דוד שלומוביץ' במסר לטייקונים: "המשבר החזיר את ענף הנדל'ן לשפיות"

לפני שמונה שנים, בזמן שחברות ישראליות כמו אלביט הדמיה, יולי עופר ואפי אירופה ריכזו פעילות יזמית ענפה בהונגריה, קיבל דוד שלומוביץ', קבלן מראשון לציון, החלטה גורלית ששינתה את חייו מקצה אל קצה. שלומוביץ' החליט לא רק להעביר את פעילותו העסקית לבודפשט, בירת הונגריה, אלא לעבור לשם בעצמו – יחד עם משפחתו.

שלומוביץ' נחת בהונגריה עם הון עצמי של חצי מיליון יורו, ופצח במירוץ. כבר אז הוא ידע מהם היתרונות שלו, והעדיף לחפש נישות מבודדות מאשר לקפוץ לבריכה של הגדולים - יזמי הענק שפעלו אז, 85% מהם בבעלות ישראלית. בתקופה זו, שנת 2001, בנו הישראלים כ־60 אלף יחידות דיור בשנה, נוסף על מרכזים מסחריים בלב בודפשט. שלומוביץ' העדיף להשקיע את כספו בפעילות איטית של רכישת דירות בודדות או מקבצי דירות במבנים, לשפת אותן ולמכור ברווח. מהר מאוד עבר לרכישת מבנים שלמים.

"תוך שנתיים", הוא אומר, "קנינו ומכרנו קרוב ל־800 דירות בפעילות אינטנסיבית, והכל בבודפשט". בתקופה זו הצטרף אליו בנו הגדול, שלמה, כלכלן במקצועו ("שיחדתי אותו - הבטחתי לו שאני קונה לו איזה רכב שהוא בוחר", מספר שמולוביץ'). משם הכל התגלגל מהר, ושלומוביץ' מצא את עצמו רוכש מגרשים ובונה עליהם בנייני מגורים.

מאתרים נישות חדשות

עד שנת 2007 התאפיין שוק הנדל"ן ההונגרי בעליות יוצאות דופן של מאות אחוזים, אומר שלומוביץ'. חברת קסארו שבבעלותו צמחה יחד עם השוק, ובנתה בנייני מגורים ומשרדים בתוך בודפשט אך גם מחוץ לה. אולם שנת 2007 קטעה את תנופת הבנייה - עליות המחירים והמכירות החלו להתמתן ושמולוביץ' החליט לאתר נישות חדשות.

ההחלטה על תחום המרכזים המסחריים הקטנים נפלה לאחר ניתוח מעמיק של השוק ההונגרי. בהונגריה שש־שבע ערים שבהן יותר מ־100 אלף תושבים. יתר הערים ההונגריות קטנות יותר ומאכלסות 45–20 אלף תושבים, זאת בניגוד לארצות כמו רומניה שבהן הערים גדולות יותר. בערים הגדולות, אומר שלומוביץ', השוק צפוף.

"כבר לפני 20 שנה בנה מוטי זיסר את המרכזים המסחריים בלב בודפשט, אבל כשאנחנו הגענו הערים הגדולות היו רוויות. חיפשנו הזדמנויות עסקיות והנתונים הראו דבר מעניין - יש כדאיות כלכלית בבניית מרכזים מסחריים בכל עיר שבה יש מעל 20 אלף תושבים. מדובר במרכזים בגדלים שמתחילים ב־6,000 מ"ר ומגיעים עד כ־14 אלף מ"ר. עד היום אנחנו השחקנים היחידים בשוק הזה".

איך הגעתם למסקנה שיש מחסור במרכזים בערים הקטנות?

"היו אמנם מרכזים קטנים, אבל הם היו מהתקופה הקומוניסטית ובעלי חזות אפורה ומדכאת. מכיוון שאף חברה לא הגיעה לערים הללו, הקרקעות בהן עדיין נמכרו במחיר מופחת. גם בתום גל העליות המשכנו לשלם אותם מחירים".

מרכז מסחרי של חברת קסארו בהונגריה. "אנחנו השחקנים היחידים בשוק הזה"

אילו מרכזים בניתם ומה היקף הפעילות שלכם בענף?

"התחלנו במרכזים פתוחים מסוג פאואר סנטר, ולאחרונה בנינו גם מרכזים סגורים. הסיבה לכך היא ביקושים, ולא כפי שרבים חושבים שהמרכזים הסגורים נבנים בגלל מזג האוויר. התושבים כאן רגילים לצאת החוצה בכל מזג אוויר. בצורה זו מסרנו שלושה מרכזים. בעוד חודש נתחיל בבניית מרכז מקורה, וכבר השנה נשלים בנייה של שני מרכזים נוספים. כמו כן, בשנה הבאה מדובר על שישה מרכזים חדשים. ב־95% מהמרכזים המימון בבנקים כבר סגור, ובמרכזים שבנייתם קרובה 50% מהשטחים כבר הושכרו".

היעד הוא מכירת המרכזים?

"אם מגיע קונה מתאים ונותן מחיר טוב אנחנו מוכרים, אבל אין לנו שום בעיה להחזיק את המרכזים 10–5 שנים. רוכשי המרכזים הנוכחיים הם קרן השקעות אנגלית. בקרוב יש לנו פגישה נוספת עמם, שבה נדון במרכזים עתידיים. הם פונים אלינו בזכות אחוזי התפוסה הגבוהים. לאחרונה גם הידקנו עמם את הקשרים והשקענו דרכם בבנייה בלונדון".

שלומוביץ' מציין כי יש לקסארו רזרבה קרקעית שתספיק ל־5,000 יחידות דיור. באחד השטחים הללו, הנמצא מחוץ לבודפשט, מתוכננות 2,500 יחידות דיור, במסגרת הרחבה של עיר בת 75 אלף תושבים, שבה מחזיקה קסארו במרכז מסחרי. עוד 180 יחידות דיור נבנות בבודפשט עצמה. מלבד זאת, קסארו רוכשת קרקעות חקלאיות ומשביחה אותן על ידי הסבת הייעוד למגורים, משרדים ותעשייה.

ירד מבורגראנץ'

למרות פעילותו הענפה בהונגריה, בשוק הישראלי שלומוביץ' שומר על אנונימיות. הפעמים הנדירות שבהן עלה שמו לכותרות היו כאשר בחן את ההתמודדות על רכישת שתי רשתות מוכרות: בורגראנץ' וטיב טעם, שאותן ביקש לייצא להונגריה ולשלב במרכזים המסחריים שבבעלותו. במקרה של בורגראנץ', ההצעה כבר היתה על השולחן, אבל אז הבינו בחברה כי רשת ברגר קינג מתכוונת לנקוב בתג מחיר גבוה בהרבה כדי להגדיל את פלח השוק שלה בישראל. "ההצעה היתה גבוהה ללא כל הצדקה", טוען שלומוביץ'. "אותו הדבר לגבי טיב טעם. התנהל מו"מ, בדקנו את הנושא המשפטי, שוחחתי בטלפון עם קובי טרייבטיש, מבעלי הרשת, וירדנו מזה".

כישלון שתי העסקאות הוביל את שלומוביץ' להחלטה אמיצה נוספת: "אם לא הצלחנו להביא רשתות קיימות, נקים בעצמנו רשת מזון. אנחנו עומדים לפתוח קרוב ל־200 סופרמרקטים בהונגריה, ממינימרקטים של 250 מ"ר עד סופרמרקטים של 1,300 מ"ר. אין לנו אמונה ברשתות של 5,000–10,000 מ"ר ואין לנו שום כוונה להיכנס לבודפשט או ליתר הערים הגדולות. אנחנו רוצים להביא את הצרכנים אלינו. הבאנו את האדריכל אבי לוי שתכנן את טיב טעם. מלבד זה, בכוונתנו להקים גם רשת של בתי קפה".

למרות היציאה לעצמאות, שלומוביץ' עוד לא אמר נואש משיתוף פעולה עם הרשתות הישראליות. "היום נעדיף לקחת שותף עם ידע שיקים את הרשת מא' עד ת' ויחזיק בה אחוזים כך שיהיה בעל אינטרס. אני לא אכניס שותפים שיבקשו ממני 100 אלף יורו רק כדי ללמוד לעשות קפה", הוא מסביר.

שלומוביץ' מדגיש כי המשך הפעילות הוא בכיוון של חברה שתהפוך לכלל־ארצית במדינות אלה, אך מדגיש: "אנחנו לוקחים חברות בנייה שמגישות לנו את הפרויקטים מוכנים. לנו נותר לבצע פיקוח עליון באמצעות מפקחים, מהנדסים ושני אדריכלים שעובדים אצלנו".

"היינו בריצה תמידית"

עד כה לא ציינת אפילו במילה אחת קשיי מימון, האטה, הקפאת פרויקטים. לא שמעתם שיש משבר כלכלי?

"לנו אין בעיה לקבל מימון. לכל פרויקט שלנו יש שניים־שלושה בנקים שמוכנים להשקיע. הפרויקטים שלנו קטנים ומרביתם מושכרים במלואם עוד לפני תחילת הבנייה ולכן המימון פשוט יותר. לדוגמה, בנייה מסחרית של 100–75 אלף מ"ר הבנקים כבר לא מוכנים לממן, אף על פי שדווקא שם יש להם יותר גמישות".

עם זאת שלומוביץ' מדגיש כי גם קסארו שמה רגל על הברקס. "במקום לפתח שישה־שבעה מרכזים בבת אחת החלטנו לפתח כארבעה מרכזים במרווחי זמן סבירים", הוא אומר. "הבנקים האוסטריים שאנחנו עובדים איתם העריכו מאוד את הזהירות שלנו. הם הבינו שעצירת המימון פוגעת גם בהם, ולפני כמה חודשים חזרו לתמוך בפרויקטים. הם גם מקפידים יותר. היה פרויקט אחד שגם אנחנו התלבטנו לגביו. פנינו לבנק כדי לקבל חוות דעת נוספת, וסירבו לנו. יצאתי מהבנק ואמרתי 'תודה רבה'".

שלומוביץ'. "אני בודק באופן קבוע את המכרזים במינהל מקרקעי ישראל ורואה כיצד הם נכשלים שוב ושוב. למה הקבלנים לא קונים אם יש כזה מחסור בדירות"? | צילום: עמית שעל

שלומוביץ' מספר כי החברות הגדולות הבהילו את הבנקים כשביקשו אשראי לאלפי יחידות. במקביל, חברות קבלניות הונגריות פושטות רגל זו אחר זו. לדבריו, היתרון שלו בשוק זה הוא ההיכרות רבת השנים והיותו דובר רומנית.

בכמה בעצם ירדו המחירים מאז פרוץ המשבר?

היתה תקופה, וזה לא היה מזמן, שבה יכולת לשים שלט בבוקר, ובערב כבר מכרת את כל הדירות. אני לא מתגעגע לימים ההם. זה גרם לאובדן שליטה בלי אפשרות לעצור רגע ולבדוק, היינו בריצה תמידית. היום השוק חזר למצב נורמלי, ועדיין, כל הקבלנים בבודפשט מוכרים את הדירות עד לסיום הבנייה. זה החזיר את הענף לשפיות. אנחנו מתחילים כעת שלושה בניינים חדשים למגורים בבודפשט שיכללו דירות 2 חדרים עממיות. המחירים הם כ־1,800 יורו למ"ר ברובע 13, כ־10% יותר משנה שעברה".

הונגריה מעכלת את המשבר טוב יותר מארצות אירופיות אחרות?

"באוקראינה לא נותנים לאזרחים למשוך כסף מהבנק. זה לא קורה בהונגריה, אבל המצב כאן לא שונה בהרבה מארצות כמו רומניה, בולגריה וצ'כיה. למרות זאת, ההונגרים היו זהירים יותר, ולראיה, פנה אלינו נהג מונית מאירלנד שרכש מאיתנו 15 דירות בפרויקט בבודפשט וכעת מבקש למכור אותן ברבע מחיר. תושבים הונגרים לא נהגו בחוסר אחריות כזה ולא רכשו דירות מעבר ליכולתם. בתחום הקמעונאי, רשת סופרמרקטים אירופית הציגה לאחרונה נתוני מכירות שהצביעו על ירידה ב־25%. אבל זה לא אמור למנוע ממני מלפתוח את הרשת שלי, כי עדיין המאזן הצביע על רווח".

פוזל לרומניה

בינתיים, שלומוביץ' מגשש אחר השכנים. "קנינו ברומניה חמישה פרויקטים במחירים של 2%–9% מהמחיר שלהם לפני שישה חודשים, אחד מהם נרכש מישראלים. אלה רמות מחירים דומות למחירים לפני ארבע שנים. מרבית הקרקעות הן חקלאיות, חלקן קרקעות פוריות כל כך שבינתיים עד לקבלת אישורי הבנייה שתלנו בהן תירס".

שלומוביץ' נדרש גם לעובדה שהשוק הישראלי נותר יציב יחסית למזרח אירופה, ולא מפספס הזדמנות לביקורת על מינהל מקרקעי ישראל. "הישראלים לא הפנימו את המשבר. עדות לכך היא מחירי הקרקע. אני בודק באופן קבוע מכרזים במינהל ורואה כיצד הם נכשלים שוב ושוב. למה הקבלנים לא קונים אם יש כזה מחסור בדירות? הבן שלי מחפש דירה בארץ. בקרית אונו מוכרים דירה ב־1.7 מיליון שקל, למה? אם הקבלנים רוצים למכור הם צריכים להוריד את המחירים ב־30%–40%".