בלעדי - הבניין ברחוב ארלוזורוב בר"ג יושכר לסטודנטים

בשנתיים האחרונות הפך המושג "קבוצות רכישה" שם נרדף להצלחה בשוק הדיור הישראלי. אולם מאחורי ההבטחות למחירים נוחים, מהירות בנייה וחופש להחליט מי יהיו השכנים וכיצד ייראה הבית שייבנה, מעטים יודעים כי פרויקטים במסגרת זו נהפכים לעתים לסיוט של המשתתפים בהם. אחת הסאגות שנהפכו לסיוט כזה בשנה האחרונה היתה פרויקט של קבוצת רכישה להקמת בניין מגורים ברחוב ארלוזורוב 36 ברמת גן. יותר מ־12 חודשים עומד הפרויקט בשיממונו מאז נעצרו עבודות הבנייה בו בצו בית משפט, וכעת מסתמן פתרון משותף של היזמים, השכנים והעירייה.

הבניין ברחוב ארלוזורוב 36 ברמת גן | צילום: יובל חן

היזמים, בשיתוף פעולה עם חבר המועצה רועי ברזילי ועו"ד אייל מאמו המייצג את הרוכשים בהליך מול הרשויות, ניסחו מסמך שעתיד לסיים את הסאגה ומייעד את הבניין למגורי סטודנטים - כך נודע ל"כלכליסט". השכנים ועורך דינם עופר לרינמן עתידים לאשר את המסמך בימים הקרובים.

לפי המסמך, קבוצת הרוכשים תקים חברת ניהול מטעמה שתהיה אחראית על ניהול הבניין והשכרתו לסטודנטים בלבד. כחלק מהשירות לסטודנטים יוקמו בבניין חדר כביסה, חדר כושר ומועדון, וכן תותקן בו רשת אינטרנט אלחוטית. נושא החניות יוסדר כך שהדירות יושכרו לסטודנטים ללא רכב, ובבניין יוקמו מתקנים לאחסון אופניים ורכב דו־גלגלי. חלקה של העירייה בהסכם יהיה בהגבלת החניה ברחוב ובאכיפה מוגברת. ככל הנראה, מכללת שנקר תיקח חלק בהסדר ותַפנה לבניין סטודנטים מטעמה כחלופה למעונות.

כל טעות אפשרית

לא מעט יזמי נדל"ן וקבלנים יחייכו בסיפוק ויגידו: "זה היה צפוי, רק עניין של זמן עד שנשמע על נפילה של קבוצת רכישה". גם לא מעט מארגני קבוצות רכישה ישמחו להבליט את המקרה בארלוזורוב 36 כדוגמה לארגון כושל של קבוצת רכישה, ויספרו כי מקרה כזה אינו יכול לקרות בקבוצות שלהם. נראה כי הם צודקים.

בניהול והתכנון הקבוצה נעשה כמעט כל טעות אפשרית. אם היה מדובר בחברת בנייה ייתכן שהיה אפשר להסדיר את הנושא בזריזות בוועדת התכנון, אולם שכנים בעלי השפעה שהתנגדו לפרויקט עצרו את הבנייה למשך יותר משנה.

חברי הקבוצה רכשו את הבניין, אז מבנה באוהאוס ישן, לפני כמה שנים. הבניין השתרע על שטח של 710 מ"ר וכלל קומת מסחר ושתי קומות מגורים עם עשר דירות. התב"ע לבניין כללה את שיפוצו, תוספת של שלוש קומות ותוספת של 34 דירות לסטודנטים, אנשי סגל אוניברסיטאי או חוסים. על בסיס זה קיבלו היזמים את ההיתר.

בניסיון למקסם רווחים או מתוך חוסר ניסיון משווע החליטו היזמים, וכך גם כתבו בחוזה שעליו חתמו כל החברים בקבוצה, כי הבניין ייהרס כולו פרט לחזית. בבניין הוקמו 40 דירות קטנות בנות 30–38 מ"ר במקום 34 הדירות שאושרו בהיתר. נוסף על כך, הבניין יועד לסטודנטים, אך לא נחתם כל הסכם עם מכללה או עם העירייה שיבטיח כי הדירות יושכרו לסטודנטים. בהתאם לייעוד הבניין גם אושר מספר נמוך של עשר חניות לפי חישוב של 1:4, בהנחה שהמכללה תערוב לכך שהשוכרים לא יגיעו עם כלי רכב פרטיים לבניין.

השכנים לא נאים

תושבי הרחוב, שהבינו כי 40 הדירות הקיימות יגרמו להצפת מקומות החניה ברחוב, התאגדו ופנו לערכאות משפטיות וטענו כי הריסת המבנה משנה את הגדרת העבודות משיפוץ לבנייה חדשה, וככזאת על היזמים לספק חניות בהתאם. ניסיון של העירייה לסייע ביצירת מקומות חניה מתחת ל"גן הקופים" הסמוך רק הגביר את ההתנגדות. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן הוציאה כמה צווי הפסקת עבודה, ובאוגוסט 2008 ניתנה החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים ברמת גן בבקשת פרקליטות המדינה שנטלה את הטיפול בהליכים המשפטיים לידיה, לתת צו הפסקת עבודה שיפוטי וצו למניעת פעולות בבניין, כנגד בעל הזכויות, היזם והבונה. בית המשפט נעתר לבקשת הפרקליטות, והורה על הפסקת העבודות בבניין.

קבוצת הרכישה הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי, אולם קיבלה רק היתר לבצע כמה עבודות אחרונות שחיוניות לבטיחות המבנה.

"ההסכם החדש מתבקש", אומר חבר המועצה רועי ברזילי. "מדובר בצורך אמיתי. בעיר לומדים כ־40 אלף סטודנטים המשוועים לפתרונות מגורים". עו"ד אייל מאמו ממשרד אגמון ושות' שייצג את היזמים טען כי הסיפור התפתח מעבר לכל פרופורציה: "מגוחך שבניין עומד ריק כאבן שאין לה הופכין בלב רמת גן. הסיפור התנפח בגלל כמה טעויות שנעשו, אבל בעיקר בשל הנסיבות". לדברי מאמו, ההסכם החדש נידון בוועדה המחוזית עם מתכננת המחוז והיועצת המשפטית והוא תולדה של הישיבה עמם. "האישור הסופי נמצא באחריות הוועדה המקומית, אבל למחוזית יש כאן אמירה", אמר מאמו.

גם השכנים שנחשבים לחוליה הקשה צפויים להסכים. לרינמן אמר ל"כלכליסט" כי את השכנים מטריד בעיקר נושא החניות. "הסכם חתום עם מוסד אקדמי והתחייבות לאכוף את נושא החניות ייבחנו על ידינו ברצינות". מעיריית רמת גן נמסר: "היזמים חרגו מהיתר הבנייה הניתן להם. כיום נמצאת התוכנית לפני הפקדה, לצורך הכשרת המבנה בדיעבד. מספר החניות הוא בהתאם לתקן".