מסלול ההתרסקות של לנדמארק גרופ: "הנכסים במזרח אירופה שועבדו כנגד הלוואה בריבית של 25%"

עשרות בעלי איגרות חוב מוסדיים ופרטיים של חברת לנדמארק גרופ התכנסו ביום חמישי האחרון במשרדו של עו"ד אמיר בר טוב ממשרד ליפא מאיר, כדי לדון בהסדר החוב של החברה, העוסקת בייזום נדל"ן במזרח אירופה ובארה"ב. אולם בעוד שהמשקיעים הגיעו לאסיפה בתחושה שהם מכירים את מצב החברה, באה סקירה על מצבה מפיו של עו"ד בר טוב - שמונה על ידי נציגות בעלי איגרות החוב כדי לדאוג לאינטרסים של המחזיקים - והצליחה להותיר את המשקיעים בפה פעור.

בר טוב סיפר למשקיעים שכבר לפני שנה גייסה לנדמארק הלוואה בהיקף של כ־5 מיליון שקל מחברת אפסווינג שבבעלות ירון ייני, בריבית רבעונית של 13.5% (ריבית שנתית של 66%). אפסווינג היא חברה העוסקת במסחר בשלדים בורסאיים, והיא היתה בעלת השליטה הקודמת בלנדמארק גרופ, כשזו היתה שלד בורסאי, ומכרה אותה לנמרוד טבי, בעל השליטה בחברה כיום.

המלווה, ירון ייני | צילום: בועז אופנהיים

כנגד ההלוואה קיבלה אפסווינג גם שעבוד על קרקע של החברה בעיר יאש ברומניה. הקרקע מומשה, ובאמצעות המימוש שילמה החברה את רוב הקרן. אולם מאחר שנותרה יתרת חוב כלפי אפסווינג, שעבדה לנדמארק עוד קרקע ברומניה, וכן שעבדה לטובת אפסווינג אג"ח של לנדמארק בערך נקוב של 11 מיליון שקל, שהוחזקו על ידיה בחברה־הבת. ביוני האחרון הסכימה אפסווינג להפחית את גובה הריבית ל־1% בחודש, מאחר שיתרת החוב הצטמצמה, והיא עומדת כיום על כ־3.3 מיליון שקל, כשעיקר החוב הוא בגין ריבית דריבית.

ירון ייני אמר ל"כלכליסט" בתגובה: "כל מי שאני ממזג אותו (מוכר לו שלד בורסאי - ס"א), אני מלווה אותו בכל מה שהוא צריך. אני עוזר ללקוחות שלי בכל מה שאני יכול. במקרה הזה ריבית של 13.5% ברבעון היתה ריבית סבירה באופן יחסי לתשואת האג"ח של החברה באותה תקופה. חלק מהכסף הוחזר לי במאי האחרון בעקבות מימוש פרויקט".

נוסף על הלוואה זו, סיפר טבי למשקיעים שהקרקע של החברה במרכז העיר העתיקה גדנסק בפולין משועבדת לטובת גוף שנתן לחברה הלוואה בריבית של 25% בשנה. לפי ההסכם עם המלווה, הריבית קופצת ל־150% במקרה של חדלות פירעון.

"אין מימון בנקאי לקרקע"

המשקיעים שאלו את טבי כמה פעמים במהלך הישיבה אם הלוואה זו נלקחה משוק אפור או משוק שחור, אולם טבי טען שההלוואה נלקחה מגוף לגיטימי, שמימן גם חברות ישראליות אחרות.

טבי: "רכשנו נכס בגדנסק ב־25 מיליון יורו - והתשלום פוצל לשניים: תשלום של 10 מיליון יורו בעת החתימה ו־15 מיליון יורו כעבור שנה. קיבלנו כתב התחייבות מבנק גדול לביצוע התשלום השני, אולם לקח להם חודשיים עבודה, ועד שהיה מתבצע התשלום מהבנק, היינו מאבדים את הנכס - לכן לקחנו הלוואת מזנין בריבית של 25%. לקחנו את זה, כי כולם לקחו. יש לנו היום חוב של 14 מיליון יורו, שצמח כבר ל־17 מיליון יורו. נתתי גם ערבות אישית של 4 מיליון יורו. היום אין מימון בנקאי על קרקע. אולי תשובה יכול להביא מימון, אבל אנחנו לא. הביטחונות בגין ההלוואה: שעבדנו את כל הנכסים שלנו במזרח אירופה".

עו"ד בר טוב עדכן את המשקיעים גם שחלק מהקרקעות של החברה במזרח אירופה לא רשומות על שמה, וזאת בשל מחלוקות עם השותפים בקרקעות. נוסף על כך יש בעיה לממש את הקרקעות, שכן לשותפים יש זכויות סירוב ויכולת להטיל הגבלות על מכירת הנכסים.

לדברי בר טוב, הנכס "הנקי" היחידי של החברה, כלומר שאין בו בעיות משפטיות, בעיות עם השותפים או שעבודים, הוא נכס של החברה בארצות הברית - אולם שם יש בעיה כלכלית במימוש הנכס בגלל המשבר הכלכלי.

רו"ח גבי טרבלסי, שנשכר על ידי החברה כדי לנתח את מצבה, אמר לבעלי האג"ח: "כשבוחנים את נכסי החברה - אין לה היום מקורות זמינים לעמוד בהתחייבויותיה, גם לא בטווח הקצר. החברה אינה מסוגלת להביא היום מקורות פנויים שיספיקו כדי לעמוד אפילו בפירעונות הקרובים. הפתרון הוא לשעבד את הנכס בארה"ב (על כך המשקיעים הטילו וטו) או להכניס שותפים. אין היום באופק משקיע שיכניס הון לחברה".

במהלך הדיון חשף בעל השליטה בחברה שגם הוא מסובך מבחינה כלכלית. לדבריו, מניותיו בחברה משועבדות לגורם שסיפק לו מימון, ואיגרות חוב של החברה בערך נקוב של 15 מיליון שקל, שאותן רכש באופן אישי, משועבדות לבית ההשקעות הלמן אלדובי, שסיפק לו מימון לרכישת האיגרות.

לפתור את הפלונטרים

טבי טען במהלך האסיפה שקשריו האישיים עם המלווים ועם השותפים בנכסים, וההיכרות עם הנכסים של החברה, יאפשרו לפתור חלק מהפלונטרים שאליהם הכניס אותה עד כה. טבי אמר לבעלי איגרות החוב: "אני מודע לזה שאם הנכסים של החברה היו בתל אביב, אז לא הייתם צריכים אותי, והייתם כבר מעיפים אותי. מכיוון שהנכסים במזרח אירופה, אתם משאירים אותי".

בעלי איגרות החוב הבהירו, כי תנאי מוקדם לכל הסדר הוא שבעל השליטה יפתור את התסבוכות המשפטיות בנכסים במזרח אירופה ויגיע עם המלווה בגדנסק להבנות בנוגע לחוב החברה כלפיו, וכן יגיע להסדר עם חברת אפסווינג בנוגע לחוב כלפיה. עוד תנאי מוקדם שעליו החליטו המשקיעים הוא שהחברה תשעבד את הנכסים שלה בווירג'יניה, ארה"ב, לטובת בעלי האג"ח, ושתוצב דרישה מהחברה להמציא דו"ח תזרים חזוי לשנה וחצי הקרובות, כדי להבין אם ביכולתה לשרוד לאחר הסדר חוב.

בעלי איגרות החוב ביקשו לכנס עוד אסיפה בתוך שבוע, כדי להמשיך לדון בעתיד החברה שחייבת להם כ־250 מיליון שקל.