אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
ראיון כלכליסט: חנן מור: "עד 2010 החברה תתמקד בתל-אביב ולא תפזול לחו"ל"

ראיון כלכליסט: חנן מור: "עד 2010 החברה תתמקד בתל-אביב ולא תפזול לחו"ל"

לדבריו, "הטענה שתהיה פה ירידה במחירי הדירות היא הטעייה של העיתונות". לגבי הפירעון המוקדם: "הקדמת תשלום האג"ח היה ביוזמתנו בלבד ולא בשל המחלוקת עם הנאמן"

28.07.2009, 11:11 | רחלי בינדמן

בימים אלו חנן מור, מנכ"ל חברת הנדל"ן הנושאת את שמו, עסוק מאוד. לאחר שהחברה שבשליטתו קיבלה החלטה אסטרטגית להיכנס לתחום ייזום הבנייה למגורים בתל אביב, היא שוקדת כעת על פרטי מכרז הקריה בעיר, שבו היא מתכוונת להתמודד. הפרויקט יכלול כ־300 יחידות דיור ומרכז מסחרי.

 

עבור מור זו עליית מדרגה. "הצבנו שני יעדים מרכזים", הוא אומר. "הראשון הוא לפעול בתחום הבנייה למגורים לקהל שמעוניין לרכוש דירות ב־1–2 מיליון שקל. היעד השני של שבע השנים הקרובות הוא לפעול בתל אביב בפרויקטים יוקרתיים וגדולים".

כחלק מהאסטרטגיה הזאת אתם מתמודדים על מכרז מגדל הקריה?

מור: "נכון. לצערי, מעבר למחיר, מינהל מקרקעי ישראל לא השכיל לקבוע קריטריונים לבחירת הזוכה, כמו איכות הבנייה והיכולת להקצות חלק ממנה גם למגורים אחרים, שיהיו בני־השגה לאנשים שרוצים להחזיק דירה בתל אביב. ברגע שהמינהל מציב רק קריטריון של מחיר קרקע, יזמים או קבוצות רכישה יצטרכו להציע מחיר גבוה לקרקע, ולמכור את הדירות ללקוח בעלות גבוהה יותר".

אבל אתה בכל זאת בוחר לשחק תחת הכללים הללו.

"זיהינו פוטנציאל גדול מאוד במגורים בתל אביב. אם בעבר הבחירה הטבעית היתה לגור מחוץ לתל אביב, היום יותר אנשים בוחרים לגור בה".

האם אתם ערוכים להתמודד בפרויקט בסדר גודל כזה?

"אנחנו פועלים בכמה כיוונים, כולל בחינת שיתופי פעולה. אנחנו מתמודדים רק על בניין אחד מתוך שלושה. יש לנו 70 מיליון שקל פנויים להשקעות בחברה, ללא תלות בהתחייבויות, וצפוי לנו תזרים של 100 מיליון שקל בשלוש השנים הקרובות ממכירות דירות".

חנן מור השלימה באחרונה גיוס 27 מיליון שקל, באמצעות הרחבה של סדרת אג"ח קיימת בתשואה של 9.5%.

האג"ח אינן מדורגות. מדוע?

"כשחברה מדורגת כמו פטרוכימיים מגייסת בריבית של 9%, אז אין משמעות לדירוג. המשקיעים מכירים את החברה ומאמינים בה. רק בינואר הוכחנו את זה כשיזמנו הקדמת פדיון של האג"ח בהיקף של 15 מיליון שקל".

מור מדבר על יוזמה לפירעון מוקדם, אך בעת הפירעון עלו טענות שלפיהן הקדמת התשלום היתה תוצר של לחצים שהפעילה נאמנית האג"ח, חברת הרמטיק, שדרשה מהחברה בספטמבר אשתקד להפקיד 6.6 מיליון שקל בחשבון הליווי של אחד הפרויקטים שלה.

האם הקדמת התשלום נבעה מלחץ הנאמן?

"הקדמת התשלום היתה חד־משמעית יוזמה שלנו, ואינה קשורה למחלוקת עם הרמטיק, שנסובה על מחלוקת פרשנית לכתב הנאמנות. מובן שברגע שפרענו זה עיקר את המחלוקת".

בשיאו של המשבר נסחרו האג"ח של החברה בתשואות של 30% ו־40%. השוק לא האמין שתשלם את הכסף.

"השוק פעל בצורה גורפת, ולא ספציפית אלינו. מיד כשחלפה הפאניקה והתחילו לבחון את החברות אחת אחת, תשואת אג"ח א' שלנו, למשל, צנחה ל־6.5%, שמשקפת חברה יציבה מאוד".

רק 20% במזרח אירופה

בניגוד לחברות המתחרות, רק כ־20% מפעילות הנדל"ן של חנן מור מתנהלת במזרח אירופה, במדינות כמו אוקראינה, פולין, רומניה ובולגריה. אך מור מסביר כי בכוונתו לעשות פנייה לאחור ולהתמקד בפעילות בישראל.

"בסוף 2006 יצאנו לפעילות במזרח אירופה, כשלנגד עינינו הנחת עבודה עסקית שלפיה מחיר הקרקע ביחס למחיר עלות הקמת דירה גבוה בהרבה במזרח אירופה לעומת ישראל".

האם הבאתם בחשבון את הסיכונים הכרוכים בשוק הזה?

"לא רק שעשינו מחקר סיכונים. בנינו אסטרטגיה שלפיה אנחנו נכנסים לשיתוף פעולה רק עם שותפים מקומיים".

למה התכוונת כשאמרת בזמנו שאוקראינה היא מדינה מושחתת?

"קיבלנו החלטות שמדינות שלא עומדות בקריטריונים של פעילות אתית, לא נוכל לתפקד בהן. כשנכנסנו לשם ראינו הזדמנות עסקית, ולא נחשפנו להרבה דברים שבזמן שאתה פועל אתה נחשף אליהם. לישראל יש יתרון יחסי מובהק בעשייה בתחום הבנייה למגורים ושימת הלקוח במרכז. השוק האוקראיני לא נמצא במקום שאפשר לנצל את היתרון הזה. עד סוף השנה נמסור את כל הדירות באוקראינה ולא נמשיך את הפעילות היזמית שם".

אז מזרח אירופה לא בתוכנית?

"אנחנו רוצים להתמקד בישראל. לפחות עד 2010 אין כוונה לפעול שם".

בדצמבר 2008 אמרת: "לרוץ ולנצל את חצי השנה הקרובה כדי לקנות דירה. כשהפאניקה תיגמר תהיה פה עליית מחירים שלא היתה כמותה מעולם". האם זה התממש?

"לצערי הגדול, זה מה שקורה בדיוק. החל ממאי רואים חזרה לעליית מחירים. יש דיסוננס בין הבנת תהליכי ביקוש והיצע למגורים במדינת ישראל לבין השפעת תהליכים מאקרו־כלכליים.

"נתברג לחמישייה הפותחת"

"כשאתה מבין מה מניע את הביקוש בישראל, אתה מנסה לראות מה יקרה למחירים. העיתונות השליכה מעולם המאקרו, שאין לו רלבנטיות למגורים בישראל, וטענה שמחירי הדירות יירדו. היתה פה הטעיה, ולא כיוונו את רוכשי הדירות למגמות האמיתיות".

אתה מקדם בנייה ירוקה. מדוע?

"הקבוצה יישרה קו בשנתיים האחרונות עם המגמה העולמית. זה העיקרון שהופך אותנו למובילים. הקבלנים מתמחרים מוצרים ירוקים גבוה יותר".

אמרת לא מזמן שאומרים שאתה התשובה הבא, ושיש לכם הזדמנות להתברג בחמישייה המובילה של חברות הנדל"ן. איפה אתם עומדים?

"החזון של החברה הוא להיות חברת יזמות הבנייה למגורים הטובה ביותר עבור הלקוחות, לא בגודל. עם זאת, אנחנו שואפים להגיע למסירה של 240–300 דירות בשנה, ואז נתברג בחמישייה הפותחת של חברות הנדל"ן למגורים".

שקלת מכירה של החברה?

"מעולם לא. החברה היא כל חיינו".

 

התוצאות של חנן מור התוצאות של חנן מור התוצאות של חנן מור

 

 

נפגשו באוויר - וירדו לקרקע

אבי מאור, שותפו של מור, התחיל כשחקן נבחרת ישראל בכדורסל. כשנכנס לתחום הנדל"ן החליט שהוא בעצם רוצה להיות טייס, וכשהכיר בשנת 2000 את מור, טייס בעצמו, כבר עבד בארקיע. מור חיפש אנשים שהבינו בנדל"ן לצורך שיתוף פעולה. השניים החלו עם פרויקט צמודי קרקע בנס ציונה, ולימים הקימו בו יותר מ־200 יחידות למגורים. בשנים 2000–2004 הקימו כ־500 יחידות דיור במסגרת 14 קבוצות רכישה. ב־2004 הקימו חברת יזמות בנייה. מחסור בהון לצורך רכישת פרויקט בבאר יעקב הוביל ב־2006 להנפקה.

תגיות