כך נזהה מנהל נדל"ן טוב

עולם הנדל"ן נחלק לשניים: פיננסריים שמשקיעים בנדל"ן ונדלניסטים שנעזרים בפיננסים.

המשבר האחרון הוא כל כולו תולדה של קריסת המערכת הפיננסית ושל הפיננסיירים שניפחו בין היתר גם את בועת הנדל"ן. קבלן שבונה כמה בניינים ויודע שכוח המכירות של העסק שלו הוא לא יותר מאלף דירות ילווה מהבנק את מה שהוא צריך כדי לבנות את אותן אלף דירות.

לעומת זאת הפיננסייר, שלא ראה ביקוש מימיו, מביט על קובץ האקסל שלו ומיד מבין שלבנות 5,000 דירות הרבה יותר משתלם. אפילו האקסל מראה את זה. אלא שהאקסל אינו מביא בחשבון משבר, וכשזה בא, מי שהתפלל לאקסל במקום לחיים חטף מכה קשה.

הימים שבהם התחרות היתה על מי קונה יותר גדול ומי קונה יותר מהר תמו. וכמו בכל מסיבה רוויית אלכוהול, ביום שאחרי הכאב הוא חד יותר. מתברר שהדברים הרבה יותר פשוטים ממה שהם נראים. המודלים המתמטיים המורכבים שאף אחד לא הבין פשטו את הרגל, וההיגיון הבריא ניצח. תמיד כששואלים אותי מה הוא הנכס החזק ביותר במאזן שלי, אני אומר שזהו ההיגיון הבריא.

"מתברר שהדברים הרבה יותר פשוטים ממה שהם נראים. ההיגיון הבריא ניצח" | צילום: רויטרס

רגל על הברקס

נדל"ן הוא עסק פשוט, ואם מבינים את אבני היסוד שעליהן הוא מושתת אפשר אפילו להצליח. הראשונה שבהן היא תכנון לטווח ארוך. כל ניסיון לקחת מונחים מהעולם הפיננסי של סוחרי יום בבורסה ולנסות להשתמש בהם בעסקי הנדל"ן צפוי לכישלון ולאסון.

זה יכול להצליח פעם, פעמיים, אבל בפעם השלישית זה ייכשל - וכשזה יקרה, לא יישאר כלום מהפעמיים הקודמות. בנדל"ן, המקבילה לסחרני היום היא "שלוש שנים". מרגע שזיהית הזדמנות עד הרגע המוקדם ביותר שתוכל לממש את הרווח יחלפו לפחות שלוש שנים. אם אתה שחקן לטווח ארוך, טווחי הזמן עולים לעשר ול־20 שנה.

רוב אנשי העסקים אינם יודעים מתי תתחיל גאות או יבוא שפל. אנחנו יודעים לכל היותר לזהות איפה אנחנו נמצאים בהווה. לכן מי שמנסה לנהל את הנדל"ן שלו על סמך תנודות השוק בטווח הקצר הוא זה שייתפס עם המכנסיים למטה גם במשבר הבא.

מנהל טוב של חברת נדל"ן יודע בתקופות הטובות לנהוג את החברה שלו עם רגל על הברקס, ובתקופות הרעות עם רגל על הגז. קל לזהות את המנהלים הללו. בתקופות הטובות הם שומרים עתודות לימי סגריר - יותר נכסים לא משועבדים ויותר מזומנים - גם אם בגלל זה הם מן הסתם מרוויחים פחות. בתקופות רעות, לעומת זאת, המנהלים הללו מרוויחים יותר.

אבן היסוד השנייה היא להביא בחשבון שדברים יכולים לעבוד נגדך. זה קשה, לפעמים זה מקלקל את מצב הרוח, אבל למנהל נדל"ן זה יכול להיות מאוד מועיל. מי היה מאמין, למשל, שהמערכת הבנקאית בארצות הברית תפסיק לתפקד?

בפעם הראשונה זה עשורים שלא היה מדובר במשבר נדל"ן קלאסי, המונע מעודף היצע או מחוסר ביקוש, כי אם מקריסת הפרטנר הראשון והחשוב ביותר לעסקי הנדל"ן - המערכת הפיננסית. את זה מנהלי הנדל"ן לא הביאו בחשבון, ובשל כך גם אם עשית עסק נדל"ני טוב, פשוט לא היה לך עם מי לדבר בצד השני.

באופן אישי, בפעם הראשונה בהיסטוריה שלי כאיש עסקים, לא דאגתי לעסק שלי אלא לזה של מריל לינץ', בנק אוף אמריקה וסיטי בנק. בפעם הראשונה הבנתי שהעסק שלי עבר מבחן באש חיה. זה היה מפחיד, אבל טוב להיות אחרי זה. ובחיים.

השאלה של 2011

השאלה הגדולה היא לאן הולכים מכאן. תחזיות לשווקים, כאמור, אינן התחום החזק שלי, אבל יש לי ההערכה כיצד ייראו כללי המשחק החדשים.

עד כה השאלה הגדולה היתה מי ישרוד את המשבר. מעתה עד 2011 השאלה תהיה "איך יצאת מהמשבר". זו השאלה שתעניין את קרנות הפנסיה וחברות הביטוח כשנשב בנחת בסוף 2010 או 2011. האם המשכת להרוויח כסף, האם היית צריך למכור הכל כדי להחזיר חובות, האם ניצלת את ההזדמנויות. בעיניי, זה מה שקובע בסופו של דבר.

ועוד הערה לסיום. אני שומע בישראל המון דעות על הזדמנויות נדל"ן חד־פעמיות שיש כיום בצפון אמריקה. לעניות דעתי, הזדמנויות אמיתיות בצפון אמריקה אינן מגיעות לתל אביב. עם כל הכבוד, אי אפשר לקבוע מה קורה בשוק האמריקאי על סמך מה שקורה בשדרות רוטשילד. זה יומרני. המצב לא כזה פשוט, הכסף לא נמצא על הרצפה, ובמקומות שזה נראה כך כדאי לבדוק שוב.

תחשבו רגע להפך. נאמר שמחר בגוש דן יש חתיכת אדמה טובה למגורים. הסיכוי שהמידע הזה יגיע קודם למנכ"לי אפריקה מגורים, א.דורי או גב ים גבוה בהרבה מהסיכוי שמשקיע פיננסי מהמבורג יזהה את ההזדמנות הנדירה. נדל"ן הוא עסק בעל אופי מקומי. מי שרוצה להיות במשחק הזה צריך לשים ג'ינס ונעלי התעמלות ולהריח את הקרקע. כל היתר זה אופנות מזדמנות.