יגאל רונאי: "קריסה של חברת נדל"ן היא ממש לא אסון"

בקיץ 2006 הדהדו הכותרות באתר הבורסה הישראלי: מהפכת הריט יוצאת לדרך. לראשונה בישראל אישר דירקטוריון הבורסה הנפקה לציבור של קרן השקעות בנדל"ן. ההנפקה ההיא סימנה הבטחה שלא מומשה עד היום: ההערכות היו כי בעקבות הרפורמה, שאפשרה בין היתר הקלות מס על השקעות נדל"ן, יוקמו בישראל כמה קרנות ריט שימריצו את השוק. בפועל, הוקמו עד היום רק שתיים: סלע קפיטל וריט 1.

יגאל רונאי, יו"ר ריט 1, חושב שמוקדם להתאכזב. "זה ענף צעיר", הוא אומר בראיון לקראת ועידת תל אביב להשקעה מוסדית של די.סי פייננס. "עברו רק שלוש שנים, וכבר יש שתי קרנות שהתחילו מאפס, ואחת מהן רכשה נכסים במיליארד שקל. יהיו עוד קרנות ריט; אולי לא הרבה, כי אנחנו שוק קטן, אבל אני רואה מספיק מקום לחמש קרנות".

"יש כאן הרבה פוטנציאל לא ממומש"

רונאי הוא שחקן עם ותק של 18 שנה בשוק ההון: בתפקידו האחרון שימש כמנכ"ל גמולות, שניהלה את קופות הגמל של בנק הפועלים ונמכרה לפסגות. בתפקיד יו"ר ריט 1 הוא מכהן כשנה, ונשמע מרוצה. "אני אוהב את זה שאפשר להיכנס לרכב ולראות את הנכסים שהשקעת בהם", הוא מודה.

ריט 1 מחזיקה כ־13 נכסים בישראל שמשתרעים על 140 אלף מ"ר. הגיוס הראשון של החברה התבצע עם הקמתה ב־2006, ומאז היא גייסה כמה פעמים - בפעם האחרונה ביום הקריסה של ליהמן ברדרס. "זה מעיד על החוסן של החברה, בצד העובדה שמיום ההנפקה ועד עכשיו המשקיעים הרוויחו", אומר רונאי. "היום יש לנו 470 מיליון שקל הון עצמי ועוד 500 מיליון שקל חוב".

יש לכם הון פנוי להשקעות?

"יש לנו הון לא גדול שמאפשר לנו לבצע עסקאות של עד 100 מיליון שקל, אבל אני מעריך שאם נרצה לבצע עסקאות נוספות נגייס שוב. יש לנו קשר הדוק עם המשקיעים, וכשתהיה עסקה טובה נוכל לגייס".

ומה יקרה אם תהיה עסקה טובה ולא יהיה לכם הון זמין?

"אנחנו מעדיפים לגייס קרוב לביצוע העסקה מאשר להשאיר כסף בצד. יש בארץ הרבה הון זמין, כך שלא תהיה בעיה לגייס. בכלל, היקף ההשקעה בנכסי נדל"ן בישראל נמוך מאוד: בארצות הברית הוא מגיע ל־8% (ללא מניות הנדל"ן), באירופה הוא 10% וביפן 6%. בארץ אנחנו ב־1.5%. כשנגיע ל־6% נגיע ל־45 מיליארד שקל, כלומר יש כאן פוטנציאל של 30 מיליארד שקל לא ממומשים, ואני מעריך שהגופים ייכנסו לזה, כי זה מתאים לאופי ההשקעות שלהם. זה לא דומה לנדל"ן המניב שממונף ב־80% שאנחנו מכירים מחברות הנדל"ן".

מגדל אפריקה ישראל | צילום: אוראל כהן

אתם מזהים הרבה הזדמנויות בישראל?

"בישראל מתרחשים שני תהליכים מנוגדים: מצד אחד יש תהליכים מעודדי רכישה, כמו ריביות נמוכות ונכסים טובים שעומדים למכירה, כמו מגדל אפריקה ישראל שנמכר לאחרונה. מצד שני, לגופים רבים יש בעיה של זמינות אשראי. אנחנו לא רואים ירידת מחירים גדולה כי יש כאן גמישות בהיצע וחברות לא מהססות להקפיא פרויקטים".

אתם מתכוונים לפנות לכיוונים אחרים מלבד משרדים?

"משרדים הם ההתמחות שלנו. אנחנו בוחנים גם את ענף הקניונים, ואם תהיה שם עסקה טובה נתעניין בה, אבל אנחנו זוכרים שהתשואות שם נמוכות יותר ושבתחום הזה יש יתרון לחברות שמחזיקות כמה קניונים, כמו עזריאלי. ככלל, התשואות שלנו כיום נעות סביב 8% ואנחנו לא מוכנים להסתכן בשביל זה. אותנו מעניין שהמשקיעים שלנו יקבלו דיבידנדים".

"קריסה דווקא תייצר הזדמנויות"

על רקע המשבר הקשה, רונאי בהחלט מרוצה ממצבן של קרנות הריט המקומיות. "קרנות ריט רבות בעולם ספגו פגיעות קשות, כי בעולם אין מגבלת מינוף של 60% מקסימום כמו בארץ; יש קרנות ריט בעולם שההון העצמי שלהן הוא רק 30%. בארץ נבנו מנגנוני הגנה חכמים שייצבו את הקרן ומנעו תנודתיות יתר".

ובכל זאת, בדו"חות האחרונים גם אתם נפגעתם מירידת ערך הנכסים.

"זה פחות משמעותי כיוון שאנחנו ממונפים רק ב־50%. בשנה הראשונה רשמנו עליית ערך של 27 מיליון שקל, וכמו שאז לא קפצנו משמחה, לא התרגשנו גם עכשיו כשיש לנו ירידת ערך. כשיש לך 90% מימון לנכס מספיקה ירידת ערך של 10% כדי שהוא יירד מתחת ליחסים הפיננסים והחברה תיאלץ להחזיר כסף, ואז זה נגמר. ב־50% הערך עולה ויורד, אבל החבל לא כרוך סביב הצוואר. אותנו מעניין תזרים המזומנים. לעומתנו, חברות נדל"ן ממונפות ייאלצו למכור את הנכסים בעיתוי לא מתאים".

הירידה במחירי השכירות לא משפיעה עליכם?

"כיוון שיש לנו חוזים ארוכים, זה משפיע בעיקר על שוק שוכרי המשנה. אף חברה לא שברה לנו חוזה, ואין לנו נכסים במגדלים שהשכירות בהם 130 שקל למ"ר. ההתמודדות קשה יותר, אבל זה לא שאנחנו עסוקים בהישרדות - וכשהמשבר ייגמר נצא ממנו בעמדת פתיחה טובה. בישיבות הבוקר אנחנו לא מדברים על חובות אלא על הזדמנויות".

יהיו חברות נדל"ן שיקרסו?

"זה בהחלט אפשרי. יש כמה חברות שהמצב שלהן קשה. כיום כל המסיכות נפלו, ואפשר לראות מי חברה טובה ומי חברה גרועה שהתעטפה במסיכות אשראי. אני תמיד מסביר שאותן חברות נדל"ן הן כמו מכוניות שתדלקו אותן בדלק סילוני כדי להגיע לירח. זה בלתי אפשרי. אבל גם אם חברת נדל"ן תקרוס, המשק לא יתמוטט. אפילו נראה מזה הזדמנויות".