באופן משמעותי את המרווח.

למי לא כדאי: מי שכיום נמצא במסלול הפריים והמרווחים שלו טובים, מעל 0.5%. מי שנמצא במסלול צמוד מדד והריבית שלו נמוכה מ־4.5%. מי שנמצא במסלול של ריבית קבועה והריבית שלו עומדת על 4.5% או פחות.

השורה התחתונה: כדאי לעבור למסלול פריים רק אם הוא מוריד משמעותית את ההחזר החודשי, נותרו ללווה עוד שנים רבות לשלם, והפרופיל הפיננסי שלו מתאים לרמת הסיכון במסלול.

השנים שנותרו

מספר השנים שנותרו לתשלום המשכנתה משפיע באופן ישיר על סך כל הריביות שנשלם עבורה. לכן חשוב מאוד להתייחס למרכיב זה כאשר שוקלים אם למחזר משכנתה.

למי כדאי למחזר: "אם נותרו ללווה יותר מ־12 שנה להחזר המשכנתה, רצוי שרוב סכום ההלוואה יהיה במסלול צמוד מדד", אומר איילון. "ככל שמספר השנים שנותרו להחזר מתקרב ל־25, כך רצוי שאחוז המשכנתה במסלול פריים יהיה גבוה יותר". הלפרין מחזק את הדברים: "כשממחזרים משכנתה בריבית נמוכה במעט מהריבית במשכנתה המקורית, אבל לתקופה ארוכה יותר, העלות של כל ההלוואה תהיה גבוהה יותר".

לדברי עידו קאליר, מומחה למימון מביה"ס למינהל עסקים המכללה למינהל, "למי שלקח משכנתה ממש בתקופה האחרונה כדאי למחזר, אם הקנס שלו לא גבוה. אפשרות כזו עשויה להיות אטרקטיבית גם למי שלקח משכנתה לפני שבע שנים - הריביות אז היו גבוהות, ומצד שני עלות המיחזור ירדה".

למי לא כדאי: "אם נותרו ללווה פחות מ־12 שנה לתשלום, עדיף שהמשכנתה תהיה בריבית קבועה צמודת מדד", אומר איילון.

השורה התחתונה: אם כבר עברה יותר ממחצית מתקופת ההלוואה, או שנותרו פחות מ־12 שנים עד לסיום ההחזר, כדאי לוותר על מיחזור.

גובה הקנס

כאשר שוקלים אם למחזר משכנתה רבים מתייחסים לגובה הקנס, אולם לא תמיד הוא קיים ולא תמיד הוא משמעותי. בדרך כלל במסלולי הפריים ובמסלולי הריבית המשתנה לא קיים קנס, ובמסלולי הריבית הקבועה קיים קנס.

למי כדאי למחזר: למי שחוסך, לאחר שמשקללים את גובה הקנס. בדרך כלל, כדאי למחזר כאשר ההלוואה נלקחה בטווח ריביות של 4%-5% והמשכנתה שולמה לפחות חמש שנים. אם הריביות נלקחו מתחת לטווח הריבית האמור, והמשכנתה משולמת פחות מחמש שנים, לרוב לא כדאי למחזר, גם אם הריבית כיום נמוכה יותר.

למי לא כדאי: "במשכנתאות בריבית קבועה, ככל שהפער בין הריביות המקוריות לבין הריבית הממוצעת כיום גדול יותר, כך הקנס יהיה גבוה יותר, וההפרש יכול לקזז את מלוא הרווח או חלק ניכר ממנו", מסביר הלפרין.

"הקנס נובע מהפרשי ריביות", אומר איילון, "אבל גורם משמעותי יותר מבחינת המחיר ללקוח הוא אם מדובר במשכנתה צמודת מדד או לא. לכן גם ההתייחסות לנקודות יציאה אינה רלבנטית, כי הכסף הגדול נמצא במדד, ולא בריבית על הקנס".

השורה התחתונה: צריך לבדוק מה גובה ההצמדה למדד, ולא מהו הקנס על הפירעון המוקדם.

ביטוח חיים

ביטוח החיים צמוד למשכנתה. לפני שממחזרים צריך להביא בחשבון שינוי במחירי ביטוח החיים, שנגזרים משינויים שחלו במצבו האישי של בעל המשכנתה.

למי כדאי למחזר: למי שמצבו הבריאותי נותר ללא שינוי.

למי לא כדאי: למי שבמצבו הבריאותי חלה הרעה. "מחירי ביטוח עלולים להשתנות דרמטית לרעה ללווים שהתבגרו או שחל שינוי לרעה בבריאותם", מסביר הלפרין. איילון מוסיף: "כאשר המשכנתה נלקחה לפני גיל 50 והמיחזור נעשה אחריו, פרמיית הביטוח נעשית גבוהה יותר, עד שהמיחזור הופך ללא כדאי כלכלית. בזמן מיחזור יש לבצע ביטוח חיים חדש על פי הנתונים האישיים במעמד המיחזור, לרבות מצב בריאותי וגיל".

השורה התחתונה: יש לבדוק היטב את עלות ביטוח החיים.

עלויות נוספות במיחזור

 

פתיחת תיק: 0.25% מגובה המשכנתה. אפשר להתמקח עד למתן הנחה מלאה

רישום מחדש: 200 שקל (לא בכל הבנקים)

רשם המשכונות ודו"חות שעבודים: 220 שקל

מעבר בין בנקים: 120 שקל

שמאות: 400-700 שקל (תלוי בגובה המשכנתה)

השלבים בדרך למיחזור משכנתה

1. לפני מיחזור בדקו כמה תחסכו במיחזור ומהן העלויות הנלוות (כמו ביטוח חיים, היקף הקנסות שתידרשו לשלם ועלות שמאי).

2. הביאו בחשבון שמיחזור יכול להימשך בין שבועיים לחודש.

3. קבלו הצעות מבנקים מתחרים ובחרו בהצעה שניראית לכם המשתלמת ביותר.

4. הציגו בפני הבנק המקורי הצעה לצורך שיפור תנאים (קיים מסמך שנקרא פרי־פסו - מסמך שמראה הצהרת כוונות למעבר בנק).

5. אם תישארו באותו בנק, ההליך פשוט יותר.

6. אם תעברו בנק, בצעו רישום מחדש בטאבו או במינהל - תלוי איפה הבית רשום היום.

7. פנו לשמאי כדי לקבל את הערכת שווי הנכס.

8. בדקו את מצב הנכס אצל רשם המשכונות ולהוציא דו"חות שיעבוד לנכס ממשרד המשפטים.

9. המציאו מכתב כוונות - מראה מה היתרה שלכם היום לבנק ומגובה בתאריך. אם התאריך עבר צריך להוציא מכתב חדש, לכן חשוב שתעשו הכל מהר (כל מכתב כוונות עולה 100–200 שקל).

10. קבלו אישור מיחזור.

עשה ואל תעשה במיחזור משכנתה

עשה

• עשה עסקה סולידית. אל תתחכם, אל תהמר על שינויי שער המטבע או המדד. הבא בחשבון צפי סביר של יכולת החזר, כולל אירועים בלתי צפויים.
  

• רצוי שהמיחזור יאפשר לך לקצר את שנות החזר המשכנתה.
  

אל תעשה

• אל תודיע לבנק על בקשה לסילוק משכנתה קיימת לפני שסגרת סופית משכנתה חלופית. זכור שלא תמיד יאשרו לך קבלת משכנתה חלופית, למשל במקרה ששווי הנכס פחת, גיל הלווה עלה, מצבו הבריאותי השתנה או שחל שינוי ביכולת השתכרותו.
  

• אל תתעקש על הפחתת ההחזר החודשי. לרוב מדובר בצעד לא כלכלי שיגרום לך לשלם יותר לבנק.